Возможные проблемы и риски при покупке доли в квартире

Деньги, яблоко и домикПокупка доли в квартире является сделкой гражданско-правового характера, в результате которой поступает во владение не отдельный объект недвижимости, а лишь доля в праве общей долевой собственности. Такие сделки предусмотрены российским законодательством, могут быть выгодны ее участникам, а могут доставить много хлопот и неприятностей.

Покупка доли в квартире дает возможность минимизировать расходы при разрешении жилищного вопроса. Доля приобретается со следующими целями:

  1. Для проживания.
  2. Вложение свободных денежных средств в недвижимость (в этом случае долю).
  3. Разрешение проблем с регистрацией по месту жительства.
  4. Приобретение всей квартиры в перспективе.

Намереваясь приобрести долю в квартире, человек располагает определенной суммой, чтобы не прогадать с ценой, нужно вначале изучить предложения, имеющиеся в данный момент на рынке недвижимости, понять, как складывается цена доли. Она не может быть равна ее соотношению к площади всей квартиры. При рыночной цене на квартиру в 3 миллиона рублей, одна третья часть квартиры стоит не 1 миллион рублей, а значительно меньше. Этому есть объяснение.

На цену доли влияет планировка квартиры. В том случае, если размер доли соответствует площади изолированной комнаты, цена немного повышается, если же доля продается в квартире с проходными комнатами или в однокомнатной квартире, цена понижается. Важно, что даже при наличии у продавца документально подтвержденного порядка пользования квартирой, где четко прописано его право на какую-то определенную комнату, после отчуждения доли этот документ теряет силу.

Порядок совместного пользования квартирой новым собственником и соседями устанавливается заново по взаимному согласию. Если согласия достичь не удается, то порядок пользования помещением устанавливает суд. Судебные тяжбы длительны, кроме того, суд может помимо размера доли принять во внимание состав семьи, и при равных долях большая по размеру комната отойдет в пользование собственнику с детьми.

Законодательство позволяет выделять доли в натуре. В квартире сделать это практически нереально. Разделить на доли возможно дом, поскольку там проще соорудить отдельные выходы, кухни и санузлы. Доля в доме всегда стоит дороже такой же доли в квартире.

Проблемы с соседями могут возникнуть из-за желания нового владельца доли зарегистрировать в квартире членов своей семьи, поскольку без разрешения соседей сделать это не удастся. Проживать в квартире лица, не являющиеся собственниками, могут только с согласия всех сособственников. Лучше всего сразу оформить право собственности на всех членов семьи.

Нужно понимать, что в некоторых случаях сособственники могут создавать препятствия для продажи доли и затем для вселения в квартиру нового соседа, что тоже скажется на цене доли.

Намереваясь купить долю в квартире, необходимо помнить о том, что остальные сособственники имеют право преимущественной покупки.

Правило о преимущественной покупке

Ключи от квартирыСогласно статье 250 Гражданского кодекса РФ, намереваясь продать свою долю в праве общей долевой собственности третьему лицу, собственник обязан уведомить о своем решении остальных сособственников и предложить им купить долю первыми, поскольку они обладают преимуществом перед другими покупателями по приобретению доли.

Сособственники должны получить уведомление непременно в письменном виде, после чего у них имеется месяц на принятие решения о покупке либо отказе от покупки доли. По истечении 30 дней либо при наличии письменных отказов от покупки доли (желательно, чтобы они были удостоверены нотариусом) покупатель со стороны может беспрепятственно приобретать долю.

При несоблюдении этого условия после покупки доли третьим лицом остальные сособственники вправе оспорить сделку, органы росреестра откажут в регистрации перехода права собственности.

В том случае, если владелец отчуждаемой доли не может надлежащим образом уведомить всех сособственников о факте продажи, он может предложить покупателю вместо договора купли-продажи заключить фиктивный договор дарения.

На сделки, связанные с дарением долей, правила статьи 250 Гражданского кодекса РФ не распространяются. Фактически, такая сделка будет являться притворной, может быть оспорена другими сособственниками. В случае расторжения такого договора покупателю будет сложно вернуть уплаченные за долю деньги.

Во всем остальном сделка по приобретению доли в квартире мало чем отличается от покупки целой квартиры.

Необходимый пакет документов

Оформление документовПеред визированием договора купли-продажи доли в квартире покупатель должен настаивать, чтобы у продавца на руках были следующие документы:

