Как правильно сдать квартиру в аренду?

Здесь много нюансов — от выбора порядочного клиента, до нюансов выбора цены на аренду квартиру. В нашем руководстве собраны советы для наиболее выгодной сдачи квартиры в аренду. Приступим.

Решающие факторы в образовании цены

Первое с чего стоит начать — это стоимость аренды, она складывается из следующих факторов:

  1. интерьер в квартиреРасположение квартиры (практически во всех городах квартиры в центре стоят дороже).  Чем дальше от центра, тем дешевле.
  2. Инфраструктура (наличие рядом с домом магазинов, школ, спортивных площадок, детских садов и развитость района в целом).
  3. Транспортная доступность (наличие, в шаговой доступности, остановок общественного транспорта и удобных дорожных развязок).
  4. Площадь квартиры (чем больше метраж, тем дороже).
  5. Состояние квартиры (чистота и свежий ремонт — это не только повод поднять цену, но и возможность сдать квартиру быстрее).
  6. Наличие мебели и техники (чем больше и качественнее, тем выше цена).
Для определения стоимости, можно позвонить в несколько агентств, занимающихся недвижимостью и узнайте сколько стоит квартира схожая с вашей.

Когда определитесь, какую цену назначать, нужно вычесть из нее все коммунальные платежи, которые не фиксируются счетчиком, а из оставшейся суммы высчитать налоги, которые нужно будет проплатить в налоговую службу.

Выбор арендатора

При выборе арендатора в первую очередь Вы руководствуетесь своими предпочтениями, ищите человека, который будет согласен с Вашими условиями договора.

аренда квартиры

Вы можете запросить у арендатора подтверждение о платежеспособности:

  • Справку 2-НДФЛ;
  • Документы на какую-либо собственность, которая у него есть.

Но это не является обязательным.

Так же Вы можете проверить наличие задолженностей квартиросъемщика перед Службой судебных приставов http://vse-dolgi.ru/signup.php

В любом случае выбор всегда за Вами.

Выберите удобную для себя форму оплаты налогов

Как индивидуальный предприниматель:

  • по патентной системе;
  • по упрощенной системе;
  • по общему режиму (НДФЛ).

Как физическое лицо — только НДФЛ.

Всё оставшееся и будет Вашим заработком.

Если полученная сумма Вас устраивает, то можно переходить к следующему этапу.

Процедура оформления

На этом этапе следует разобраться с правами собственности.

Какие согласования Вам будут нужны при различных условиях:

  1. сдавать квартиру в арендуЕсли Вы единственный собственник — никаких согласований.
  2. Если собственников несколько — согласие всех собственников. Всего может быть 3 варианта согласования:
    • Всё собственники оформляют нотариально заверенную доверенность на Вас, в которой указано, что вы имеете право сдавать квартиру в аренду.
    • Все собственники от руки в письменном виде предоставляют Вам согласие.
    • Подписание договора проходит со всеми совладельцами.
  3. Если муниципальная квартира — согласие наймодателя и согласие проживающих с Вами членов семьи. Чтобы получить согласие от муниципалитета, необходимо написать заявление с просьбой о разрешении сдать квартиру в Департамент Управления Имуществом. Согласие каждого, прописанного в квартире, может быть в обычной письменной форме с указанием данных паспорта всех прописанных жильцов.
  4. Если квартира, которую Вы собираетесь сдавать, принадлежит третьим лицам, будь то родственники или знакомые, то Вам необходим будет оформить соответствующую доверенность от собственника, дающую Вам право сдавать квартиру в аренду. Доверенность обязательно должна быть заверена у нотариуса.
  5. Если собственник планирует сдавать квартиру, взятую в ипотеку, то он обязан получить письменное согласие банка. Если это скрыть, банк, который имеет полномочия для проверки, выявив этот факт, может выставить штраф либо потребовать погасить кредит досрочно.

Когда всё будет согласованно можно приступать к составлению договора аренды.

Наличие договора поможет вам решать возникшие вопросы и отстаивать права.

Договор должен быть составлен в письменной форме, но заверения у нотариуса не требуется.

Что обязательно должен включать в себя договор аренды

  1. Точный адрес сдаваемой квартиры, количество комнат, документ, который подтверждает право собственности арендатора на квартиру.
  2. Список всех лиц, которые будут проживать в сдаваемой квартире, их ф. и. о., паспортные данные, место прописки.
  3. аренда квартиры новым жильцамОпись всего имущества, находящегося в квартире, с оценкой состояния всех предметов, если есть техника, то с указанием моделей.
    Там же должно быть указано какую ответственность несёт наниматель за сохранность этого имущества, как будет компенсировать ущерб, если имущество будет повреждено.
  4. Условия проведения контроля арендодателем. Как часто Вы имеете право приходить и проверять, всё ли в порядке.
  5. Размер оплаты и сроки, в которые она будет изыматься, какой процент будет добавляться в случае просрочки платежа, какие коммунальные платежи оплачивает квартиросъёмщик (не забудьте записать последние показания счетчика).
  6. Уточнение о том, что квартира сдаётся с целью проживания и что использовать её в других целях или сдавать в субаренду запрещено.
  7. Уточнение о том, что если квартиросъёмщик нарушает общественный порядок, то арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно.
  8. Разъяснения об ответственности в случае аварий, бедствий, по вине квартиросъёмщика или по другим причинам.
  9. Сроки действия договора.
  10. Условия досрочного расторжения договора.
  11. Другие особенности проживания (курение, домашние животные и т. п.).

