Как правильно оформить задаток при покупке квартиры?

Подписание договора и передача денег

Если не соблюдены правила передачи задатка за квартиру, то эта сумма будет считаться авансом, если обратное не будет доказано.

Образец договора

ДОГОВОР О ЗАДАТКЕ N ____

г.________________ «___» __________ 200___ г.

_______________________________________________________, именуем__ в (наименование организации) дальнейшем «Кредитор», в лице _____________________________________, (должность, фамилия, имя, отчество) действующего на основании _________________________________, с одной стороны, и ____________________________________________, именуем__ в (наименование организации) дальнейшем «Должник», в лице ______________________________________, (должность, фамилия, имя, отчество) действующего на основании _______________________, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

По настоящему договору Должник обязуется перечислить денежную сумму в счет платежей, которые причитаются с него по договору на _____________________________________, указанному в п.2 (задаток), на счет Кредитора в обеспечение выполнения указанного договора на _____________________________________ и в доказательство его заключения в срок и в порядке, предусмотренном в настоящем договоре.

Сведения об обеспечиваемом задатком договоре.

Договор на ___________________________________________________.

Дата заключения «___» ______________ 200___ г.

Цена договора: _______________________________________________.

Срок исполнения денежного обязательства: _____________________.

Размер задатка составляет _________________________________.

Задаток должен поступить на счет Кредитора не позднее _____

____________________________________________________________.

Задаток, внесенный Должником на счет Кредитора, засчитывается в счет обязательства Должника. Если Должник не выполнит условия договора, указанного в п. 2, задаток останется у Кредитора. Если за неисполнение договора, указанного в п. 2 ответственен Кредитор, он обязан уплатить Должнику двойную сумму задатка.

Сторона, ответственная за неисполнение договора, указанного в п. 2, обязана также возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка.

Во всем ином, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим гражданским законодательством.

Адреса и платежные реквизиты сторон:

Кредитора: ___________________________________________________

___________________________________________________________________

___________________________________________________________________

___________________________________________________________________

Должника: ____________________________________________________

___________________________________________________________________

___________________________________________________________________

___________________________________________________________________

ПОДПИСИ СТОРОН

Кредитор Должник

___________________________ _________________________

/_________________________/ /______________________/

М. П. М. П.

Что представляет собой задаток?

  • Это предоплата, причем сумма задатка учитывается при полном расчете за покупаемое жилье.
  • Это своего рода гарантийные обязательства обеих сторон по сделке: один обязуется продать, а другой – купить.

Если стороны не согласны заключить в будущем сделку, то задаток может быть возвращен на основании ст. 416 ГК РФ:

  • Если у покупателя изменились обстоятельства, и он выразил отказ в заключение сделки, то продавец может отказать в возврате задатка.
  • Если сделка не может быть заключена по вине продавца, то он возвращает сумму задатка в два раза превышающую первоначальную сумму. Эти положения прописаны в ст. 381 ГК РФ: последствия прекращения сделки задатка.
Отсюда можно сделать вывод: если сделка сорвалась по вине покупателя, то сумма задатка остается у продавца, а если наоборот, то продавец выплачивает сумму, в 2 раза превышающую сумму задатка.

Задаток – официально закрепленные в письменном виде обязанности сторон, побуждающие к совершению сделки, и является подтверждением или ее гарантией на будущее.

Если отношения в виде передачи суммы не оформлены в письменном виде, то эта сумма будет считаться авансом, в отношении которого нет законодательного регулирования.

Следует отметить, что письменная форма договора задатка не является самостоятельным договором, а только в совокупности с основным договором купли-продажи его функция будет законной.

Должен быть заключен договор купли-продажи, где будет фигурировать заключенный в письменной форме договор о задатке, тем самым уменьшая основные выплаты за приобретение недвижимости.

Если такого обоюдного соглашения не составить, то при судебных разбирательствах суд может посчитать внесенную продавцом сумму авансом, который возвращается покупателю в той же сумме. Одним словом, если продавец в этом случае не станет заключать основной договор продажи, то вернет покупателю не двойную, как в случае задатка, а ту сумму, которую получил сам.

Чтобы избежать неприятностей в случае отказа от продажи квартиры, следует заключить предварительный договор, тогда сумма задатка может быть увеличена при отказе от сделки.

Как составить договор задатка на покупку квартиры

Перед тем как внести задаток, нужно как можно больше узнать о самой квартире:

  • Попросить предоставить собственника правоустанавливающие документы: действительно ли продавец является хозяином квартиры.
  • Выяснить, не было ли несанкционированных переделок, если они есть, то попросить узаконить всю перепланировку.
  • Выяснить, что все собственники квартиры согласны на ее продажу.
  • Заказать выписку из ЕГРП: не наложен ли на квартиру арест, обременения.
Если все документы в порядке, можно при присутствии всех членов семьи заключить договор задатка, его составляют в 2 экземплярах для каждой стороны в сделке. К заключаемому договору следует приложить расписку о получении всей суммы задатка стороной договора.

