Каким образом можно продать квартиру в ипотеке?

Дом на ладоняхКвартиру в ипотеке продать можно. Существует несколько вариантов, благодаря которым получится успешно совершить данную операцию.

Могут ли возникнуть трудности? Выгодно ли получится? На эти вопросы можно ответить, если сопоставить плюсы и минусы продажи квартиры, которая находится в ипотеке.

К минусам относится:

  1. Узкий круг покупателей. Такую квартиру могут купить те, кто возьмет кредит в том же банке, который и держит под залогом жилище. Покупатели сильно рискуют, так как могут возникнуть неожиданные финансовые затраты, а банк представит собственные условия покупки, которые не всегда выгодны.
  2. Ликвидационная стоимость ниже рыночных цен. Лишних денег на руках не останется, если продажу будет осуществлять банк. Цена примерно будет такая же, как и при приобретении.
  3. Люди чаще всего стремятся купить квартиру без обременения, дабы избежать лишних забот, затрат. Зачастую приходится ставить цену ниже. Тогда в таком случае продавец может войти в минус. Купив квартиру ранее за одну цену, спустя некоторое время придется ставить ниже, что не выгодно в финансовом плане.
  4. Значительная продолжительность сделки, которая займет больше времени.

К плюсам:

  1. Если продажей занимаются риэлтерские компании, то они изменят стоимость квартиры судя по современным ценам. Обретенная квартира на несколько лет ранее стоила соответственно меньше, ведь за годы стоимость возрастает. Подняв сумму, можно получить разницу между той, что была, и той, которая стала. В этом и есть выгода. Но множество банков не доверяют таким компаниям, берут все заботы на себя, что невыгодно продавцу.
  2. Простая схема. Покупатель отдает деньги за жилье, продавец направляется в банк и кладет сумму, чтобы погасить ипотеку. Это первый вариант. Есть второй, суть которого состоит в том, что покупатель тоже берет эту квартиру в ипотеку, но заново оформляет документы на кредит.
  3. Участие банка гарантирует полный контроль, вследствие чего риск заметно сокращается.
  4. Все документы проходят тщательную проверку банковской службой безопасности.

Документы

Оформление документовСуществует список документов, приготовление которых происходит не за один день, решить бумажные вопросы заранее – важный аспект для продажи.

Вот список основных документов:

  1. Паспорт всех персон, которые являются жильцами в квартире.
  2. Свидетельство, подтверждающее права человека на жилплощадь.
  3. Документ про право продавца на квартиру. Договор, который разрешает продажу, приватизацию, обмен, способность дарить и завещать.
  4. Если ребенку принадлежит какая-то часть квартиры, то тогда понадобится удостоверение от органов опеки.
  5. Соглашения второй половинки или члена семьи, которое заверяется у нотариуса. Зачастую квартира покупается не одним человеком, а семьей. В том случае, если пара развелась, то обязательно нужно подтверждение двух лиц о согласии на продажу. При гибели одного из супругов нужно принести свидетельство о смерти.
  6. Оценка рыночной стоимости. Чтобы ее получить, нужно будет заплатить. В основном оплату делает покупатель, так как удостоверение нужно ему, которое следует передать в банк.

Существует ряд второстепенных документов, которые владелец квартиры показывает покупателю:

  1. Кадастровый паспорт. Он подтверждает права на имущество и возможность совершать сделки.
  2. Технический паспорт. Он словно характеризует жилплощадь, ее объем, состояние, вместительность.
  3. Выписка из домовой книги, с помощью которой можно узнать обо всех лицах, живущих в квартире.
  4. Выписка из ЕГРП – Единого государственного реестра прав. В ней указывается кто владелец квартиры, ее обременение, а также находится ли недвижимость под судом.
  5. Справка о лицевом счете квартиры.
  6. Справка о задолженностях. Выясняет, есть ли у обладателей квартиры долги за коммунальные услуги.
  7. Справка из диспансера, свидетельствующая о психическом здоровье продавца или водительские права. Нужны в том случае, если покупатель волнуется за адекватность продавца.
  8. Копия финансово-лицевого счета. Она потребуется только, если оплата за недвижимость будет осуществляться не наличными средствами.
  9. Справка из налоговой инспекции.

Самостоятельная продажа

Для начала банк одобряет жилище, которое находится в залоге из-за ипотечного кредита, высчитывает ту сумму, что задолжал заемщик, подписывает документ, подтверждающий досрочное погашение ипотеки, в то время как покупатель и продавец совершают сделку. Покупателю остается одно – выплатить долг.

