Переуступка квартиры в новостройке — что нужно знать

Что такое переуступка квартиры в новостройке

С юридической точки зрения, переуступка квартиры в новом доме выглядит следующим образом. Физическое, либо юридическое лицо (инвестор), заключает сделку со строительной компанией, о том, что оно в будущем станет владельцем построенной квартиры, либо нескольких помещений для проживания в строящемся доме (после сдачи дома строительная компания произведет оформление права на собственность физическому, либо юридическому лицу, которое заключило с ним указанный договор).

Он набирает юридическую силу с момента подписания его таким лицом и строительной компанией, и внесения стоимости жилья на данный период времени. Таким образом, у строительной компании приобретается право на требование в свою собственность жилья, которое будет построено через некоторое время.

После того, как дом почти возведен, и остаются некоторые отделочные, либо иные работы, но право передачи в собственность квартиры еще не оформляется, инвестор, решает продать его другому лицу, но уже по более высокой цене. Это и есть договор, связанный с переуступкой жилья в новом доме, который по юридической терминологии звучит так — договор уступки прав требования (цессии).

Виды

• уступка по договору долевого участия;
• предварительный договор купли-продажи.

Особенности

• составляется до момента оформления права собственности на жилое помещение;
• не оплаченные финансовые взносы, должны быть проплачены инвестором до подписания этого соглашения, либо обязанность по их уплате возлагается на приобретателя права долевого участия.

После сдачи дома в эксплуатацию, правообладатель стает полноправным владельцем квартиры, и на его имя оформляется право собственности.

Под предварительным договором по купли-продажи, подразумевается такое юридическое действие, по которому продавец, имеющий право на построенное в будущем помещение, обязуется заключить основное соглашение по купле продаже, в оговоренный сторонами срок.

Например, процесс подписания основного соглашения (договора), и переоформления права собственности у нотариуса произойдет через несколько дней или лет, либо через несколько дней после проведения оформления права собственности на помещение, когда произойдет сдача новостройки в эксплуатацию.

Особенностью такого договора являются следующие моменты:

• основные действия (купля-продажа квартиры) произойдут в будущем;
• это промежуточный договор, который выражает намерение сторон осуществить сделку, но не обязывает их совершить сделку в обязательном порядке (одна из сторон может отказаться в любое время, возвратив другой стороне полученные средства).

Как это оформляется

На эти договоры распространяются основные юридические требования, установленные гражданским законодательством:

• заключаются в письменном виде;
• в них прописываются все идентификационные данные лиц, которые являются участниками сделки;
• в обязательном порядке одной из сторон таких договоров выступает застройщик, которые должен дать свое согласие на право переуступки;
• указывается объект договора (квартира), ее идентификационные данные (квадратура, расположение, особенности);
• они регистрируются у нотариуса, и нотариально заверяются;
• данный договор подлежит обязательной государственной регистрации (за исключением предварительного договора).

Особенностями договора уступки долевого участия являются следующие моменты:

• согласие застройщика на уступку;
• указание суммы, которую будущий собственник обязан будет уплатить застройщику, если этого не сделал предыдущий долевой участник;
• момент перехода права собственности, после сдачи дома в эксплуатацию.

Особенности предварительного договора:

• согласие застройщика на его заключение;
• время заключения основной сделки (подписания договора купли-продажи);
• внесенная сумма по договору;
• штрафные санкции, в случае отказа одной из сторон от сделки.

После того как эти договоры будут подписаны у сторон должны быть следующие документы:

• оригинал или нотариально заверенная копия договора уступки;
• бумаги, на которых указаны расчеты, и внесенные суммы по договору;
• акт о передаче указанных документов.

Оформление переуступки права «задним» числом

Бывают случаи, когда попадается вариант купить дешевле квартиру, но продавец хочет, чтобы все бумаги были подписаны задним числом. В этом случае есть несколько подводных камней, которые могут привести к неприятностям.

