Как продать квартиру без посредников: пошаговая инструкция

Многие граждане, столкнувшиеся с вопросом отчуждения недвижимости, хотели бы продать квартиру без посредников. Незачем платить агентам, которые только и хотят побольше прибыли. Меньше хлопот, да и деньги целее будут. Главное — следовать пошаговой инструкции. Однако практика показывает, что такой псевдорационализм ни к чему хорошему не приводит.

Основные причины продажи жилья напрямую

Оформление документов на квартиру

Есть расхожее мнение, что покупка квартиры без посредников требует меньшей бумажной возни

Причин, по которым граждане не хотят привлекать риэлторов к сделкам с недвижимым имуществом, много. В первую очередь, конечно, это желание сэкономить деньги — ведь агент или юрист работает за отнюдь не маленькое вознаграждение.

Другие кажущиеся преимущества сделки:

  • необходимо собирать меньше документов;
  • отсутствие риска мошенничества со стороны недобросовестного посредника;
  • быстрота оформления;
  • договорившись, фактически можно въехать и уже жить, не ожидая отведённого периода.

Кажется, что экономия времени и денег — значительная, предстоит только оплатить государственную пошлину (ст. 333.33 НК) при оформлении в Регистрационной или Кадастровой палате. И продать квартиру проще простого. Находишь покупателя, обсуждаешь все важные моменты, заключаешь договор, передаёшь ключи и получаешь деньги. Инструкция кажется простой и понятной. Но так ли это?

Пошаговая инструкция по продаже квартиры без посредников

Мужчины жмут руки

Прямые сделки по купле-продаже квартиры бывают чреваты неожиданными обременениями

Итак, сделка по отчуждению жилья без риэлторских агентств выглядит так:

  • поиск предполагаемого покупателя;
  • переговоры;
  • сбор необходимой документации;
  • осмотр квартиры;
  • подписание договора о купле-продаже;
  • регистрация сделки в Кадастровой палате;
  • окончательный расчёт, передача ключей.

При этом каждый из участников собирает необходимую документацию:

Продавец:

  • общегражданский паспорт РФ;
  • свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество;
  • согласие сособственника или брачного спутника;
  • кадастровая документация;
  • полную выписку из ЕГРН;
  • форму 9 или домовую книгу частного дома;
  • закладную от банка, если жильё приобреталось по ипотеке;
  • справку об отсутствии задолженностей по ЖКХ и капитальному ремонту.

Покупатель:

  • общегражданское удостоверение личности РФ;
  • согласие мужа или жены на приобретение.

Но, как и с любой пошаговой инструкцией, здесь следует помнить пословицу «План чертили на бумаге, но забыли про овраги, а по ним ходить». Обременения, действительные и даже возможные — это как раз те самые «овраги», в результате чего покупатель рискует понести убытки и даже вообще остаться без приобретённой жилплощади. Впрочем, «подарок» в виде многотысячной задолженности за капитальный ремонт — тоже малоприятная перспектива.

Подробнее о документах, необходимых для продажи квартиры: http://consultmill.ru/kvartira/prodazha/dokumenty-nuzhny.html

Когда квартиру без посредников продать будет сложнее или невозможно

Есть ряд моментов, которые могут серьёзно осложнить продажу недвижимости или вообще сделать её невозможной:

  • несовершеннолетний сособственник или участник приватизации (необходимо наличие разрешения на продажу квартиры от органов опеки и попечительства);
  • обременение в виде ареста, ипотеки;
  • квартира не находится в частном владении (относится к специализированному фонду или не приватизирована);
  • у одного из участников присутствуют ограничения по вменяемости.

Такая сделка не пройдёт регистрацию в Росреестре (Федеральный закон №218-ФЗ). Для этого и предусмотрена полная выписка из ЕГРН — в ней указана форма собственности, владельцы и все существующие обременения. Её запрашивает продавец перед оформлением договора.

