- Основные причины продажи жилья напрямую ↓
- Пошаговая инструкция по продаже квартиры без посредников ↓
- Продажа квартиры самостоятельно: проблемы и их решения ↓
- Как обезопасить себя при самостоятельной продаже квартиры? ↓
- Когда квартиру без посредников продать будет сложнее или невозможно ↓
- Другие нюансы ↓
- Задайте вопрос юристу → бесплатная консультация ↓
Многие граждане, столкнувшиеся с вопросом отчуждения недвижимости, хотели бы продать квартиру без посредников. Незачем платить агентам, которые только и хотят побольше прибыли. Меньше хлопот, да и деньги целее будут. Главное — следовать пошаговой инструкции. Однако практика показывает, что такой псевдорационализм ни к чему хорошему не приводит.
Содержание
Основные причины продажи жилья напрямую
Есть расхожее мнение, что покупка квартиры без посредников требует меньшей бумажной возни
Причин, по которым граждане не хотят привлекать риэлторов к сделкам с недвижимым имуществом, много. В первую очередь, конечно, это желание сэкономить деньги — ведь агент или юрист работает за отнюдь не маленькое вознаграждение.
Другие кажущиеся преимущества сделки:
- необходимо собирать меньше документов;
- отсутствие риска мошенничества со стороны недобросовестного посредника;
- быстрота оформления;
- договорившись, фактически можно въехать и уже жить, не ожидая отведённого периода.
Кажется, что экономия времени и денег — значительная, предстоит только оплатить государственную пошлину (ст. 333.33 НК) при оформлении в Регистрационной или Кадастровой палате. И продать квартиру проще простого. Находишь покупателя, обсуждаешь все важные моменты, заключаешь договор, передаёшь ключи и получаешь деньги. Инструкция кажется простой и понятной. Но так ли это?
Пошаговая инструкция по продаже квартиры без посредников
Прямые сделки по купле-продаже квартиры бывают чреваты неожиданными обременениями
Итак, сделка по отчуждению жилья без риэлторских агентств выглядит так:
- поиск предполагаемого покупателя;
- переговоры;
- сбор необходимой документации;
- осмотр квартиры;
- подписание договора о купле-продаже;
- регистрация сделки в Кадастровой палате;
- окончательный расчёт, передача ключей.
При этом каждый из участников собирает необходимую документацию:
Продавец:
- общегражданский паспорт РФ;
- свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество;
- согласие сособственника или брачного спутника;
- кадастровая документация;
- полную выписку из ЕГРН;
- форму 9 или домовую книгу частного дома;
- закладную от банка, если жильё приобреталось по ипотеке;
- справку об отсутствии задолженностей по ЖКХ и капитальному ремонту.
Покупатель:
- общегражданское удостоверение личности РФ;
- согласие мужа или жены на приобретение.
Но, как и с любой пошаговой инструкцией, здесь следует помнить пословицу «План чертили на бумаге, но забыли про овраги, а по ним ходить». Обременения, действительные и даже возможные — это как раз те самые «овраги», в результате чего покупатель рискует понести убытки и даже вообще остаться без приобретённой жилплощади. Впрочем, «подарок» в виде многотысячной задолженности за капитальный ремонт — тоже малоприятная перспектива.
Подробнее о документах, необходимых для продажи квартиры: //consultmill.ru/kvartira/prodazha/dokumenty-nuzhny.html
Продажа квартиры самостоятельно: проблемы и их решения
Большинство пользователей ошибочно полагает что процедура продажи квартиры не отличается сложностями, потому попадают в проблемные ситуации, разрешить которые бывает крайне непросто. Стоит заметить, что самостоятельная продажа квартиры – высокорисковая процедура. Чтобы минимизировать потенциальные риски, необходимо придерживаться определённой стратегии, знать о ключевых сложностях, с которыми может столкнуться собственник и уметь их оперативно решать.
- Оценка квартиры, определение рыночной стоимости жилья
При продаже квартиры большинство продавцов намеренно завышают цену, совершенно забывая о том, что покупатель прежде всего ищет, на чём сэкономить. При формировании продажной стоимости квартиры, необходимо акцентировать внимание на таких моментах:
- изучите цены в интернете, именно они станут базой для определения максимальной цены, которую покупатель может выручить при продаже своей квартиры;
- выставлять итоговую стоимость необходимо с небольшим завышением в 5-10%. Покупатели любят торговаться, потому необходимо предоставить им шанс сбить цену. Такой подход поможет привлечь потенциальных клиентов;
- перед тем, как выставить цену, необходимо объективно оценить лот. Если квартира неухоженная, находиться в старом доме, имеет проблемы с коммуникациями, выручить большую сумму за неё не получится.
