Предоставление услуг риэлтора при покупке квартиры

Риелтор в квартиреПри покупке квартиры от 4 до 8% стоимости приобретения придется отдать риелтору.

Рассмотрим по порядку возникающие вопросы:

  1. Оправданы ли эти расходы?
  2. Какие услуги получит клиент, заплатив деньги?
  3. Что он вправе требовать от риелтора за эту стоимость?
  4. Что делать, если риелтор не выполняет свои обязанности?

Начнем с того, что квартиру можно приобрести на первичном и на вторичном рынке.

Насколько отличается купленное жилье, настолько же различны юридические риски сделки и требования к услугам риелтора.

Более сложный вариант – покупка жилья на вторичном рынке. Чтобы прояснить ситуацию, осветим несколько основных пунктов.

Обязанности и ответственность

Для начала, необходимо понимать, что представляет процесс приобретения жилья на вторичном рынке, из каких этапов он состоит, на чем можно сэкономить, а на чем – нельзя.

Представим информацию в виде простой таблицы:

1 Подготовительный этап Обязанности риелтора
а Выяснение ситуации на рынке купли-продажи жилья до состояния, когда станет понятно, на какую квартиру можно рассчитывать в рамках имеющихся средств. Проконсультировать по обозначенному кругу вопросов.
б Поиск подходящего жилья среди имеющихся на рынке предложений с учетом всех необходимых и желательных условий. Найти и предложить обозначенное в договоре количество вариантов, которые удовлетворяют заявленным требованиям.
в В случае, если имеющейся в наличии суммы недостаточно, нахождение подходящей программы кредитования и оформление ипотеки с получением одобрения банка, если решено приобретать квартиру с привлечением банковского кредита. (Необязательный этап) Если агентство сотрудничает с банком по вопросам предоставления ипотечных кредитов, помочь с выбором подходящей программы и получением одобрения банка.
г Назначение времени и просмотр квартир. Организовать просмотры и сопровождать покупателя во время просмотра.
д Переговоры о цене и условиях продажи выбранной квартиры. Провести переговоры о цене и условиях на стороне покупателя, с использованием своих знаний и опыта добиваться снижения цены объекта.
е Проверка правоустанавливающих документов на жилье, выявление рисков. Проверить с привлечением всех необходимых источников юридическую чистоту, титульные права, подлинность документов, историю жилья. Выявить и проинформировать клиента обо всех рисках.
2 Основной этап
ж Подписание договора о внесении задатка/аванса. Предоставляет договор, информирует стороны о разнице между задатком и авансом, добивается возвращения аванса или двойной суммы задатка, если сделка не состоялась по вине продавца.
з Подбор покупателя, если предусматривается сделка с альтернативой. Выстраивает цепочку сделок, если был приглашен для сопровождения купли-продажи с альтернативой.
и Составление договора купли-продажи квартиры в соответствии с законом и ранее согласованными условиями. Подготавливает документ и организует встречу сторон.
к Подписание договора купли-продажи, заверение сделки у нотариуса. Взаиморасчеты или закладка банковской ячейки. Присутствует на сделке и у нотариуса и следит за соблюдением прав покупателя, проверяет все документы. Организует взаиморасчеты.
л Выписка продавца и членов его семьи, прописанных в квартире. Добивается выписки всех жильцов из купленной квартиры.
м Государственная регистрация права собственности. Подготавливает, подает и получает необходимый пакет документов.
3 Заключительный этап
н Оформление полиса титульного страхования купленной квартиры (по желанию) Содействует в сборе документов, за отдельную плату оформляет полис.
о Подписание акта приема-передачи квартиры, передача ключей. Организует передачу квартиры, и ключей, подписание акта.

Из таблицы видно, что есть пункты, с которыми при наличии времени и желания вполне можно справиться самому.

С 2002 года лицензирование риэлтерской деятельности отменено.

Частному маклеру нет необходимости арендовать офис и платить зарплату работникам, поэтому его услуги могут быть значительно дешевле, чем в агентстве недвижимости.

