Как правильно сдать квартиру в аренду в 2019 году

Здесь много нюансов — от выбора порядочного клиента, до нюансов выбора цены на аренду квартиру. В нашем руководстве собраны советы для наиболее выгодной сдачи квартиры в аренду. Приступим.

Мнение эксперта
Роман Эфремов
Стаж 5 лет. Специализация: все сферы юриспруденции.

Законодательные нюансы сдачи квартиры в аренду

Процедура сдачи квартиры в наём регламентируется положениями гл.35 ГК РФ «Наём жилого помещения». В этом нормативе имеется 18 статей, каждая из которых предусматривает возможные ситуации, с которыми могут столкнуться пользователи.

Согласно действительным правовым нормам, собственник недвижимости всегда может рассчитывать на правовую поддержку государства. Однако с целью избегания появления проблемных моментов и конфликтов, аренда квартиры должна быть оформлена в письменной форме.

Сдавать недвижимость в аренду вправе только собственники квадратных метров, а также лица, являющиеся официальными представителями владельцев, имеющие нотариальную доверенность на выполнение подобных действий.

В гл.35 ГК РФ рассматриваются различные ситуации при сдаче квартиры в аренду:

  • Недвижимость находится в долевой собственности. Чтобы сдать такую квартиру, потребуется получить письменное согласие от каждого собственника. Если хотя бы один пользователь не дозволяет сдачу жилья в наём, сделка будет невозможной.
  • Ипотечное жилье. Несмотря на кредитные обязательства, заёмщик будет считаться полноправным владельцем квартиры. Следовательно, он вправе сдавать свое имущество в аренду без консультаций с банковской организацией. Однако, рекомендуется брать с нанимателей помесячную оплату. Это нужно для того, чтобы между сторонами не появлялись споры, если банк решит конфисковать недвижимость.
  • Приватизированная квартира. Сдача в аренду такого жилья допускается с разрешения всех собственников.
  • Муниципальная квартира. Владельцем такой жилплощади признаются органы местного самоуправления, а граждане проживают в ней согласно договору социального найма. Следовательно, если они решат сдать квартиру в аренду, сделать это без разрешения муниципалитета будет невозможно. Так как чиновники крайне редко дают разрешение на оформление договора субаренды, письменная регистрация договоренностей между сторонами будет невозможной.
  • Служебное жильё. Пустить квартирантов в такую квартиру можно на тех же условиях, как в ситуации с муниципальным жильем. Без разрешения непосредственного собственника аренда будет незаконной.
  • Квартира в аварийном состоянии, требует ремонта. Самой распространённой практикой касательно недвижимости данного формата является оформление договора аренды с условием, что наниматель осуществит ремонт за свой счёт. Однако если квартира стала непригодной для проживания во время эксплуатации, наниматель вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке или потребовать от владельца квадратных метров осуществить ремонт в жилых помещениях.
  • Комната в коммунальной квартире. Прежде чем пустить квартирантов в комнату, владельцу нужно знать, что официальное оформление договора аренды допускается исключительно с письменного разрешения всех соседей, с которыми делится кухня и санитарно-технические помещения.

Как правильно сдать квартиру: пошаговая инструкция

Зачастую владельцы квадратных метров сталкиваются со сложностями при поиске адекватных квартирантов. Чтобы без проблем сдать недвижимость в аренду, необходимо выполнить несколько обязательных действий:

  1. Приводим квартиру в презентабельный вид. Чтобы повысить ценность жилья на рынке недвижимости, оно должно хорошо выглядеть, быть чистым и уютным, иметь небольшой ремонт, необходимые бытовые предметы и мебель.
  2. Анализируем рынок недвижимости, предложения в конкретном районе.
  3. Формируем цену за аренду жилья, ориентируясь на различные факторы.
  4. Делаем качественные фотографии квартиры. Изображения должны полностью соответствовать текущему состоянию, отображать все нюансы, которыми могут заинтересоваться потенциальные наниматели.
  5. Составляем объявления, подаём их в СМИ, рекламных газетах, буклетах. В объявлении обязательно нужно указать требования к потенциальному квартиранту. Если вы предпочитаете сдавать жильё исключительно лицам славянской национальности, молодым людям без детей и т.д., об этом нужно сообщить заранее.
  6. После подачи объявления потенциальные наниматели начнут звонить. Необходимо с ними встретиться лично, показать предложенную квартиру, рассказать о её технических характеристиках. На основании личностных предпочтений выбираем пользователя, который вызывает наибольшее доверие у собственника.

