Граждане, обращающие своё внимание на рынок недвижимости, сталкиваются со многими специфическими понятиями, требующими чётких разграничений. Так, с некоторого времени в нашей стране наряду с понятием «застройщик», известным со времён СССР, используется понятие «девелопер». Однако далеко не все осознают, что представляет собой девелопер, отличается ли он чем-нибудь от застройщика и каковы его основные функции.
Содержание
Что представляет собой девелопер
Название профессии и вида деятельности пришло в Россию из английского языка. Так, глагол to develop означает «развивать», «строить».
Девелопер — это субъект предпринимательской деятельности, покупающий и развивающий объекты недвижимости (здания, дома и участки земли), с целью продажи и получения от них прибыли.
Девелоперы управляют всеми этапами возведения или реорганизации объектов недвижимости
Функции девелопера:
- приобретение участка земли и оценка его коммерческого потенциала;
- анализ рынка недвижимости с целью выявления наиболее эффективного способа использования объекта;
- разработка первоначального плана по формату, объёму, площади и функциональному назначению будущего проекта;
- разработка первичной концепции объекта;
- создание эскиза проекта;
- получение разрешения на строительство;
- наблюдение за ходом строительства;
- проведение маркетинговых исследований;
- сдача в аренду готового объекта в соответствии с договорами;
- реализация (продажа) готового объекта;
Девелопер в ходе своей деятельности осуществляет организацию рекламной кампании и выбор застройщика.
Исходя из определения девелопера, можно вывести понятие «девелопмент».
Девелопмент — это процесс, во время которого предприниматель видоизменяет к лучшему или создаёт новый объект недвижимости, повышая его коммерческую ценность.
Таблица: разновидности девелопмента
| Критерии | Характеристика |
| Зависимость от финансового управления | Согласно данному критерию выделяют:
|
| Зависимость от типа недвижимости | В этом случае выделяют:
|
Остановимся более подробно на видах девелопмента по зависимости от финансового управления. Дополнительно в сфере девелопмента принято различать три ключевых вида деятельности. Их классификация осуществляется соответственно с выбранной стратегией ведения бизнеса.
- Вознаграждение (Free). Заказчик или владелец строительного проекта нанимает девелопера, на которого возлагается ответственность за реализацию проекта и достижение поставленных перед ним задач. В качестве ответственного лица девелопер будет выполнять стандартные функции, включая контроль за работой подрядчиков, несение ответственности за результат работы. Тем не менее, он не нест субсидиарной финансовой ответственности наравне с собственником проекта. Его доход будет основываться на объеме и сложности работ, исполняемых функциях. Как правило, средняя ставка девелопера в данном направлении оценивается в 3-7% от стоимости объекта.
- Спекуляция (Speculative). Девелопер вкладывает в реализацию проекта собственные средства, параллельно заключая договора с физическими и юридическими лицами, которые выступают основанием будущей финансовой схемы. Учитывая тот факт, что девелопер выступает не только инвестором, а и полноценно исполняет свои служебные обязанности (контроль за строительством или реконструкцией, контроль за подрядчиком, несение ответственности, в том числе и материальной, за реализацию и т.д.), он может претендовать на значительную долю дивидендов. Согласно оценкам экспертов, вкладывая в проект на начальных стадиях реализации 10% от стоимости, девелопер может рассчитывать на долю в пределах 35-40%.
- Строительство под конкретные технические требования (Built-to-Suit). Девелопер ничего не разрабатывает и не участвует в проекте как инвестор. Его задача – контроль за исполнением проекта, озвучка строителям и подрядным структурам необходимых целей и задач. В данной ситуации фактическим владельцем проекта выступает инвестор (он же главный собственник), а девелопер будет исполнять функции администратора.
Реализация инвестиционного проекта
В независимости от вида девелопмента, реализация инвестиционных проектов в строительной сфере включает в себя несколько обязательных этапов:
- Выбор земельного участка под строительство. На данном этапе предварительно проводится масштабное исследование рыночной конъюнктуры. На основании полученных сведений определяется потенциальная доходность реализации проекта и возможные риски. Также девелопер готовит детальный бизнес-план, обосновывает выгоду от исполнения проекта.
- Согласование проекта с властными структурами, получение разрешительной документации на проведение строительных или реконструкционных работ. Если земельный участок берётся в аренду, заключается долгосрочный договор. Всё это необходимо сделать до начала фактических строительных работ. В противном случае могут возникнуть серьёзные проблемы.
- Приобретение объекта инвестиционного проекта. В качестве источника финансирования можно привлекать как собственные средства девелопера, так и инвестиционный капитал и заёмные средства. Также необходимо определить, какой срок необходим для полноценной реализации проекта. Как показывает практика, зачастую девелоперы делают всё возможное, чтобы сократить срок строительства. Это позволит избежать дополнительных затрат, минимизирует риски.