Можно составить договор в произвольной форме, а можно использовать унифицированный бланк договора, но в нем в любом варианте должно быть указано:

  • Фактический адрес объекта, его почтовый индекс. Обратите внимание: совпадает ли адрес с указанным в свидетельстве о праве собственности. Нужны только оригиналы документов, и ни в коем случае не ксерокопии.
  • Данные общегражданских паспортов всех собственников квартиры: полную информацию с местом регистрации, сериями и номерами документов.
  • Информация о покупателе: данные паспорта, место регистрации, состоит ли в браке.
  • Точно охарактеризовать объект продажи: сколько комнат, общую и жилую площадь, этажность дома и на каком этаже квартира расположена. Если в квартире есть неотделимое имущество, то его следует подробно описать в договоре задатка.
  • Полную стоимость объекта продажи, здесь следует дать объяснения: стороны о полной стоимости договорились, и ее менять в будущем не намерены.
  • Оговорить срок заключения окончательной сделки купли-продажи.
  • Описать сумму задатка, она пишется как цифрами, так и прописью.
  • Указать права и обязанности сторон, предусмотреть ответственность за нарушение договорных обязательств: если продавец откажется от совершения окончательной сделки, то сумма задатка возвращается в двойном размере.
  • Дата и подписи сторон.

Советы юристов

Иногда мошенники выходят на продавца недвижимости и передают ему задаток, но на самом деле без намерения совершить окончательную сделку. По истечении какого-то времени они обращаются в судебные органы с большими исками к продавцу, объясняя это тем, что у него не было намерения продать квартиру.

 Скачать договор-задаток при покупке квартиры в формате MS Word.

К продавцу предъявляются штрафные санкции за незаконное использование денег якобы покупателя. И судьи встают на сторону таких покупателей, поскольку они действуют в рамках действующего законодательства, и дельцы зарабатывают значительные денежные суммы. Так что не всегда задаток будет выступать как гарант будущей сделки.

Структура договора

Продавец и покупатель заранее договариваются об окончательной стоимости квартиры, в какой валюте будет вестись расчет, и как он будет осуществляться. Также оговариваются сроки выселения из квартиры и выписки жильцов.

Также договариваются о сумме задатка как обеспечительной мере сделки. Лучше всего составлять договор с опытным риелтором, он знает все нюансы сделки и составит его правильно. Естественно, риски покупателя больше, чем у продавца, поскольку именно он передает денежные средства.

Если продавец состоит в законном браке, то нужно разрешение на продажу квартиры от супруга или супруги, иначе сделка может быть признана недействительной, и задаток пропадет.

Если покупателю очень понравилась квартира, то он может внести задаток и в половину стоимости жилья, это его право, такими действиями он понуждает продавца заключить сделку именно с ним, поскольку при отказе он обязан будет вернуть двойную сумму.

Если внести небольшую сумму задатка, то стороны безболезненно могут нарушить условия договора задатка, без особых материальных потерь.

Опытные адвокаты рекомендуют вносить задаток примерно в 5-10% от общей стоимости квартиры, так возможность заключения сделки повышается.

Обратите внимание на точность составления договора задатка, если в нем будут какие-либо пусть и незначительные, неточности, то суд признает передачу задатка как аванс, и получить возмещение убытков будет невозможно.

Расписка в получении задатка

Чтобы документально подтвердить передачу денежных средств как задаток, нужно у продавца взять расписку о получении определенной суммы.

Правила написания расписки:

  • Ее пишет продавец квартиры в простой письменной форме в 2 экземплярах без копирки.
  • В шапке документа указывают, что это расписка за получение задатка за квартиру. Указывается адрес недвижимости и краткие характеристики. Стороны в договоре задатка.
  • Данные продавца: ФИО полностью, место постоянной регистрации и данные общегражданского паспорта.
  • Она пишется от лица продавца, где он указывает дату передачи денег, причину и сумму задатка. Сумма приписывается в двух вариантах: в цифровом и письменном значении. Также пишется, что деньги получены от предполагаемого покупателя, его ФИО, паспортные данные и место постоянной регистрации.
  • Дата составления документа и расшифровка подписей сторон.

Лучше всего передавать деньги при свидетелях, тогда они должны поставить свои подписи на расписке, что они подтверждают передачу задатка.

Законодательная база

Все договоры задатка регулируются положениями ГК РФ, статья 380 дает определение этой сделки:

Задаток – это денежные средства, переданные будущим покупателем квартиры продавцу как обеспечительная мера для совершения окончательной сделки купли-продажи в будущем.

Договор задатка считается заключенным, если одна сторона передала другой денежную сумму и получила расписку об их получении с обоснованием причины (п.3 ст.380 ГК РФ).

Понравилась статья?
Загрузка...

Получите бесплатную юридическую консультацию

Оставить комментарий

очиститьОтправить