Все о договоре аренды квартиры между физическими лицами мы рассказываем здесь по ссылке.

Регистрация договора найма

Регистрация договора найма — это юридический акт, заключающийся в принятии возникающих прав относительно квартиры государством.

Является одобрением от государства на Вашу сделку.

Акт обязательно вносится в Единый государственный реестр прав.

Производить эту процедуры, в большинстве случаев, необязательно.

Есть 2 варианта, когда это необходимо:

  • Квартира арендуется на срок более 1 года.
  • Одна из сторон договора является юридическим лицом.

Большая часть договоров не попадает под эти условия, но если Вы хотите дополнительных гарантий, то можете также провести эту процедуру.

Какие документы необходимы

Чаще всего договор можно зарегистрировать в управлении Федеральной Регистрационной Службы.

документы для подписания договораВам потребуются следующие документы:

  • заявление;
  • квитанция об оплате регистрации;
  • подлинники договора как минимум 4 штуки;
  • паспорта всех участников сделки;
  • для юридических лиц — учредительные документы;
  • экспликация и план помещения (поэтажный), которые можно взять в БТИ.

Если прислушаться ко всем советам в данной статье, внимательно составлять договор, указывая в нем все Ваши условия и меру воздействия при нарушении этих условий, вовремя платить налоги, проверить все документы квартиросъемщиков и зарегистрировать договор в государственных органах, то никаких вопросов и проблем у Вас не возникнет.

Удачных Вам сделок!

Понравилась статья?
Загрузка...

Получите бесплатную юридическую консультацию

Комментарии (24)
  1. Юлия Жарикова

    Свою квартиру сдаю уже в течение 4-х лет, и за это время сделала ряд полезных выводов для себя. Во-первых, действительно куда дешевле, легче и менее нервозно получается сдавать жилье через агентство и с оформлением всего перечня документов. Чаще всего услуги агентства оплачивает не хозяин квартиры, а потенциальные арендаторы. И если у них есть деньги заплатить агенту (чаще всего, это 50% от оплаты за 1 месяц), то велика вероятность что и за проживание платить они будут своевременно. Также, наличие четкого договора с прописанными правами сторон заметно облегчает жизнь. Вы точно будете знать, что ваши холодильник, стиральная машина, диван, останутся в целости, а если что — вам есть что предъявить в доказательство своей правоты. Но и ряд неудобств при этом есть. К примеру, вы не сможете заявится в квартиру тогда, когда вам вздумается, открыв дверь своим ключом. Все — только с предварительного согласования с новыми жильцами. И выселить их раньше времени тоже не получится — закон на их стороне, до тех пор, пока длится срок договора. Поэтому если возникают проблемы и не удается договориться, выселить жильцов по первому желанию не удастся — придется брать договор и идти в суд!

  2. Лидия

    В начале нашей с мужем семейной жизни, приходилость жить в съёмной квартире. Городок у нас маленький, ни каких договоров с хозяевами жилья мы естесственно не заключали, да и постеснялись бы об этом даже обмолвиться, мы просто были счастливы, что нашли хороший вариант и всё…
    Ни каких проблем с проживанием и выселением у нас не возникало, но вот от друзей частенько слышали какие могут возникать конфликты, между двумя сторонами, когда отсутствует такой договор!

  3. Константин

    Хочу сдать квартиру. Подскажите, как правильно составить договор аренды? Что в нем надо предусмотреть?

  4. Альберт

    Конечно, лучше всего будет доверить оформление аренды профессионалам, то есть обратиться к риэлторам. Но если вы однозначно решили на этом сэкономить, то уж не поленитесь, и пропишите в договоре все нюансы — точную сумму арендной платы, сроки ее внесения, общий срок аренды, пени и неустойки при нарушениях обязательств. Кроме того, обязательно пропишите текущее состояние жилья, коммуникаций и интерьера, и ответственность, которую понесет арендатор в случаях их порчи или потери работоспособности. Отдельным пунктом укажите порядок и сроки оплаты коммунальных услуг, так как это одна из наиболее спорных частей любой сделки по аренде…

  5. Юлия

    Собираюсь сдать квартиру. Варианты уже есть, но есть вопрос — кто должен оплачивать коммуналку?

    • Альберт

      Юлия, этот вопрос решается по согласованию сторон, и прописывается отдельным пунктом в договоре аренды. Надежнее, конечно, немного увеличить арендную плату, а коммунальные услуги оплачивать лично… но, если вы уж доверите их оплату арендатору, непременно требуйте у него все документальные подтверждения оплаты, чтобы в дальнейшем не было никаких неприятных сюрпризов…

  6. Любовь Степановна

    Хотим с семьей снять квартиру на длительный срок. В принципе, вариант подыскали, арендодатель предлагает вариант без договора, но подешевле или с договором, но подороже. На чем лучше остановиться?