Потому при самостоятельной продаже следует изучить аналогичные предложения в районе расположения квартиры. Это позволит определить уровень цен, отталкиваясь от которого пользователь сможет проанализировать, в какой ценовой категории ему следует двигаться далее.
- Как выручить за квартиру больше денег
Каждый собственник считает, что принадлежащая ему квартира – эталонный вариант, других таких нет. Как итог – предлагаемая цена недвижимости излишне высока, что гарантированно отталкивает покупателей. Если продавец хочет получить больше денег за квартиру, ему необходимо подготовить её к продаже.
Большая часть покупателей желает приобрести жильё, готовое к проживанию. Потому не лишним будет покупка каких-то предметов мебели или техники, которые останутся покупателю в качестве бонуса. Также стоит сделать небольшой косметический ремонт. Опрятная и привлекательная квартира привлечёт гораздо больше внимания, и шансы выручить больше денег заметно возрастут.
- Реклама квартиры
Прежде чем опубликовать информацию о продаже, необходимо подготовить «правильно» объявление. Как показывают данные исследований на рынке недвижимости, первой, на что обращает внимание покупатель – текст объявления. Необходимо описать все преимущества квартиры, указать недавно сделанный ремонт, замену коммуникация и т.д. Объявление при этом должно быть лаконичным, лишенным эмоционального окраса, грамотным.
После формирования предложения необходимо определиться с источниками, где объявление будет опубликовано. Первым делом это бесплатные городские газеты, интернет-порталы, посвящённые тематике недвижимости, социальные сети. Не лишним будет распечатать объявление и расклеить их в местах массового скопления людей.
- Телефонные звонки
Если покупатель продаёт квартиру самостоятельно, ему нужно быть готовым к тому, что с момента публикации объявления он должен забыть о конфиденциальности. Телефонный звонок от потенциального покупателя может поступить в любое время суток. При этом продавец должен быть максимально вежливым и терпеливым. Хамство оттолкнёт потенциального покупателя.
- Задаток
Если продавец нашёл покупателя, готового купить квартиру за предложенную цену, его можно поздравить, так как половина дела уже сделана. Останется самая важная и ответственная часть – оформление договорённостей. Чтобы подтвердить намерение покупателя, необходимо оформить задаток. Небольшая сумма, переданная продавцу в качестве аванса, будет служить гарантией того, что сделка состоится.
- Оформление документов
С этой проблемой сталкивается большинство граждан, желающих продать квартиру без посредника. Эксперты рекомендуют обратить на документы самое пристальное внимание. В зависимости от ситуации подготовка и сбор полного документального пакета может занять до нескольких месяцев. Потому стоит начать готовить документацию заранее. Если этого не сделать, можно потерять потенциального покупателя. Как показывает статистика, большинство покупателей не желают ждать несколько месяцев, пока собственник подготовит все документы, и подыскивают себе другие варианты.
Как обезопасить себя при самостоятельной продаже квартиры?
Недвижимость считается одним из наиболее дорогостоящих видов имущества, потому при продаже квартиры крайне важно обезопасить себя заранее. Это позволит не лишиться одновременно квартиры и денег. Эксперты рекомендуют при самостоятельной продаже квартиры максимальное внимание уделить вопросам безопасности, как юридической, так и личной.
Минимизировать риски можно следующими способами:
- если в процессе оформления сделки возникают сложные моменты (несколько собственников, проживает несовершеннолетний ребёнок, квартира куплена за маткапитал и т.д.), для их разрешения следует обратиться к профессиональному юристу;
- если покупатель торопит продавца со сделкой, необходимо действовать вдвойне осторожно. В договоре купли-продажи должны быть учтены все нюансы и тонкости процедуры;
- при оформлении документов необходимо заверять их у нотариуса или в присутствии свидетелей. Это поможет решить конфликт, если в обозримом будущем возникнут сложности, которые могут дойти до судебного разбирательства.
Даже при самостоятельной продаже может потребоваться консультация юриста или риэлтора. Ни в коем случае нельзя экономить на вопросах безопасности. Лучше потратить небольшую сумму на уточнение деталей у профессионалов, чем в итоге лишиться квартиры и денег.