Решающие факторы в образовании цены

Первое с чего стоит начать — это стоимость аренды, она складывается из следующих факторов:

  1. интерьер в квартиреРасположение квартиры (практически во всех городах квартиры в центре стоят дороже).  Чем дальше от центра, тем дешевле.
  2. Инфраструктура (наличие рядом с домом магазинов, школ, спортивных площадок, детских садов и развитость района в целом).
  3. Транспортная доступность (наличие, в шаговой доступности, остановок общественного транспорта и удобных дорожных развязок).
  4. Площадь квартиры (чем больше метраж, тем дороже).
  5. Состояние квартиры (чистота и свежий ремонт — это не только повод поднять цену, но и возможность сдать квартиру быстрее).
  6. Наличие мебели и техники (чем больше и качественнее, тем выше цена).
Для определения стоимости, можно позвонить в несколько агентств, занимающихся недвижимостью и узнайте сколько стоит квартира схожая с вашей.

Когда определитесь, какую цену назначать, нужно вычесть из нее все коммунальные платежи, которые не фиксируются счетчиком, а из оставшейся суммы высчитать налоги, которые нужно будет проплатить в налоговую службу.

Выбор арендатора

При выборе арендатора в первую очередь Вы руководствуетесь своими предпочтениями, ищите человека, который будет согласен с Вашими условиями договора.

аренда квартиры

Вы можете запросить у арендатора подтверждение о платежеспособности:

  • Справку 2-НДФЛ;
  • Документы на какую-либо собственность, которая у него есть.

Но это не является обязательным.

Так же Вы можете проверить наличие задолженностей квартиросъемщика перед Службой судебных приставов http://vse-dolgi.ru/signup.php

В любом случае выбор всегда за Вами.

Выберите удобную для себя форму оплаты налогов

Как индивидуальный предприниматель:

  • по патентной системе;
  • по упрощенной системе;
  • по общему режиму (НДФЛ).

Как физическое лицо — только НДФЛ.

Всё оставшееся и будет Вашим заработком.

Если полученная сумма Вас устраивает, то можно переходить к следующему этапу.

Процедура оформления

На этом этапе следует разобраться с правами собственности.

Какие согласования Вам будут нужны при различных условиях:

  1. сдавать квартиру в арендуЕсли Вы единственный собственник — никаких согласований.
  2. Если собственников несколько — согласие всех собственников. Всего может быть 3 варианта согласования:
    • Всё собственники оформляют нотариально заверенную доверенность на Вас, в которой указано, что вы имеете право сдавать квартиру в аренду.
    • Все собственники от руки в письменном виде предоставляют Вам согласие.
    • Подписание договора проходит со всеми совладельцами.
  3. Если муниципальная квартира — согласие наймодателя и согласие проживающих с Вами членов семьи. Чтобы получить согласие от муниципалитета, необходимо написать заявление с просьбой о разрешении сдать квартиру в Департамент Управления Имуществом. Согласие каждого, прописанного в квартире, может быть в обычной письменной форме с указанием данных паспорта всех прописанных жильцов.
  4. Если квартира, которую Вы собираетесь сдавать, принадлежит третьим лицам, будь то родственники или знакомые, то Вам необходим будет оформить соответствующую доверенность от собственника, дающую Вам право сдавать квартиру в аренду. Доверенность обязательно должна быть заверена у нотариуса.
  5. Если собственник планирует сдавать квартиру, взятую в ипотеку, то он обязан получить письменное согласие банка. Если это скрыть, банк, который имеет полномочия для проверки, выявив этот факт, может выставить штраф либо потребовать погасить кредит досрочно.

Когда всё будет согласованно можно приступать к составлению договора аренды.

Наличие договора поможет вам решать возникшие вопросы и отстаивать права.

Договор должен быть составлен в письменной форме, но заверения у нотариуса не требуется.