Характеристики, традиционно относимые к преимуществам агентства:

  1. Проверка юридической «чистоты» квартиры. Запросы на получение расширенной выписки из реестра, архивной выписки домовой книги подаются в государственные органы продавцом или его представителем. Юридический отдел только проверяет наличие/отсутствие этих документов и запрашивает недостающие сведения, проясняет сомнительные моменты.
  2. Квалификация сотрудников агентства традиционно считается выше, потому что они работают командой. Это спорное утверждение. Любое звено в длинной цепочке может подвести.
  3. Ответственность агентства выше, в случае, если сделка купли-продажи будет оспорена. С одной стороны, форма юридического лица (ООО или ЗАО) заведомо ограничивает ответственность фирмы, в то время, как частный агент, оформивший ИП, несет ответственность всем своим имуществом. Однако ни один частник не будет работать по договору, в котором не стоит ограничение его ответственности, поскольку гарантий, что у вас не возникнут проблемы после покупки квартиры, дать практически невозможно.
  4. Некоторые агентства страхуют свою профессиональную ответственность, или являются членами РГР, МАР. Если агентство сертифицировано, его специалисты регулярно проходят обучение и аттестацию. Это единственное бесспорное преимущество обращения в агентство.

Вопросы риелтору

  1. Наличие государственной регистрации ИП или юридического лица. Просите предъявить ИНН, ОГРН, КПП, уставные документы и т.п. Заодно узнаете, сколько времени прошло с момента регистрации компании, или как давно работает частник на рынке. С агентом, который, работая в агентстве, неофициально занимается частной практикой и для этого привлекает возможности и мощности агентства лучше дела не иметь. Этот человек обманывает своего работодателя, нельзя быть уверенным в его добропорядочности.
  2. Если вы общаетесь с менеджером агентства, проверьте его полномочия на подписание документов от имени агентства. У него должна быть соответствующая доверенность.
  3. Уточните план работы по сделке и порядок взаимодействия.
  4. Выясните все нюансы выплаты комиссионного вознаграждения. Для этого возьмите договор об оказании услуг на дом и покажите его своему юристу, а затем еще раз переспросите каждый пункт у агента. С этим не должно быть неясностей.
  5. Спросите о наличии/отсутствии программы страхования профессиональной ответственности, членстве в объединениях, аттестатах. Если они есть, то это весомый аргумент в пользу данного агентства.

Возникающие проблемы и их решение

Передача ключей от квартирыПосле всех клятв и обещаний и взаимно приятного подписания договора об оказании риелторских услуг агент не перезванивает в назначенное время, опаздывает, недоступен для связи.

Это самая простая из возможных проблем. Обратитесь к руководству с требованием заменить сотрудника, который ведет вашу сделку. Если к вашим жалобам не прислушаются, лучше расторгнуть договор об оказании услуг, чем рисковать халатным отношением агентства к своим обязанностям. Неустойку платить не нужно, см. п.2.

Нарушение агентством или агентом заявленных в договоре сроков и обязательств.

Здесь вам поможет «Закон о защите прав потребителей». Не важно, как называется договор между клиентом и агентством, согласно п.11 ПП ВС РФ от 28.06.2012г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», права покупателя при использовании услуг посредника защищены этим законом. Достаточно соблюсти правила расторжения договора, оплатить документально подтвержденные фактические расходы и сменить агентство.

Возникновение осложнений после перехода права собственности.

Самый трудный случай. К сожалению, агент не несет ответственности за недействительность сделки и отвечает только за ее ничтожность, если удастся доказать, что он не проявил должной осмотрительности при выборе продавца квартиры, то есть не взял выписку из Росреестра (см. определение Свердловского областного суда по делу N 33-501/2013 от 15.01.2013). Здесь может помочь только страхование титула сразу после сделки.

Теперь возьмем более простой вариант покупки недвижимости на первичном рынке. Статистика утверждает, что 30% сделок, заключаемых здесь, проводится через агентства недвижимости. При этом, стоимость жилья, покупаемого напрямую у застройщика и цена, которую покупатель уплачивает в агентстве, совпадают, поскольку посреднический процент агентство получает с продавца, то есть с застройщика.

В этой схеме между агентством и покупателем жилья заключается договор об оказании информационных услуг, а договор долевого участия в строительстве со стороны продавца подписывает представитель застройщика, договор цессии (уступки прав и обязанностей) — инвестор.

При этом в обязанности риелтора не входит проверка застройщика до заключения с ним договора о сотрудничестве, это только его право, поэтому надежды покупателя на посредника, предоставляющего информационные услуги, напрасны. Риелтор обязан только помочь в подборе подходящего объекта и проследить за правильностью оформления договоров.

Ясно, что крупное агентство недвижимости не будет заключать договоры с заведомо проблемными застройщиками, однако и оно не может и не берется гарантировать то, что дом будет достроен, что квартира по акту приема-передачи будет передана без недостатков и в срок.

