Содержание
Что говорит закон о сделке купли-продажи квартиры
Статья 454 ГК РФ дает понятие сделки, статья 288 п.2 определяет отношение помещений к жилым и нежилым, а статья 673 дает разъяснения о том, что представляет собой жилое помещение, как раз больше всего сделок купли-продажи квартир должны соответствовать положениям этой статьи.
Продавать нежилые помещения, выдавая их за пригодные к проживанию, запрещено Законом. Эти положения прописаны в ст. 23 ФЗ № 52 «О санитарном соответствии жилых помещений».
Статьей 554 регулируется определение жилой недвижимости, которая подлежит продаже: общая и жилая площадь, количество жилых и нежилых помещений. Эти сведения можно почерпнуть из правоустанавливающих документов на квартиру.
Установление точной стоимости имущества указано в ст. 555, ведь сделка купли-продажи не может проходить безе передачи денег.
Также в соответствии со статьей 558, п.1 продавец обязан указать лиц, проживающих на момент продажи, если у них доля в общей собственности.
Соглашение о продаже, условия при которых она будет передана другой стороне составляется сторонами, и прописывается в договоре на основании ст. 432 ГК РФ.
Что касается заключения договора по сделке купли-продажи квартиры, то статьей 550 предписано только письменное составление, и обе стороны договора соглашаясь с ним, обязаны проставить свои подписи. При передаче квартиры составляется передаточный акт, и подписывается обеими сторонами сделки.
Предпосылка для составления договора
Чтобы что-то продать, нужно найти покупателя, обычно продавцы размещают объявления о продаже в средствах массовой информации или на интернет-ресурсах о продажах.
Как проверить квартиру перед покупкой
Покупка квартиры – серьезная сделка, и к ней нужно подойти ответственно. Что нужно проверить перед совершением сделки?
- Попросить показать правоустанавливающие документы, узнать, на каком основании владелец стал собственником: приобрел ли по договору купли-продажи, подарили ли ему, обменял ли, получил квартиру в наследство. Обратите внимание, если квартира получена в наследство, то должен пройти определенный срок для совершения сделок: в течение полугода другие наследники могут оспорить продажу наследуемой квартиры.
- Очень важно отследить прежних владельцев: иногда совершаются сделки с нарушением гражданского законодательства, например, нарушены права детей. И если такие присутствуют в списке, то нужно узнать о предшествующих жилищных спорах и их разрешении. Справку выдают в отделениях государственного реестра, можно ее получить и в многофункциональных центрах по месту расположения недвижимости. Если судебное решение, на основании которого недвижимость перешла в собственность, вынесено недавно, то лучше попросить продавца представить копию решения, заверенного в суде.
- Идеальным вариантом считается квартира, которая находится по новому законодательству, в собственности более пяти лет, это обозначает окончание срока давности по претензиям прежних владельцев.
- Очень важный момент: некоторые собственники делают перепланировку квартиры без разрешения, и на кадастровом плане эти линии отмечены красной чертой. Попросите продавца перед продажей ее узаконить, то есть по факту зафиксировать все изменения первоначального плана.
- Нужно проверить и обременения, если таковые были наложены судебными органами. Для этого заказывают выписку из реестра недвижимости и сделок с ним: там обязательно должна быть такая информация.
- Переходим к проверке продавца. Можно попросить посмотреть паспорт, а можно обратиться для проверки в паспортный стол управляющей компании. Но если сделкой занимается доверенное лицо, то проверяйте доверенность: каким полномочиями наделен поверенный, есть ли у него право заключения сделки и может ли получить причитающуюся сумму за квартиру.
- Теперь нужно проверить всех проживающих в квартире лиц: может быть, среди них есть те, которые останутся проживать в квартире даже после ее продажи другому лицу, такое право есть у инвалидов, несовершеннолетних детей, если их права были нарушены при продаже квартиры, где они проживали, даже если они и не собственники.
- Может быть, это и не главное, но немаловажное: соседи. Уточните у пенсионерок, их всегда можно найти около подъезда, кто проживает рядом и над квартирой, может быть там постоянно драки и шум по ночам, и только эта причина побуждает к продаже. Нужны вам такие соседи?
