Как продать свою долю в квартире?

Можно ли продать долю в квартире

Недвижимое имущество по своей сути является неделимым, но при этом оно может принадлежать сразу двум, трем и более лицам. То есть у каждого человека при этом имеется своя часть в нём. Итак, если квартира принадлежит нескольким собственникам, то это значит, что все действия по распоряжению, отчуждению данного имущества или другой сделки будут осуществляться в отношении только доли квартиры (её части).

Поэтому, сделать отчуждение доли квартиры – продать, подарить, обменять — возможно. Продажа доли происходит таким же способом, как и продажа целой квартиры. Однако, существует ряд юридических тонкостей, которые необходимо знать владельцу.

Ключи от квартиры

Процедура продажи доли в квартире

Продажа части квартиры – процедура, на первый взгляд, несложная, но имеющая некоторые особенности. Обычно для небольших городов или поселков, продажа части жилого имущества – явление редкое, так как мало кто из покупателей пожелает приобрести жилье, в котором также будут проживать и другие совершенно посторонние люди – совладельцы данной квартиры. Это, пожалуй, один из единственных негативных моментов, усложняющий продажу доли жилплощади.

Процедура купли-продажи заключается в следующих действиях:

  • Поиск будущего покупателя и согласование условий договора сторонами.
  • Первичная консультация у нотариуса.
  • Анализ правоустанавливающих документов.
  • Сбор и подготовка документов для сделки.
  • Подписание договора купли-продажи.
  • Регистрация права собственности в Россреестре.

На сегодняшний день особенно в больших городах и столице, покупка доли квартиры стало распространенным. Связано это, как правило, с тем, что купить целую квартиру, например, в Москве, Подмосковье или областном городе не дешево, а потому многие находят выход в покупке доли жилого имущества, например, комнаты или отдельной комнаты в коммунальной квартире.

Но тут нужно понимать, что покупая такую жилплощадь в виде комнаты, вы можете приобрести непредвиденные проблемы с другими совладельцами.
Например, такие, которые вытекают из правил пользования данным помещением. Невозможно чётко обозначить долю в натуральном виде, провести границу или измерить метрами.

Каждый совладелец пользуется всеми благами в помещении одинаково – кухней, ванной комнатой, санузлом и прочим. А если же возникают споры по поводу проживания жильцов, то лишь суд может определить порядок пользования жилым помещением для всех владельцев.

Если же решение о продаже принято, то осуществлять сделку в виде письменного договора, заверенного нотариусом, чтобы в дальнейшем избежать разбирательств и споров в суде.

После этих действий право собственности переходит к новому законному владельцу. С момента регистрации новый владелец может решать дальнейшую судьбу принадлежащей ему части: продать, составить завещание в отношении этой доли, заложить банку, заключить наследственный договор или сдать в аренду другим лицам.

Необходимые документы для продажи

При оформлении договора купли-продажи понадобятся документы:

  • Паспорта сторон.
  • Правоустанавливающий документ на жилье.
  • Кадастровый паспорт на квартиру.
  • Домовая книга.
  • Доверенность (если сделка происходит с участием доверенного лица).
  • Разрешение органа опеки и попечительства (если продажа от имени ребенка) и его свидетельство о рождении.
  • Нотариальное согласие второго супруга на продажу (если владелец приобретал имущество в браке).
  • Справки и выписки.

В каждом отдельном случае продажи пакет необходимых документов может меняться и уточнить, каких именно документов не хватает, можно у нотариуса до заключения договора.

Как продать долю ребенка в квартире

Что касается отчуждения доли, принадлежащей ребенку, то здесь существует ряд ограничений на выполнение таких действий. Законом защищаются интересы малолетних детей до 14 лет и несовершеннолетних детей до 18 лет. То есть ребенок после продажи имущества не должен оказаться на улице, поскольку дети имеют такие же права собственности и проживания, как и взрослые.

И если по закону владельцем части квартиры является несовершеннолетнее или малолетнее лицо, то — это право невозможно отнять никаким образом. 

В силу того, что лицо получает полную дееспособность по достижению им совершеннолетия, то и сделки с недвижимостью оно тоже может заключать лишь после 18 лет, а до наступления этого момента за него от его имени могут сделать это его родители или опекуны.

