- Как заключаются договора аренды и найма ↓
- Преимущества договора аренды и найма ↓
- 1. Участники соглашения — это наймодатель и наниматель ↓
- 2. Классификация договора найма по сроку действия ↓
- 3. Основные разделы договора ↓
- 4. Порядок и основания расторжения договора ↓
- 5. Страховой депозит ↓
- 6. Как минимизировать риски наймодателя ↓
- 7. На какие моменты следует обратить внимание нанимателю ↓
- Задайте вопрос юристу → бесплатная консультация ↓
Если вы достаточно уверены в своей юридической грамотности и решили самостоятельно сдать или снять квартиру без услуг посредников, то к заключению договора необходимо подойти максимально серьезно.
Содержание
Как заключаются договора аренды и найма
Уточним терминологию.
Согласно Гражданскому Кодексу РФ:
- Договор аренды заключается если недвижимость сдается юридическому лицу (гл. 34).
- Договор найма следует заключать если жилая площадь сдается физическому лицу (гл. 35).
Заключение договора найма между физическими лицами помогает дисциплинировать как нанимателей, так и наймодателей.
Во избежание конфликтных ситуаций, взаимных претензий и недопонимания требуется предусмотреть в договоре все возможные нюансы и способы их решения.
Преимущества договора аренды и найма
Многие собственники недвижимости предпочитают проводить сделки по сдаче жилья в найм без составления документа. Как показывает практика, подобный подход несёт в себе ряд опасностей и рисков. Чтобы обезопасить себя от возможных неблагоприятных последствий, следует составить договор аренды
Письменный документ, в котором регламентируются взаимоотношения между сторонами, имеет несколько существенных преимуществ:
- Отсутствие дополнительных затрат. Владелец жилья не несёт никаких расходов, включая оплату коммунальных услуг, телефонной связи и т.д. Единственный нюанс — в документе следует указать обязанность арендатора своевременно производить оплату.
- Минимальный риск ввязаться в аферу. Заключая договор, пользователь может быть уверен в том, что его квартира будет находиться под присмотром. Исключены ситуации, когда вместо арендатора в квартире проживает десяток лиц среднеазиатской наружности.
- В случае порчи имущества собственник гарантированно получит компенсацию.
1. Участники соглашения — это наймодатель и наниматель
Наймодатель – собственник недвижимости или лицо, являющееся законным представителем владельца жилплощади.
Наниматель – физическое лицо, приобретает имущество наймодателя во временное пользование за вознаграждение.
Договора найма заключается на основании правоустанавливающих документов:
- договор купли-продажи;
- приватизации или дарения недвижимости;
- свидетельство о получении наследства.
Законный представитель собственника действует на основании доверенности от владельца недвижимости с разрешением на заключение договора найма (обязательно наличие правоустанавливающих документов собственника).
2. Классификация договора найма по сроку действия
В Гражданском кодексе РФ договора найма различаются по сроку, на который заключен договор.
Долгосрочный договор — это тот, срок действия которого не превышает 5 лет (но не менее 1 год).- Краткосрочный договор — это договор, при котором период найма жилья не превышает 11 месяцев.
Долгосрочный договор — это тот, срок действия которого не превышает 5 лет (но не менее 1 год).В долгосрочном договоре есть ряд моментов, невыгодных для наймодателей.
Так, по истечении срока действия долгосрочного договора найма собственник недвижимости обязан:
- Либо пролонгировать договор с тем же нанимателем (разумеется, если тот изъявил таковое желание).
- Либо уведомить нанимателя об отказе в пролонгации договора и в течение ближайших 12 месяцев не сдавать жилье внаем (ст. 684 ГК РФ).
При не соблюдении этих условий наниматель может потребовать в суде признания договора с новым нанимателем недействительным или возмещения убытков.
Следует помнить, что в случае отсутствия пункта о сроках действия договора, он автоматически попадает в разряд долгосрочных.
В ситуации, когда срок действия договора превышает 12 месяцев, документ составляется в письменной форме, проходит обязательную государственную регистрацию. Если между сторонами запланирована последующая передача права собственности на жилплощадь в пользу арендатора, соглашение между ними оформляется в виде договора купли-продажи с указанием условий.
3. Основные разделы договора
Чтобы обе стороны могли себя максимально обезопасить, необходимо тщательно и детально прописать в договоре следующие условия:
Преамбула. Должна отображать информацию о предмете заключаемого договора – объект недвижимости, который сдается внаем (адрес, правоустанавливающие документы, срок найма, количество будущих жильцов).- Стороны. Указываются паспортные данные обеих сторон (ф. и. о., серия паспорта, кем и когда выдан, прописка).
- Права и обязанности сторон. Для наймодателя фиксируется допустимая периодичность проверки состояния жилья, снятие показаний счетчиков. Для арендатора расписываются правила проживания и оплаты.