Как правильно оформить куплю продажу квартиры самостоятельно
Вместе с договором купли-продажи передаются и права собственности на нее, но как правильно оформить сделку, чтобы потом не было претензий от третьих лиц? Особенно это касается продажи не всей квартиры, а доли. Чтобы оформить сделку купли-продажи доли в квартире, необходимо получить согласие других жильцов, поскольку по закону, они имеют первоочередное право покупки, и эта причина бывает самой распространенной для оспаривания проведенных подобных сделок.
Вместе с передачей квартиры или ее доли, следует подумать и о передачи денег. Обычно бронируют сейфовую ячейку в банке, через которую после получения свидетельства о собственности продавец может получить причитающиеся ему деньги. Задаток, если по договоренности вы отдали продавцу, следует отдавать ему самому, а не посреднику в сделке.
Сведения, которые должны присутствовать в договоре обязательно:
- Сведения об обеих сторонах в сделке: имена. Фамилии, паспортные данные, почтовые индексы и адреса.
- Описание предмета договора, квартиры, по данным кадастровой службы: площадь, местонахождение, этажность, номер квартиры и дома, почтовый адрес недвижимости. Полная окончательная стоимость, за вычетом задатка, если таковой был.
- Условия оплаты по сделке, срок окончательного расчета. Здесь можно прописать сроки выписки жильцов, основания для выписки, и обговорить момент расчета, очень часто деньги за квартиру можно получить только при предоставлении банковским структурам и самого договора, и сиятельство о приходе права собственности на квартиру. Свидетельство выдается и покупателю, и продавцу как бывшему владельцу недвижимости.
С договором и необходимыми документами идут в регистрационный орган, где и будет зарегистрирован переход права и выдано свидетельство о собственности.
Но стоимость оформления перехода прав собственности на квартиру или долю, процедура платная, граждане оплачивают госпошлину в размере 2 000 рублей.
Но иногда продавец отказывается от своих обязательств по продаже имущества, и чтобы такого не случилось, лучше составить предварительный договор, он будет основанием для побуждения продавца выполнять свои обязательства, иногда это можно осуществить и через суд.
Как оформить куплю продажу квартиры в рассрочку
Очень удобный и выгодный способ заключить договор продажи квартиры в рассрочку, то есть платить частями, а не всю сумму сразу. Он вполне отвечает антикризисным мерам, и в благополучные времена его заключали крайне редко. И оформление договора купли-продажи с рассрочкой несколько отличается от простой сделки.
Оформляя договор, в нем прописывается обременение, то есть оформить право собственности можно только после окончательной расплаты с продавцом. Как для покупателя, так и для продавца важным условием подобного договора будет четкое определение сроков погашения, можно даже ориентироваться на составленный в договоре график.
Для оформления договора покупатель предоставляет только свой общегражданский паспорт. А продавцу приходится собирать все необходимые для заключения сделки документы: выписки из реестра, свидетельство о праве собственности, справки из бухгалтерии и паспортного стола управляющей компании об отсутствии задолженностей, кадастровой палаты о сделанных законным образом перепланировках в квартире.
Часто договор купли-продажи квартиры в рассрочку оформляется при строительстве дома с долевым участием.
Застройщику для оформления договорных обязательств по продаже приходится готовить объемный пакет документов: учредительные, разрешения от градостроительной организации о застройке жилого дома, и составленный по всем правилам договор купли-продажи квартиры с переходом права собственности на объект недвижимости при определенных условиях.
Здесь важно внимательно читать договор: если прописано, что клиент должен полностью расплатиться за построенную квартиру до выдачи от не ключей, то есть вероятность и вовсе ее не получить, если он полностью не рассчитается со строительной компанией. Также договором предусматривается наложение штрафных санкций в случае просрочки платежей по графику.
Право собственности на такой объект оформляется самим застройщиком после ввода дома в эксплуатацию и полного расчета за построенную квартиру в органе регистрации сделок с недвижимостью.