Что такое долевое строительство квартир?

Предприятия и организации, занимающиеся строительством домов, привлекают не только крупных инвесторов, способных спонсировать проект целиком, но и рядовых граждан, желающих приобрести жильё. На эти средства происходит процесс строительства жилого дома, а после официального ввода в эксплуатацию квартиры переходят в собственность людей, чьи денежные средства были задействованы.

Средства, которые вносятся в качестве доли за собственность, предоставляются не в полном объеме, а по частям. Таким образом, жилье приобретается практически на условиях рассрочки. А стоимость такой жилплощади будет заведомо ниже, чем обычной в уже сданном доме.

Многоквартирный дом

Для покупки квартиры это хоть и выгодный, но весьма авантюрный проект. Для того чтобы обезопасить дольщиков, к застройщику предъявляются требования, не выполнив которые он не имеет права привлекать средства.

Плюсы и минусы

Основные преимущества и недостатки:

Плюсы Минусы
Стоимость квадратного метра Риск срыва сдачи
Первичное жилье (как правило, улучшенная планировка и отделка) Банкротство застройщика
«Белая» история Ожидание въезда

Стоимость квартиры в среднем ниже рыночной на 30-50%. «Свежее» жильё, в котором до вас никто не проживал. Уверенность в том, что покупая квартиру, вы не столкнетесь с такими же покупателями (снятие риска «двойных» продаж).

Застройщик обязан согласовать всю проектную документацию в соответствующих органах, то есть можно быть уверенным в качестве возводимых метров. Законодательно установленные ситуации, при которых договор долевого строительства, возможно, расторгнуть в сторону дольщика с дополнительными компенсационными выплатами со стороны застройщика.

При всей привлекательности такого приобретения жилья, имеется и ряд весьма негативных моментов как для покупателя, так и для продавца. Застройщик, признанный банкротам не несет никаких финансовых обязательств, то есть вернуть свои средства не удастся. 

При сдаче объекта может возникнуть ситуация, когда покупатель-дольщик будет вынужден доплачивать чтобы недвижимость перешла в его собственность.

Права и обязанности сторон-участников строительства закреплены Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве». Договор, составленный после тщательного ознакомления с этим законом, оградит от большинства рисков.

Как приобрести квартиру в многоквартирном доме

Приобретая недвижимость в многоквартирном доме необходимо выбрать на рынке услуг застройщика, которому вы доверите свои средства, и заняться оформлением необходимой документации.

Грамотно составить договор долевого строительства, в котором будут прописаны все нюансы процесса.

В этом документе должны быть в обязательном порядке упомянуты следующие моменты:

  • конкретная жилплощадь, с указанием всех особенностей и характеристик;
  • номер счета, на который покупатель переводит средства;
  • реквизиты расчетного счета застройщика;
  • длительность обязательств;
  • цена недвижимости по договору (договорная);
  • размер и график оплаты;
  • права и обязанности;
  • срок гарантии (минимум пять лет);
  • порядок приема и передачи квартиры;
  • условия и основания для расторжения договора досрочно;
  • порядок возврата денег дольщику.

Необходимые документы

При совершении такого рода сделки, кроме типового договора, который в полной мере описывает права и обязанности обеих сторон, прилагаются дополнительные не менее важные документы.

К таким можно отнести:

  • характеристика приобретаемой жилплощади;
  • установленный график оплаты (если она не производится единовременно);
  • расчет, в котором прописаны все затраты, которые несет застройщик при возведении жилья (при государственной поддержке);
  • не включенные в сводный сметный расчет затраты застройщика (при государственной поддержке);
  • график возведения объекта недвижимости.
Договор заключается письменно и в двух экземплярах. Вносить в него изменения и поправки (если в условиях не прописан запрет на это) также оформляется в письменной форме.

Договор проходит обязательную регистрацию в соответствующих органах. Изменения регистрируют в том случае, если они существенны.

Нюансы оформления

«Предупрежден, значит вооружен». При оформлении любой документации существуют свои нюансы, а когда на кону стоят настолько существенные финансовые вложения, отношение к этому становится еще более серьезным.

Фирма, занимающаяся строительством, должна иметь зарегистрированное право собственности на участок, на котором будут идти работы.

Условие, которым зачастую пренебрегают продавцы, в обязательном порядке должно быть выдано разрешение на строительство.

Квадратура квартиры. В договоре застройщик указывает обязательную доплату, в случае увеличения площади, но обратная ситуация рассматривается редко. Этот момент нельзя оставлять без внимания.

Предусмотрена обязательная регистрация договора долевого участия, но выгодна она покупателю, поэтому продавец с этим не спешит. Следует проверять лично сроки регистрации.

Нужно быть готовым к тому, что получив квартиру, в придачу достается пакет документов на нее. Заниматься регистрацией прав собственности придется дольщику, а это достаточно длительная юридическая процедура. Застройщик может брать на себя обязательства по оформлению, но за отдельную плату, прописанную в договоре.

Стоимость квартиры

Стоимость квартиры, приобретенной на таких условиях, разительно отличается от средней рыночной стоимости квартир.

Она включает в себя:

  • затраты фирмы застройщика на процесс строительства;
  • расходы, не включенные в сметный расчет;
  • прибыль, которую получит застройщик.

Необходимо заметить, что стоимость недвижимости рассчитывается с учетом индексов изменения СМР. Расчет, проведенный на дату подписания договора, является недействительным на этапе сдачи объекта. Если расчеты ведутся с учетом прогнозных индексов, цена останется неизменной и это, в обязательном порядке, отражено в ДДУ.

Также стоимость не меняется при составлении договора в иностранной валюте.

Стоимость может меняться если:

  • это согласовано обеими сторонами;
  • происходит изменение стоимостных индексов;
  • в процессе СМР произошло изменение законодательной базы, затрагивающей налогообложение;
  • вносятся изменения в проектную документацию.

Регистрация права собственности

Когда наступает самый ожидаемый момент – ввод в эксплуатацию дома, появляется необходимость проведения не самой приятной бюрократической процедуры регистрации прав собственности.

Не следует путать понятие регистрации ДДУ и права собственности на построенную квартиру. В первом случае регистрацию проходит непосредственно сам договор, а во втором, закрепляется право собственности на недвижимость.

Вступить в полноправное владение жильем, покупатель сможет только после того, как застройщик передаст в органы, осуществляющие регистрацию сделок с недвижимостью, разрешение на ввод новостройки в эксплуатацию.
Последнее необходимо получить в БТИ после приемки дома.

На этой стадии обычно и происходят задержки, из-за которых жильцы не могут зарегистрировать свою собственность.

Если же продавец уже имеет это разрешение, то дольщик может обращаться в регистрирующие органы.

При себе необходимо иметь:

  • заявление;
  • чек, подтверждающий что госпошлина оплачена;
  • ДДУ;
  • акт приема-передачи недвижимости;
  • поэтажный план и экспликацию (которые необходимо предварительно получить в БТИ).

Если вся собранная документация в порядке, то процедура самой регистрации происходит в течение 30 дней, по истечении которых, дольщик становится полноправным владельцем жилья. С этого момента он имеет право пройти регистрацию по месту жительства, продавать или совершать любые операции с этой недвижимостью.

Иногда бывают случаи, когда застройщик намеренно не оформляет должную документацию. В этом случае право собственности можно зарегистрировать в судебном порядке, и как показывает практика в таких делах дольщики преимущественно выигрывают.

Понравилась статья?
Загрузка...

Получите бесплатную юридическую консультацию

Оставить комментарий

очиститьОтправить