Продать долю детей можно тогда, когда:

  • Ребенок прописан и проживает по другому адресу.
  • У ребенка есть еще иное недвижимое имущество, где он может проживать.
  • На имя несовершеннолетнего или малолетнего лица будет приобретена другое жилье, что обеспечит его право проживания.

И в том, и другом случаях, для оформления такого договора необходимо согласие органа опеки и попечительства, который дает свое разрешение на это. Родители или опекуны должны обратиться с местный орган опеки с ходатайством о прошении разрешения на сделку отчуждения жилья.

К заявлению прилагаются все необходимые документы:

  • Паспорта.
  • Свидетельство о рождении ребенка.
  • Документы на продаваемое жилье.
  • Документы на покупаемое жилье (в случае покупки на имя ребенка нового имущества).
  • Документы, подтверждающие внесение денег на счет ребенка и прочее.

Если идет речь о покупке нового жилья взамен продаваемого, то жилая площадь должна быть равноценной, чтобы не ущемлять интересы детей и не ухудшить их жилищные условия.

Как продать доли в квартире без согласия других совладельцев

Если продается доля квартиры, то существует правило преимущественной покупки, которое предусматривает первостепенное право купить продаваемую часть другим совладельцам недвижимости. Продавец первоначально должен письменно известить всех собственников о своем намерении, огласив стоимость. Данное право распространяется на всех совладельцев одинаково и цена договора также должна быть равной для всех.

Если же никто из них не изъявит желание в установленные сроки приобрести долю, тем самым, увеличить свою часть жилья, то продавец может выставлять на продажу свою часть посторонним лицам. Но если преимущественное право было нарушено, то совладельцы могут обратиться в суд для защиты своих интересов.

Нередки случаи, когда остальные долевые собственники не проживают по данному адресу или выехали из страны. В этом случае нужно направить письменное уведомление о продаже по новому адресу их местонахождения, если это возможно сделать. А если новые данные неизвестны, то тогда придется обращаться в судебный орган. Таким образом, без согласия других владельцев сделать отчуждение своей части не представляется возможным.

Как продать долю в приватизированной квартире

Рассмотрим случай, когда квартира была приватизирована. Приватизация могла пройти на несколько и более участников таким образом, в результате чего возникло право долевой собственности (когда каждому владельцу выделена конкретная доля – ½, 1/3, 1 /4 и так далее) или совместной собственности (когда доли не определены в натуре).

В первой ситуации, продажа своей части не влечет за собой дополнительных юридических действий. При совместной собственности необходимо будет определять доли путем договора о выделении частей.

Трудности при продаже

Основными вопросами, требующими внимания при оформлении договора, являются те, которые связаны с наличием прописанных и проживающих детей в данном жилье, долговых обязательств, в обеспечении которых заложено имущество, арест, наложенный судом или уже существующее судебное разбирательство в отношении доли квартиры. Потому, перед покупкой следует проверить данное имущество с учетом вышеперечисленных факторов.

Как правило, непосредственно перед сделкой отчуждения нотариусом проводятся специальные проверки в электронных реестрах по адресу квартиры. Чтобы избежать непредвиденных проблем, о которых изначально покупатель может даже не знать, нужно заранее получить консультацию юриста или нотариуса.

Таким образом, продажа и покупка доли жилого имущества требует особого внимания и времени. С точки зрения закона она не представляет особой сложности, но для правильного, грамотного и законного оформления договора нужно обращаться к специалистам в области договорных правоотношений.

Законодательная база

Продажа любого имущества относится к договорным правоотношениям. Это значит, что стороны сделки – продавец и покупатель – заключают между собой договор, обусловленный договорённостями, которые устраивают обе стороны, при этом, не нарушая закон.

А потому, этот вид правоотношений регулируется следующими законодательными актами:

  • Гражданским кодексом.
  • Жилищным кодексом.
  • Налоговым кодексом.
  • Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
  • другими законами и нормативно-правовыми актами.

К другим немаловажным законодательным актам относятся также те, которые защищают интересы детей при продаже имущества.

Понравилась статья?
Загрузка...

Получите бесплатную юридическую консультацию

Оставить комментарий

очиститьОтправить