- Размер платежа и порядок расчетов. Необходимо не только указать размер платы за проживание, но и определить сторону, которая будет оплачивать коммунальные платежи.
- Ответственность сторон. Детально прописать штрафные санкции в случае нарушения любого из пунктов заключенного договора.
- Акт описи имущества. Оформление этого приложения поможет избежать неприятных ситуаций, связанных с порчей имущества.
Преамбула. Должна отображать информацию о предмете заключаемого договора – объект недвижимости, который сдается внаем (адрес, правоустанавливающие документы, срок найма, количество будущих жильцов).Согласно требованиям ГК РФ, структура договора предусматривает включение в текст таких данных:
- информация касательно технических характеристик жилья, индивидуальных факторов;
- отсылки на действительные законодательные нормы, указание количества составленных экземпляров соглашения;
- дата составления документа, личные подписи сторон.
Эксперты выделяют ряд оснований, которые целесообразно указать в соглашении для предотвращения возможных проблем в будущем:
- конкретный перечень обязательств нанимателя по поддержке нормального технического и санитарного состояния жилища;
- ответственность нанимателя за порчу бытовой техники, инженерных коммуникаций в помещении;
- ответственность наймодателя за качество предоставляемых коммунальных услуг (в пределах разумного), обязанность устранять поломки, возникающие в процессе эксплуатации жилья за свой счёт;
- размер залога, если таковой имеется, условия его возврата. Зачастую залог засчитывается как плата за последний месяц, однако в некоторых ситуациях он может быть возвращен в момент выезда нанимателя. Сумма залоговых обязательств не должна быть больше размера ежемесячной арендной платы.
Следует помнить, что типовой образец договора найма — это лишь шаблон, который необходимо дополнить под конкретные требования участников соглашения.
У нас на сайте есть также подробная статья о том, чем грозит временная прописка собственнику.
4. Порядок и основания расторжения договора
Внесения изменений в условия договора предусмотрены в типовом образце, однако, есть ряд моментов, которые прописаны в ГК РФ и обязательны к исполнению.
В случае продажи наймодателем арендуемой недвижимости другому собственнику (или если собственник скончался) все обязанности наймодателя возлагаются на нового собственника жилья.
Более того, действующие условия договора найма могут быть пересмотрены новым владельцем недвижимости только в двустороннем порядке.
Владелец жилья имеет право расторгнуть договор найма в следующих случаях:
- В случае несоблюдения нанимателем сроков оплаты: наличие задолженности за 6 месяцев (долгосрочный найм) или неуплата за 2 месяца (краткосрочный договор).
- Наймодатель вправе расторгнуть договор в случае нанесения вреда имуществу или жилью.
- Когда жилая площадь используется не по назначению либо же систематически нарушаются правила общежития наймодатель также может обратиться в суд, предварительно предупредив нанимателя.
Досрочное прекращение действия договора по требованию нанимателя возможно при предварительном уведомлении наймодателя (90 дней).
В случае ухудшения состояния жилой площади, а именно непригодности для дальнейшего проживания, каждая из сторон вправе расторгнуть договор в судебном порядке.
5. Страховой депозит
В законодательстве такого термина, как «страховой депозит» нет, правильнее использовать понятие залога (п.1 ст. 329 ГК РФ).
При отсутствии повреждений имущества, залог возвращается нанимателю под расписку.
Основанием для невозврата страхового депозита является акт приема-передачи с перечислением ущерба, нанесенного собственнику жилья нанимателя.
6. Как минимизировать риски наймодателя
Для защиты своих интересов собственнику жилья стоит задать себе ряд вопросов «Что делать, если…»:
арендатор не соблюдает сроки оплаты;- от соседей или участкового регулярно поступают жалобы на квартиранта;
- арендатор съедет раньше срока;
- потребуется досрочное освобождение жилья;
- наниматель использует жилплощадь не по назначению;
- помимо арендатора, в квартире проживает еще несколько человек или домашние животные;
- обнаружатся неоплаченные счета за телефон на крупную сумму;
- квартирант испортил имущество.
арендатор не соблюдает сроки оплаты;Ответы на эти вопросы необходимо учесть при заключении договора.
7. На какие моменты следует обратить внимание нанимателю
- Проверьте право собственности наймодателя на данный объект недвижимости (подтверждается свидетельством о государственной регистрации права).
- Потребуйте предоставить гарантии того, что жилплощадь не находится в залоге, не является объектом судебного разбирательства, не сдается внаем иному нанимателю.
- Внимательно изучите разделы договора, касающиеся ответственности сторон по оплате коммунальных услуг и ремонта; акт приема-передачи имущества.
- Необходимо прописать запрет на подселение других жильцов (по желанию собственника жилья) и увеличение размера оплаты.
- В случае когда договор занимает несколько страниц, необходима подпись обеих сторон на каждой странице (во избежание возможной подмены листов).
- Внимательное изучение договора найма до его подписания поможет избежать большого количества проблем в дальнейшем.