    • Альберт

      По большому счету, решать, конечно, вам, но учтите, что в договоре прописаны все нюансы — от порядка уплаты коммунальных услуг до срока внесения арендной платы, а так как срок у вас предполагается длительный, то рекомендую вам остановиться на варианте с договором, это будет определенно надежнее, а ситуации бывают всякие…

  7. Иван

    В отношении оформления согласия совладельцев при сдаче в аренду квартиры следует обратить внимание на обязательность согласия, оформленного у нотариуса, данного супругом(ой). Такая норма закреплена статьёй 35 Семейного кодекса. Эта норма относится к общему недвижимому имуществу, приобретённому при совместной жизни.

  8. Игорь

    В отношении государственной регистрации сделки (договора) следует дополнить. Регистрации подлежит не просто договор аренды заключённый на срок более года. Регистрации подлежит договор аренды заключённый на определённый срок, превышающий один год. Итак, срок договора должен превышать 365 дней и действие договора должно ограничиваться конкретной датой. Только в этом случае он регистрируется как сделка.

  9. Александр Дмитриевич

    Хочу дополнить комментарий Игоря, развернув тему о государственной регистрации сделки аренды квартиры. Законодательство предлагает вариант, исключающий регистрацию, как процесс. При условии, когда в договоре не будет указан срок окончания аренды, стороны могут его не регистрировать. Такой договор называется договором с неопределённым сроком действия, не подлежащим регистрации, даже если срок действия превысил 365 дней.

  10. Александр Дмитриевич

    Да, и ещё хочу добавить. В статье указано, что при сделке, в которой участвует юридическое лицо, её следует обязательно регистрировать. Это не так. К такой сделке применяются общие правила об аренде, т.е. до года и на неопределённый срок – не регистрируется, на срок определённый свыше 365 дней – регистрируется. Думаю, что автор статьи спутал обязательность письменной формы сделки. Сделки с участием юридического лица обязательно составляются в письменной форме (ст. 161 ГК РФ).

  11. Максим

    Хочу арендовать жилье, но узнал, что там прописано несколько человек, правда не проживают там. Как мне учесть это в договоре?

    • Максим

      Максим, Если в квартире зарегистрировано несколько людей, то в договоре об аренде должны стоять их подписи. То же правило действует и в том случае, если у квартиры несколько собственников , к примеру, супруги: согласие на аренду должен дать каждый из них.

  12. МаксимРуслан

    Планирую снять квартиру для семьи, но арендатор настаивает оформить все без договора. Есть ли смысл мне соглашаться или лучше все же с договором?

    • Альберт

      Договор найма настоятельно рекомендуется заключить – это застрахует вас от капризов владельца жилья: спустя полгода он может неожиданно передумать и предложить вам выехать из квартиры или ни с того, ни с сего поднимет плату. А для вас, я уверен, нужна стабильность…

  13. Алексей Иванович

    Собираюсь арендовать квартиру. Нужно ли мне каким-то образом оформлять ежемесячную передачу арендной платы и как это грамотно сделать?

    • Альберт

      Это довольно важный момент, хотя не все придают ему значение. При передаче денег арендодателю требуйте расписку с указанием срока аренды, который вы оплачиваете, и сумму прописью. Храните расписки у себя. Доверие – исключительно полезное человеческое качество, но грамотно составленные документы – залог вашего спокойствия и страховка от неприятных сюрпризов.

  14. Юлия

    Договор заключать обязательно? Если нет договора и налог не платишь будут последствия?

    • Инна

      Юлия! Если вы сдаете квартиту, то договор нужно составлять, это прежде всего в Вашин интересах. Если люди, которые снимают жилье, что — то сломают или еще будут нюансы, то это будет прежде всего первым фактором, для выселения и выплаты Вам компенсации.
      Насчет налога, то он платится, после внесения в реестр государства в том случае, если договор заключен с юридическим лицом. В противном случае между физ лицами договор заключается в письменной форме, без внесения информации в реестр!

  15. Анастасия

    Собираюсь снимать квартиру с договором. Скажите, кто сталкивался, Какие документы требуются при заключении договора аренды квартиры?

  16. Альберт

    Тут процедура несложная. Арендатор предоставляет паспорт. Хозяин квартиры — документы на сдаваемое жилье: Свидетельство о Праве Собственности на жильё (договор Купли-продажи). Если квартира принадлежит нескольким собственникам, необходимо или нотариальное согласие всех собственников, или, если это возможно, их присутствие при подписании договора.

  17. Ольга

    Намереваюсь сдать свою квартиру. При сдаче квартиры в аренду какой платиться налог от дохода?

  18. Альберт

    Ольга, хозяин сдаваемой квартиры в аренду должен платить 13 % налог от дохода.

Оставить комментарий

очиститьОтправить