  1. Выписка из ЕГРН о правах на объект отчуждаемого недвижимого имущества. Этот документ содержит информацию обо всех сособственниках, о наличии (либо отсутствии) обременений и наложенных арестов. С помощью выписки можно убедиться в достоверности данных, прописанных в свидетельстве о праве собственности.
  2. Справка обо всех лицах, зарегистрированных в квартире. В том случае, если квартира приватизировалась, необходима справка о тех лицах, которые были зарегистрированы в квартире во время приватизации, но не пожелали принимать в ней участие, поскольку эти люди до своей смерти будут обладать правом проживания в этой квартире независимо от смены собственников. Выселить такого человека невозможно даже по решению суда либо нужно выплачивать ему компенсацию, невзирая на то, что собственником он не является.
  3. Справки и квитанции, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
  4. В подлинниках свидетельство о праве собственности, технический паспорт на квартиру, правоустанавливающий документ (договор мены, дарения или купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор о приватизации, судебное решение).
  5. Письменное согласие органов опеки (если доля принадлежит несовершеннолетнему). В том случае, если при продаже доли, принадлежащей несовершеннолетнему, его права будут нарушены, он сможет оспорить сделку при достижении совершеннолетия. Срок давности по таким сделкам начинает течь именно с совершеннолетия ребенка.
  6. Согласие на продажу доли в квартире, выданное супругом продавца в письменной форме, нотариально удостоверенное. При отсутствии такого документа в регистрации перехода права собственности на долю будет отказано. Приобрести жилье покупатель сможет без разрешения своего супруга.
  7. Нотариальная доверенность на отчуждение квартиры (если вместо продавца в сделке участвует третье лицо). Желательно постараться проверить в нотариальной конторе по месту выдачи доверенности ее подлинность, а также выяснить, не отозвана ли она на день сделки. Если в доверенности не прописано право третьего лица на получение денег, то рассчитываться с ним нельзя.
  8. Справка о дееспособности продавца. В тех случаях, когда продавцом является пожилой человек либо пьющий, употребляющий наркотические средства, лучше всего попросить у него справку из психиатрического диспансера о его психическом здоровье и дееспособности.

Алгоритм действий при покупке доли в квартире

Заключение предварительного договора купли-продажи

Заключение договораНа этом этапе следует учитывать, что аванс не должен превышать 20 процентов от цены доли, если в дальнейшем сделка заключена не будет, большую сумму аванса вернуть трудно.

В этом документе обязательно нужно прописывать все важные условия будущей сделки: предмет сделки, правоустанавливающие документы, цену, дата подписания основного договора купли-продажи.

Кроме того, именно в этом договоре нужно зафиксировать сроки передачи имущества покупателю, обязанность продавца снять с учета зарегистрированных лиц, погасить задолженности по коммунальным и другим обязательным платежам, выполнить требования 250 статьи Гражданского кодекса РФ.

Заключение основного договора купли-продажи доли и расчет с продавцом

Перед расчетом с продавцом и подписанием необходимых документов следует тщательно изучить проект договора купли-продажи, получить по поводу него консультацию опытного юриста. Нужно проследить, чтобы в договоре была указана реальная цена, что будет важно при получении налогового вычета, а также в случае расторжения договора.

При фактической передаче имущества покупателю составляется акт приема-передачи. В нем прописывается состояние квартиры, наличие либо отсутствие взаимных претензий.

Передачу денег продавцу нужно фиксировать в договоре и в расписках. Деньги лучше всего держать в кредитном учреждении, снимать в банке в момент подписания договора и расчета с продавцом.

После расчета и подписания договора продавец и покупатель вместе должны явиться в отделение Росреестра и подать заявления на переход права собственности. Покупатель обязан оплатить государственную пошлину за совершение регистрационных действий.

При расчетах с продавцом можно воспользоваться банковской ячейкой. В этом случае продавец может получить деньги только после регистрации перехода права собственности.

Если приобретение доли в квартире происходит при посредничестве агентства недвижимости, в договоре с риелторами об оказании услуг по поиску объекта необходимо зафиксировать стоимость услуг агентства, сроки исполнения  обязательств, ответственность исполнителя за пороки сделки.

Понравилась статья?
Загрузка...

Получите бесплатную юридическую консультацию

Комментарии (5)
  1. Альберт

    Статья полезная, но хотелось бы еще, чтобы был рассмотрен порядок продажи доли, а не только покупки. У меня ситуация — получил долю в квартире в порядке наследования, и как с ней быть сейчас — ума не приложу… Мне она в качестве жилья не нужна, да и доля там смешная -1/6 всего, хотелось бы ее продать, а как это сделать, я вообще не в курсе. Предполагаю, что для начала необходимо предложить ее тем, кто владеет остальной долей… Кто-то сталкивался с этим? Как тут лучше действовать?

  2. Инна Николаевна

    Скажите пожалуйста, если я покупаю просто комнату в квартире, то смогу ли я пользоваться душем, кухней?

    • Виталий Белецкий

      Инна, Добрый день! Конечно же можете. При заключение договора указывается, что продается часть принадлежащая одному лицу, то есть например одна комната, а к ней прилагается часть кухни и душа, которые есть неотъемлемой частью пользования имуществом. Так во всяком случае расписано в нормативном акте. Если Вам сожители запрещают пользоваться кухней или другим чем то, то Вы можете обратится в суд и получить официальное разрешение ( Постановление суда первой инстанции ).

  3. Тимофей

    У нас комната в двухкомнатной квартире, вторая принадлежит другому человеку. Скажите, пожалуйста, не возникнет ли у нас проблем с покупкой и оформлением собственности на комнату в двухкомнатной квартире, которую продаёт наш сосед? Мы бы хотели выкупить её, по праву преимущественного приобретения и, таким образом, стать владельцами всей квартиры.

  4. Альберт

    Тимофей, конечно, вы можете купить комнату соседа, воспользовавшись правом преимущественного выкупа. Таким образом, документально, Вы будете владеть двумя комнатами, но на деле, Вы будете являться единоличным собственником всей квартиры. В дальнейшем, Вы сможете оформить право собственности на квартиру в целом.

Оставить комментарий

очиститьОтправить