Другие нюансы

Есть и другие нюансы, которые могут серьёзно осложнить жизнь новому хозяину. И даже выписка из ЕГРН эту вероятность не исключает. Так, например, в ней не указаны люди, которые были прописаны в предыдущие годы. Предыдущего жильца могли снять с учёта по причине его смерти или безвестного отсутствия. Бывают случаи, когда люди внезапно обнаруживаются и заявляют свои права на квартиру. Признание умершим или пропавшим в судебном порядке отменяется (ст. 44 ГК). Соответственно, человеку будут возвращены все права, в том числе и на жильё.

Несовершеннолетние зарегистрированные проживающие

Несовершеннолетний ребенок в квартире

Наличие несовершеннолетнего жильца, если он не совладелец, не станет проблемой при продаже квартиры

Распространено мнение, что несовершеннолетних жильцов выписать невозможно. Это не так. Если маленький гражданин — не совладелец квартиры, то его можно выписать по суду (ст. 292 ГК, ст. 31 ЖК). Другое дело, если он участник приватизации или долевой совладелец. То же относится к материнскому капиталу. Сама продажа жилья, приобретённого с задействованием субсидии, конечно, не запрещена. Но её возможно осуществить, как и в случае с ипотекой, только после полного снятия обременения. К тому же, все сособственники должны подписать согласие на продажу, а это реально только по достижении ими совершеннолетия. До достижения детьми совершеннолетия необходимо получить разрешение на продажу объекта недвижимости от органов опеки и попечительства. Главным условием получения такого разрешения будет гарантия того, что жилищные условия детей не будут ность ухудшающий характер.

Подробнее о том, как продать квартиру, если в ней прописаны несовершеннолетние дети: http://consultmill.ru/kvartira/prodazha/esli-propisany-deti.html

Материнский капитал: неисполнение обязательств

Материнский капитал

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал, может привести к проблемам с законом

Еще хуже, если жадная родительница не исполнила обязательство перед государством и не наделила членов семьи долями. Продать жильё возможно, и Росреестр при регистрации может не узнать о подвохе. Но только на момент продажи. Рано или поздно о продаже станет известно Пенсионному фонду (честность держательницы капитала во всех случаях проверяется), и контролирующий орган обратится в прокуратуру (ст. 159.2 УК РФ). Сделку аннулируют, а у нового хозяина возникнут большие проблемы с возвратом своих денег, которые он честно передал за квартиру мошенникам.

Подробнее о том, как продать квартиру, купленную на материнский капитал: http://consultmill.ru/kvartira/prodazha/na-materinskij-kapital.html

Квартира в собственности менее пяти лет

Продавцу предстоит платить налог, если квартиру он приобрёл после января 2016 года и владел ею менее пяти лет (Федеральный закон №382-ФЗ). Если раньше, то применяется старое правило о трёх годах. Оно действует в отношении квадратных метров, полученных в качестве подарка от близкой родни, наследства, по ренте или приватизации. На покупателе квартиры этот момент не отражается никак.

Одним словом, лучше всё же не отказываться от квалифицированной помощи при сделках с недвижимостью. Ведь только так можно ручаться за юридическую чистоту жилплощади и что прежний хозяин не оставляет после себя никаких незавершённых дел, с которыми предстоит разбираться покупателю.

Подробнее о том, как продать квартиру, находящуюся в собственности менее 3 лет: http://consultmill.ru/kvartira/prodazha/v-sobstvennosti-menee-3-let.html

При продаже квартиры следует помнить,что посредники обычно берут в качестве вознаграждения 1–3% от стоимости недвижимости. Эти цифры многих склоняют в сторону самостоятельной продажи квартиры. Но не всегда продавец квартиры может самостоятельно оценить все риски, связанные с продажей его имущества. И если вы не готовы тратить много времени, лучше всё же обратиться к профессионалу.

Смотрите также