- Организация проектных и строительных работ. Для выполнения этого пункта привлекаются подрядные организации. В случае с крупными девелоперскими структурами всё гораздо проще. Как правило, такие игроки на рынке имеют собственные подразделения для выполнения строительных операций.
- Контроль и администрирование. На этом этапе девелопер тщательно отслеживает ситуацию на строительной площадке, следит, чтобы все работы осуществлялись точно в срок и максимально качественно.
- Продажа или сдача в аренду готового объекта. В зависимости от выбранной стратегии, определяется функционал обязанностей девелопера. Если осуществляется продажа, девелопер теряет право собственности на недвижимость. Если объект продолжает оставаться в собственности девелопера, а площади сдаются в аренду, на него возлагается обязанность по управлению проектом. Для этого создаётся отдельное структурное подразделение (управляющая компания), которая следит за состоянием объекта недвижимости, исправляет недочёты.
Разница между деволопером и застройщиком
В России девелопер тесно связан с застройщиком. Зачастую участники рынка недвижимости не видят особой разницы между этими понятиями, считая их синонимами, тем более что законодательные акты нашей страны не содержат определений девелопера и девелопмента. Однако функционал застройщика не предполагает такого разнообразного числа решаемых задач.
Согласно законодательству РФ, застройщик является юридическим лицом, владеющим участком земли и привлекающим финансы, чтобы возвести на этом участке какие-либо объекты недвижимости на основании официального разрешения на строительство.
Базовыми функциями застройщика являются:
- получение разрешения на строительство;
- получение права ограниченного пользования соседними земельными участками на время строительства;
- привлечение подрядчика для осуществления работ по возведению здания или сооружения в качестве лица, осуществляющего строительство, в случае осуществления работ по договору;
- обеспечение строительства проектной документацией, прошедшей экспертизу и утверждённой в установленном порядке;
- обеспечение выноса в натуру линий регулирования застройки и создание геодезической разбивочной основы;
- привлечение для авторского надзора лица, осуществившего подготовку проектной документации, за строительством объекта;
- извещение о начале любых работ на строительной площадке органа государственного строительного надзора;
- обеспечение строительного контроля застройщика (заказчика);
- приём законченного строительством объекта строительства в случае осуществления работ по договору;
- организация наладки и опробования оборудования, пробного производства продукции и других мероприятий по подготовке объекта к эксплуатации;
- принятие решений о начале, приостановке, консервации, прекращении строительства, о вводе законченного строительством объекта недвижимости в эксплуатацию;
- предъявление законченного строительством объекта строительства органам государственного строительного надзора и экологического надзора;
- сдача объекта строительства уполномоченному органу для ввода в эксплуатацию;
- все действия, связанные с сохранением исполнительной и эксплуатационной документации.
Все функции застройщика так или иначе связаны только со строительством объекта недвижимости
Застройщик не ведёт вопросы, связанные с финансированием и продажей коммерческой недвижимости.
В отличии от застройщика, задачей которого является реализация проекта и непосредственное проведение строительных мероприятий, девелопмент занимается полный циклом работ, от задумки до финальной реализации. Исходя из этого можно сделать вывод, что функционал девелопмента более обширный, состоит из таких операций:
- Разработка идеи. Это может быть как проект жилищного строительства, так и возведение коммерческих объектов. Девелопмент не ограничивает себя в объёмах, потому нередко выступает как ключевое лицо в масштабных строительных проектах.
- Анализ ситуации. Это важнейшая процедура, позволяющая определить, будет ли планируемый проект целесообразным. В рамках исследовательских работ девелопер просчитывает ликвидность проекта, потенциальные сроки окупаемости, возможный уровень прибыли и степень риска. На основании этих сведений принимается решение относительно участия в проекте.
- Поиск строительной площадки, приобретение прав на землю.
- Создание проекта, который планируется реализовать.
- Поиск подрядной структуры для выполнения работ по строительству или реконструкции.
- Контроль над строительным процессом. Девелопер обязательно контролирует процесс реализации проекта, следит, чтобы все операции выполнялись в строгом соответствии с проектом без задержек и дополнительных затрат.
- Поиск покупателей или арендаторов. Итоговая ликвидность проекта напрямую зависит от того, как быстро девелопер найдёт организации или физических лиц для продажи или сдачи в аренду объекта недвижимости. Потому на этом этапе ими проводится анализ рынка. Это даёт возможность определить целевую аудиторию проекта, к которой можно обратиться с предложением.
- Управление объекта. После конечной реализации девелопер продолжает активно участвовать в жизни проекта. Зачастую участие проявляется в создании управляющей компании, которая следит за состоянием постройки.
Девелопментом называют предпринимательскую деятельность, предметом которой являются объекты коммерческой недвижимости. Исходя из этого девелопер — это предприниматель, руководящий строительным процессом от разработки проектной документации до реализации этого объекта с целью получения максимальной прибыли. В отличие от застройщика, являющегося собственником земельного участка, на котором планируются или ведутся строительные работы, девелопер занимается вопросами организации, финансирования и продажи коммерческой недвижимости.