Прежде всего, следует отметить, что в случае переуступки права долевого участия, который подлежит обязательной государственной регистрации, подписание всех указанных бумаг задним числом может привести к тому, что договор может быть признан недействительным, что повлечет за собой утрату права на недвижимость.

Потраченные средства вернуть можно, но только в том объеме, сколько стоила квартира на этапе оформления. Например, в феврале квартира стоила 5 000 000 рублей. А в марте 6 000 000 рублей. Подписав договор задним числом, покупатель формально купил право на квартиру за 5 000 000 рублей, заплатив за нее в марте 6 000 000 рублей. В случае признания договора недействительным, он сможет взыскать только 5 миллионов рублей.

Уплаченные средства можно будет вернуть в полном объеме (в случае расторжения этого договора) без каких-либо потерь. Поэтому тут рисков, связанных с подписанием задним числом практически нет.

Преимущества и недостатки

Для того, чтобы разобраться в преимуществах и недостатках такого способа покупки квартир, нужно понять саму юридическую природу этих договоров. По ним, стороны передают свое право на будущее жилье, но не саму недвижимость, отсюда и выплывают преимущества и недостатки.

Преимущества:

• возможность приобретения дешевой недвижимости (на этапах строительства многоквартирного дома, стоимость квартир на 40-50% дешевле);
• возможность заработка (приобретая право на жилье в начале строительства за определенную сумму, на завершающем этапе строительства, это право можно продать по более высокой стоимости).

Недостатки:

• получение собственности на квартиру только после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию;
• в случае разрыва договора, получение только суммы стоимости квартиры, на этапе подписания самого договора;
• риск того, что застройщик, разрешивший продать право на оформление квартиры, ранее дал такое же согласие другому лицу, что влечет за собой право требования жилья за первоначальным покупателем;
• в случае неблагонадежности застройщика, риск потери вложенных денежных средств.

Что нужно знать покупателю

Покупатель, решивший приобрести жилье таким способом, должен знать несколько советов, как сделать покупку надежной:

• перед тем как решится на покупку квартиры, таким образом, необходимо навести справки о застройщике (его репутации, сдачи других объектов в эксплуатацию, отзывы других покупателей и инвесторов);
• проверить у застройщика все документы, они должны быть в порядке, и не вызывать сомнения в правильности;
• более защищены права покупателя, который заключи с инвестором договор об уступке прав долевого участия;
• в случае заключения договора уступки прав долевого участия, либо предварительного договора, они должны соответствовать тем требованиям, которые были указаны выше.

Финансовые вопросы

Финансовые вопросы, которые должен будет решать покупатель, состоят в следующем:

• прежде всего, это уплата обязательных взносов, если их не уплатил продавец (инвестор), это касается договора уступки прав долевого участия, поэтому перед его подписанием должны быть проведены все необходимые финансовые расчеты, о будущих и настоящих взносах;
• оплата за составление договора уступки прав долевого участия, и всех сопутствующих документов застройщику;
• возрастание стоимости квартиры по мере завершения строительства (об этом было указано выше);
• ну и, конечно, затраты связанные с нотариальным заверением договора, его регистрации в государственных органах, и уплата обязательных налогов и сборов.

Именно с этими финансовыми вопросами и столкнется покупатель.

Вообще данный способ приобретения квартир на первичном рынке недвижимости имеет множество плюсов и минусов. Но если подходить к этому очень аккуратно, с привлечением юристов, то это окажется неплохим способом стать обладателем новой недвижимости, либо заработать на последующей ее перепродаже.

Законодательная база

Если говорить о нормативно-правовых актах, которые регулируют данные правоотношения, то сразу же стоит сказать, что это Гражданский кодекс Российской Федерации. Именно его нормы и носят обязательные реквизиты и требования к договорам переуступки прав требований.

Если такие сделки проводятся между юридическими лицами, то, конечно, необходимо обратить внимание на законодательство, которое регулирует отношения между различными юридическими лицами (субъектами хозяйственной деятельности), но учитывая, что конечными покупателями по таким договорам выступают физические лица, то процесс таких сделок регулируется только гражданским законодательством.