В этой ситуации независимо от того, заключается ли договор у застройщика или в агентстве недвижимости, интересы покупателя должен представлять юрист, специализирующийся на вопросах купли-продажи недвижимости, который будет проверять разрешительные и регистрационные документы застройщика или инвестора. После оформления права в Росреестре, право первого покупателя на квартиру в новостройке не может быть оспорено, так что риски, связанные с историей квартиры здесь отсутствуют.

Блицсоветы

  1. РукопожатиеЧитайте все, что подписываете, до тех пор, пока не поймете до последней запятой: права и обязанности, гарантии, ответственность сторон. Не соглашайтесь на стандартный договор и невнятные формулировки, требуйте внести полный перечень услуг, за которые собираетесь платить.
  2. Будьте вместе со своим агентом, задавайте вопросы, проверяйте и просматривайте все договоры, справки, выписки. Будьте дотошны и не верьте обещаниям, не подкрепленным письменными документами. Обращайтесь за консультациями к сторонним юристам, если у вас появились малейшие сомнения.
  3. Не покупайте квартиру по доверенности без личной встречи с хозяином, у асоциальных элементов, продающуюся второй раз в течение года, со стоимостью, больше чем на 15% ниже рыночной.
  4. Указывайте в договоре полную цену сделки, всегда имейте в виду возможное судебное разбирательство.
  5. Не отдавайте деньги напрямую до получения на руки Свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Не существует способа на 100% обезопасить сделку, но можно свести риски к минимуму. Если есть возможность, наймите юриста, который объяснит вам все нюансы документов, участвующих в сделке. Это необходимо делать до начала основной стадии покупки квартиры.

Понравилась статья?
Загрузка...

Получите бесплатную юридическую консультацию

Комментарии (21)
  1. Нонна

    Да не нужен риэлтор при покупке квартиры! Уж лучше самостоятельно выбрать жильё и провести сделку, сэкономив при этом несколько десятков тысяч рублей. А если и есть какие-то сомнения в своих силах, то можно нанять риэлтора только для сопровождения сделки.

    Кстати, сейчас многие риэлторские агентства закрываются. Покупатели более умные стали и самостоятельные, благодаря глобальной сети. Риэлторы остаются не у дел.

  2. Альберт

    В чем смысл услуг риэлтора, если все можно сделать самому? За что отвечает и за что не отвечает риэлтор?

  3. Влад

    Смысл услуг риэлтора по большому счету сводится к двум моментам — экономия вашего времени и проверка юридической чистоты сделки, которую самостоятельно вы проверить вряд ли сможете… С первым моментом все ясно — риэлтор собирает справки и выписки, у него везде свои люди и опыт, что позволяет все это делать в максимально сжатые сроки… Авот со вторым моментом сложнее… Как правило, риэлтор просто проверяет наличие необходимых документов у продавца или покупателя, не более того, а вот проверить подлинность этих документов он вряд ли сможет, да и не обязан по сути… поэтому бывают случаи, когда , допустим, человек купил квартиру, а после выясняется, что на нее есть еще претенденты, просто потому, что доверенность была липовой. Поэтому, если вы уж прибегаете к услугам риэлтора, прописывайте в договоре все пункты, по которым он несет ответственность…

  4. Альберт

    Нужен риэлтор или нет? Тут палка о двух концах. С одной стороны, да, ничего особенно сложного в процессе покупки квартиры нет, и переплачивать за услуги риэлтора совсем не хочется. Но с другой, нормальный и грамотный риэлтор найдет для вас наиболее подходящий вариант, так как обладает широкой базой… Подготовит весь пакет документов, проверит их юридическую чистоту, что вы вряд ли сможете сделать, ну и просто реально ускорит весь процесс сделки купли-продажи, так как, как правило, обладает множеством связей во всех инстанциях… Поэтому, я склоняюсь к тому, чтобы немного переплатить, но довериться профессионалу…

  5. Антон

    Хочу купить квартиру? Обратиться к риэлтору или попробовать самому? как лучше?