Что обязательно должен включать в себя договор аренды

  1. Точный адрес сдаваемой квартиры, количество комнат, документ, который подтверждает право собственности арендатора на квартиру.
  2. Список всех лиц, которые будут проживать в сдаваемой квартире, их ф. и. о., паспортные данные, место прописки.
  3. аренда квартиры новым жильцамОпись всего имущества, находящегося в квартире, с оценкой состояния всех предметов, если есть техника, то с указанием моделей.
    Там же должно быть указано какую ответственность несёт наниматель за сохранность этого имущества, как будет компенсировать ущерб, если имущество будет повреждено.
  4. Условия проведения контроля арендодателем. Как часто Вы имеете право приходить и проверять, всё ли в порядке.
  5. Размер оплаты и сроки, в которые она будет изыматься, какой процент будет добавляться в случае просрочки платежа, какие коммунальные платежи оплачивает квартиросъёмщик (не забудьте записать последние показания счетчика).
  6. Уточнение о том, что квартира сдаётся с целью проживания и что использовать её в других целях или сдавать в субаренду запрещено.
  7. Уточнение о том, что если квартиросъёмщик нарушает общественный порядок, то арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно.
  8. Разъяснения об ответственности в случае аварий, бедствий, по вине квартиросъёмщика или по другим причинам.
  9. Сроки действия договора.
  10. Условия досрочного расторжения договора.
  11. Другие особенности проживания (курение, домашние животные и т. п.).

Все о договоре аренды квартиры между физическими лицами мы рассказываем здесь по ссылке.

Регистрация договора найма

Регистрация договора найма — это юридический акт, заключающийся в принятии возникающих прав относительно квартиры государством.

Является одобрением от государства на Вашу сделку.

Акт обязательно вносится в Единый государственный реестр прав.

Производить эту процедуры, в большинстве случаев, необязательно.

Есть 2 варианта, когда это необходимо:

  • Квартира арендуется на срок более 1 года.
  • Одна из сторон договора является юридическим лицом.

Большая часть договоров не попадает под эти условия, но если Вы хотите дополнительных гарантий, то можете также провести эту процедуру.

Какие документы необходимы

Чаще всего договор можно зарегистрировать в управлении Федеральной Регистрационной Службы.

документы для подписания договораВам потребуются следующие документы:

  • заявление;
  • квитанция об оплате регистрации;
  • подлинники договора как минимум 4 штуки;
  • паспорта всех участников сделки;
  • для юридических лиц — учредительные документы;
  • экспликация и план помещения (поэтажный), которые можно взять в БТИ.

Если прислушаться ко всем советам в данной статье, внимательно составлять договор, указывая в нем все Ваши условия и меру воздействия при нарушении этих условий, вовремя платить налоги, проверить все документы квартиросъемщиков и зарегистрировать договор в государственных органах, то никаких вопросов и проблем у Вас не возникнет.

Удачных Вам сделок!

Комментарии (24)
  1. Максим
    Хочу арендовать жилье, но узнал, что там прописано несколько человек, правда не проживают там. Как мне учесть это в договоре?
    • Максим
      Максим, Если в квартире зарегистрировано несколько людей, то в договоре об аренде должны стоять их подписи. То же правило действует и в том случае, если у квартиры несколько собственников , к примеру, супруги: согласие на аренду должен дать каждый из них.
  2. МаксимРуслан
    Планирую снять квартиру для семьи, но арендатор настаивает оформить все без договора. Есть ли смысл мне соглашаться или лучше все же с договором?
    • Альберт
      Договор найма настоятельно рекомендуется заключить – это застрахует вас от капризов владельца жилья: спустя полгода он может неожиданно передумать и предложить вам выехать из квартиры или ни с того, ни с сего поднимет плату. А для вас, я уверен, нужна стабильность…
  3. Алексей Иванович
    Собираюсь арендовать квартиру. Нужно ли мне каким-то образом оформлять ежемесячную передачу арендной платы и как это грамотно сделать?
    • Альберт
      Это довольно важный момент, хотя не все придают ему значение. При передаче денег арендодателю требуйте расписку с указанием срока аренды, который вы оплачиваете, и сумму прописью. Храните расписки у себя. Доверие – исключительно полезное человеческое качество, но грамотно составленные документы – залог вашего спокойствия и страховка от неприятных сюрпризов.
  4. Юлия
    Договор заключать обязательно? Если нет договора и налог не платишь будут последствия?
    • Инна
      Юлия! Если вы сдаете квартиту, то договор нужно составлять, это прежде всего в Вашин интересах. Если люди, которые снимают жилье, что — то сломают или еще будут нюансы, то это будет прежде всего первым фактором, для выселения и выплаты Вам компенсации. Насчет налога, то он платится, после внесения в реестр государства в том случае, если договор заключен с юридическим лицом. В противном случае между физ лицами договор заключается в письменной форме, без внесения информации в реестр!
  5. Анастасия
    Собираюсь снимать квартиру с договором. Скажите, кто сталкивался, Какие документы требуются при заключении договора аренды квартиры?
Оставить комментарий

очиститьОтправить