Существуют две схемы такой оплаты:

  1. Первая. Одновременно происходит продажа квартиры и снятие обременения с ее владельца. На счет продавца поступают деньги, полная сумма, которую он должен банку, откуда сразу же забирают эти средства, чтобы избавить от долга. Банк выдает документ, подтверждающий то, что квартира не обременена. Оставшуюся сумму за квартиру покупатель вносит в специальную ячейку. И вот что получается: продавец оплачивает все нужные долги банку, а покупатель получает квартиру, которая не обременена кредитом. В связи с тем, что это рискованное дело, то между двумя сторонами должен быть подписанный договор о покупке для избежания возможности обмана.
  2. Вторая. Если покупатель не доверяет продавцу и не согласен на риск, то можно воспользоваться этой схемой. Свои деньги он вносит в две банковские ячейки. В первую нужно внести ту оставшуюся сумму, которую должен продавец. Во вторую – оставшиеся деньги, которые заемщик уже успел оплатить, то есть разницу между суммой долга и стоимости недвижимости. Иногда нужна и еще одна ячейка для банковского договора о снятии залога. Пока что залог с квартиры не снимается, но ипотечнику разрешается продавать квартиру. Покупатель отдает деньги, регистрирует право собственности и снимает обременение с недвижимости благодаря первой ячейке. Схема более безопасна для покупателя, но длится намного дольше первой.

Продажа недвижимости с помощью банка

Всеми вопросами будет заниматься банк. Желающий купить квартиру берет необходимую для погашения сумму и кладет в первую ячейку, во вторую – оставшуюся назначенную стоимость за квартиру. Проверив деньги, банк оповещает Регистрационную палату о том, что задолженность погашена, после чего с квартиры лишается обременения ипотекой. Чтобы совершить продажу квартиры в ипотеке, нужно придерживаться определенного алгоритма действий.

Первое, что следует сделать – прийти в банк с сообщением о том, что нужно продать квартиру, для такого действия, как досрочное погашение кредита. Банк начнет самостоятельно заниматься поиском покупателя и когда найдет его, то продавец и претендент на квартиру должны будут подписать договор о соглашении, который подтверждается у нотариуса.

В банке будут предоставлены две депозитные ячейки, на которые покупатель перечисляет две необходимые разные суммы. В Регистрационной палате подтверждается договор купли-продажи, после чего продавцу будут доступны деньги для погашения ипотеки, а покупатель получает квартиру.

Покупка кредита

Ключи от квартирыЧасто люди покупают квартиру даже, если ее владелец ипотечник. Вариант покупки квартиры в обременении станет для них интересным предложением. Чтобы совершить такую сделку, нужно чтобы банк согласился на продажу квартиры и поиск нового заемщика для ипотеки.

Банк выбирает, стоит ли одобрить новичка и проверяет его платежеспособность.

Ипотечная задолженность переносится на покупателя, который также получает право собственности, хотя квартира останется под обременением банка до окончательной оплаты кредита. Чтобы совершить такой вариант, нужно действовать по плану.

Первый шаг – пойти в банк с просьбой разрешить продать квартиру, ведь она находится в ипотеке. Продавец и новый заемщик заключают договор задатка, который подтверждают у нотариуса. Покупатель вносит сумму, чтобы оплатить долг по ипотеке за квартиру.

В Регистрационной палате подтверждается, что продавец оплатил задолженность, после чего снимается с него обременение и подтверждается в документе продавца прав собственности.

Для банка, с каким сотрудничает покупатель, готовятся документы:

  1. Выписка из Единого государственного реестра прав.
  2. Справка, подтверждающая, что по коммунальным услугам нет долгов.
  3. Документ, подтверждающий отсутствие прописанных в квартире особей.
  4. Оценка квартиры.

Эти документы нужно представить банку, а после одобрения зарегистрировать сделку в Регистрационной палате.

Понравилась статья?
Загрузка...

Получите бесплатную юридическую консультацию

Комментарии (4)
  1. Елизавета Васильевна

    Мы продаем квартиру, но покупатель оформляет ипотеку. Кто будет с нами рассчитываться окончательно и в какой форме?

    • Альберт

      Денежные средства по сделке купли-продажи вы получите непосредственно от банка, который выдает ипотечный кредит. Это может быть как в наличной, так и в безналичной форме, в любом случае вы будете обязаны подписать документ о передаче вам денежных средств…

  2. Вячеслав Аркадьевич

    Пять лет назад оформил ипотеку и купил квартиру. На данный момент обстоятельства поменялись, и я более не могу выплачивать ипотечный кредит. Могу ли я продать кому-то квартиру, находящуюся в залоге у банка?

    • Альберт

      Да, можете, но лишь с согласия банка, и с переводом всего оставшегося долга по ипотеке на нового собственника. При этом составляется и подписывается договор о переводе долга…

Оставить комментарий

очиститьОтправить