Когда квартиру без посредников продать будет сложнее или невозможно
Есть ряд моментов, которые могут серьёзно осложнить продажу недвижимости или вообще сделать её невозможной:
- несовершеннолетний сособственник или участник приватизации (необходимо наличие разрешения на продажу квартиры от органов опеки и попечительства);
- обременение в виде ареста, ипотеки;
- квартира не находится в частном владении (относится к специализированному фонду или не приватизирована);
- у одного из участников присутствуют ограничения по вменяемости.
Такая сделка не пройдёт регистрацию в Росреестре (Федеральный закон №218-ФЗ). Для этого и предусмотрена полная выписка из ЕГРН — в ней указана форма собственности, владельцы и все существующие обременения. Её запрашивает продавец перед оформлением договора.
Другие нюансы
Есть и другие нюансы, которые могут серьёзно осложнить жизнь новому хозяину. И даже выписка из ЕГРН эту вероятность не исключает. Так, например, в ней не указаны люди, которые были прописаны в предыдущие годы. Предыдущего жильца могли снять с учёта по причине его смерти или безвестного отсутствия. Бывают случаи, когда люди внезапно обнаруживаются и заявляют свои права на квартиру. Признание умершим или пропавшим в судебном порядке отменяется (ст. 44 ГК). Соответственно, человеку будут возвращены все права, в том числе и на жильё.
Несовершеннолетние зарегистрированные проживающие
Наличие несовершеннолетнего жильца, если он не совладелец, не станет проблемой при продаже квартиры
Распространено мнение, что несовершеннолетних жильцов выписать невозможно. Это не так. Если маленький гражданин — не совладелец квартиры, то его можно выписать по суду (ст. 292 ГК, ст. 31 ЖК). Другое дело, если он участник приватизации или долевой совладелец. То же относится к материнскому капиталу. Сама продажа жилья, приобретённого с задействованием субсидии, конечно, не запрещена. Но её возможно осуществить, как и в случае с ипотекой, только после полного снятия обременения. К тому же, все сособственники должны подписать согласие на продажу, а это реально только по достижении ими совершеннолетия. До достижения детьми совершеннолетия необходимо получить разрешение на продажу объекта недвижимости от органов опеки и попечительства. Главным условием получения такого разрешения будет гарантия того, что жилищные условия детей не будут ность ухудшающий характер.
Подробнее о том, как продать квартиру, если в ней прописаны несовершеннолетние дети: //consultmill.ru/kvartira/prodazha/esli-propisany-deti.html
Материнский капитал: неисполнение обязательств
Продажа квартиры, купленной на материнский капитал, может привести к проблемам с законом
Еще хуже, если жадная родительница не исполнила обязательство перед государством и не наделила членов семьи долями. Продать жильё возможно, и Росреестр при регистрации может не узнать о подвохе. Но только на момент продажи. Рано или поздно о продаже станет известно Пенсионному фонду (честность держательницы капитала во всех случаях проверяется), и контролирующий орган обратится в прокуратуру (ст. 159.2 УК РФ). Сделку аннулируют, а у нового хозяина возникнут большие проблемы с возвратом своих денег, которые он честно передал за квартиру мошенникам.
Подробнее о том, как продать квартиру, купленную на материнский капитал: //consultmill.ru/kvartira/prodazha/na-materinskij-kapital.html
Квартира в собственности менее пяти лет
Продавцу предстоит платить налог, если квартиру он приобрёл после января 2016 года и владел ею менее пяти лет (Федеральный закон №382-ФЗ). Если раньше, то применяется старое правило о трёх годах. Оно действует в отношении квадратных метров, полученных в качестве подарка от близкой родни, наследства, по ренте или приватизации. На покупателе квартиры этот момент не отражается никак.
Одним словом, лучше всё же не отказываться от квалифицированной помощи при сделках с недвижимостью. Ведь только так можно ручаться за юридическую чистоту жилплощади и что прежний хозяин не оставляет после себя никаких незавершённых дел, с которыми предстоит разбираться покупателю.
Подробнее о том, как продать квартиру, находящуюся в собственности менее 3 лет: //consultmill.ru/kvartira/prodazha/v-sobstvennosti-menee-3-let.html
При продаже квартиры следует помнить,что посредники обычно берут в качестве вознаграждения 1–3% от стоимости недвижимости. Эти цифры многих склоняют в сторону самостоятельной продажи квартиры. Но не всегда продавец квартиры может самостоятельно оценить все риски, связанные с продажей его имущества. И если вы не готовы тратить много времени, лучше всё же обратиться к профессионалу.