  6. Альберт

    Здесь несколько моментов есть. Во-первых, финансовый. За услуги риэлтора вы заплатите, и отнюдь не копейки. Во-вторых, риэлтор , без сомнения, подберет вам гораздо больше вариантов, чем вы сами, у него же имеется не маленькая база… В-третьих, как правило, риэлтор сэкономит ваше время и нервы, так как возьмет на себя все вопросы оформления и сбора документов. Ну и последнее, если риэлтор грамотный и с репутацией, то вопрос безопасности будет на его плечах. Он проверит все документы, доверенности и т.д., в результате, вас не будут ждать неприятные сюрпризы в дальнейшем… Поэтому, я склоняюсь к варианту обратиться к профессионалам, это будет дороже, но надежнее, а сделки с недвижимостью — это не тот случай, где стоит экономить…

  7. Виталий Белецкий

    Риэлтор это конечно хорошо. Но без него еще лучше. Если есть знакомы, то это даже выгодно, он найдет то что Вас заинтересует и даст нормальные советы. Правда в фирме в которой он работает нужно будет заплатить, это примерно 500 баксов по нынешним ценам, что я знаю.
    но если у Вас нет знакомого, то вероятность того, что Вам предложат к Вашему ожиданию будет маленькая.
    Риэлтор выступает посредником в делах между сторонами и берет в них участие, но плюс его в том, что подготовкой всех документов занимаетесь не вы а именно он!

  8. Лариса

    Если я покупаю квартиру через агенство, как происходит передача денег?

    • Альберт

      Как правило, вы передаете деньги непосредственно агенству или риэлтору, он пересчитывает их при вас, и выдает вам приходный кассовый ордер. Продавец, в свою очередь, получает заранее согласованную сумму уже непосредственно из рук риэлтора, и подписывает соответствующие документы…

  9. Егор

    Покупаю квартиру через агенство недвижимости. Обязаны ли они проверить чистоту сделки и подлинность документов продавца?

    • Альберт

      Егор, по умолчанию, как бы да, это их обязанность — проверить чистоту сделки перед ее совершением, но на деле, допустим, проверить подлинность паспорта или доверенности — процесс сложный и трудоемкий, поэтому самое разумное — все эти пункты, в том числе и ответственность за их исполнение прописать в договоре, который вы заключаете с агенством, тогда, в случае вдруг каких-то проблем, вы уже сможете обратиться в суд на основании этого договора…

  10. Влад

    К риэлтору безопасно обращаться или нет? Какие могут быть последствия?

    • Виталий

      Добрый день Влад! обращение к риэлтору это чревата ограничения себя от различных проблемных вопросов и постоянной бумажной документации. Риэлтор, это человек, который подготовит все бумаги, для предоставлению нотариусу, а Вам лишь нужно будет подписать договор купли / продажи.
      Но, бывали на практике случаи, когда риэлторы и нотариусы имели общие дела, и сделки совершали на свою пользу. Например Вы продаете квартиру по одной цене, в договоре указывается больше цена и в течения срока исковой давности договор разрывается. После расторжения, Вам необходимо будет им вернуть большую сумму.
      Поэтому, прежде чем подписывать бумаги ( договора ). Необходимо все внимательно перечитать.
      А насчет безопасности, то как повезет.

  11. Виталий

    С риэлторами договор заключается? И еще вот стоит обращаться к нотариусу который работает на агентство?

    • Николай

      Добрый день Николай! Исходя из практических знаний, договор между клиентом и риэлтором заключают очень редко. Но как показывает исход таких событий, то Вы должны требовать сами составления и заключения договора.
      Если Вам предоставят услуги, которые в будущем навредят, то вы через суд сможете доказать свою правоту и то что Вы обращались к этому агентству!
      Насчет нотариуса, то можете обратится к нему. Я думаю ничего не будет страшного. Просто нужно прежде чем подписывать бумаги какие — либо внимательно читать. Если Вы сомневаетесь в словах написанных, то попросите объяснить.

  12. Анастасия

    Какие основные вопросы нужно задавать риэлтору при покупке квартиры?

  13. Анастасия

    Какие основные вопросы нужно задать риэлтору при покупке?

  14. Влад

    Добрый день! Скажите пожалуйста, какие вопросы нужно задавать риэлтору при покупке квартиры?

  15. Влад

    Нет, бесспорно, риэлтор — это более надежно и более быстро. Но, учтите, что и он не Бог, и всего предусмотреть не может… да и вряд ли он будет проверять подлинность каждого документа. Поэтому непременно позаботьтесь включить все нюансы в договор, в том числе и меру ответственности риэлтора в случае ненадлежащего исполнения обязательств по договору… Если что, в суде потом будет попроще…

  16. Макс

    Какие базисные вопросы нужно задавать риэлтору?

  17. Макс

    Какие вопросы нужно задавать риэлтору?

Оставить комментарий

очиститьОтправить