Предприятия и организации, занимающиеся строительством домов, привлекают не только крупных инвесторов, способных спонсировать проект целиком, но и рядовых граждан, желающих приобрести жильё. На эти средства происходит процесс строительства жилого дома, а после официального ввода в эксплуатацию квартиры переходят в собственность людей, чьи денежные средства были задействованы.
Средства, которые вносятся в качестве доли за собственность, предоставляются не в полном объеме, а по частям. Таким образом, жилье приобретается практически на условиях рассрочки. А стоимость такой жилплощади будет заведомо ниже, чем обычной в уже сданном доме.
Для покупки квартиры это хоть и выгодный, но весьма авантюрный проект. Для того чтобы обезопасить дольщиков, к застройщику предъявляются требования, не выполнив которые он не имеет права привлекать средства.
Плюсы и минусы
Основные преимущества и недостатки:
Плюсы | Минусы |
Стоимость квадратного метра | Риск срыва сдачи |
Первичное жилье (как правило, улучшенная планировка и отделка) | Банкротство застройщика |
«Белая» история | Ожидание въезда |
Стоимость квартиры в среднем ниже рыночной на 30-50%. «Свежее» жильё, в котором до вас никто не проживал. Уверенность в том, что покупая квартиру, вы не столкнетесь с такими же покупателями (снятие риска «двойных» продаж).
Застройщик обязан согласовать всю проектную документацию в соответствующих органах, то есть можно быть уверенным в качестве возводимых метров. Законодательно установленные ситуации, при которых договор долевого строительства, возможно, расторгнуть в сторону дольщика с дополнительными компенсационными выплатами со стороны застройщика.
При всей привлекательности такого приобретения жилья, имеется и ряд весьма негативных моментов как для покупателя, так и для продавца. Застройщик, признанный банкротам не несет никаких финансовых обязательств, то есть вернуть свои средства не удастся.
Права и обязанности сторон-участников строительства закреплены Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве». Договор, составленный после тщательного ознакомления с этим законом, оградит от большинства рисков.
Как приобрести квартиру в многоквартирном доме
Приобретая недвижимость в многоквартирном доме необходимо выбрать на рынке услуг застройщика, которому вы доверите свои средства, и заняться оформлением необходимой документации.
Грамотно составить договор долевого строительства, в котором будут прописаны все нюансы процесса.
В этом документе должны быть в обязательном порядке упомянуты следующие моменты:
- конкретная жилплощадь, с указанием всех особенностей и характеристик;
- номер счета, на который покупатель переводит средства;
- реквизиты расчетного счета застройщика;
- длительность обязательств;
- цена недвижимости по договору (договорная);
- размер и график оплаты;
- права и обязанности;
- срок гарантии (минимум пять лет);
- порядок приема и передачи квартиры;
- условия и основания для расторжения договора досрочно;
- порядок возврата денег дольщику.
Необходимые документы
При совершении такого рода сделки, кроме типового договора, который в полной мере описывает права и обязанности обеих сторон, прилагаются дополнительные не менее важные документы.
К таким можно отнести:
- характеристика приобретаемой жилплощади;
- установленный график оплаты (если она не производится единовременно);
- расчет, в котором прописаны все затраты, которые несет застройщик при возведении жилья (при государственной поддержке);
- не включенные в сводный сметный расчет затраты застройщика (при государственной поддержке);
- график возведения объекта недвижимости.
Договор проходит обязательную регистрацию в соответствующих органах. Изменения регистрируют в том случае, если они существенны.
Нюансы оформления
«Предупрежден, значит вооружен». При оформлении любой документации существуют свои нюансы, а когда на кону стоят настолько существенные финансовые вложения, отношение к этому становится еще более серьезным.
Фирма, занимающаяся строительством, должна иметь зарегистрированное право собственности на участок, на котором будут идти работы.
Условие, которым зачастую пренебрегают продавцы, в обязательном порядке должно быть выдано разрешение на строительство.
Квадратура квартиры. В договоре застройщик указывает обязательную доплату, в случае увеличения площади, но обратная ситуация рассматривается редко. Этот момент нельзя оставлять без внимания.
Предусмотрена обязательная регистрация договора долевого участия, но выгодна она покупателю, поэтому продавец с этим не спешит. Следует проверять лично сроки регистрации.
Нужно быть готовым к тому, что получив квартиру, в придачу достается пакет документов на нее. Заниматься регистрацией прав собственности придется дольщику, а это достаточно длительная юридическая процедура. Застройщик может брать на себя обязательства по оформлению, но за отдельную плату, прописанную в договоре.
Стоимость квартиры
Стоимость квартиры, приобретенной на таких условиях, разительно отличается от средней рыночной стоимости квартир.
Она включает в себя:
- затраты фирмы застройщика на процесс строительства;
- расходы, не включенные в сметный расчет;
- прибыль, которую получит застройщик.
Необходимо заметить, что стоимость недвижимости рассчитывается с учетом индексов изменения СМР. Расчет, проведенный на дату подписания договора, является недействительным на этапе сдачи объекта. Если расчеты ведутся с учетом прогнозных индексов, цена останется неизменной и это, в обязательном порядке, отражено в ДДУ.
Также стоимость не меняется при составлении договора в иностранной валюте.
Стоимость может меняться если:
- это согласовано обеими сторонами;
- происходит изменение стоимостных индексов;
- в процессе СМР произошло изменение законодательной базы, затрагивающей налогообложение;
- вносятся изменения в проектную документацию.
Регистрация права собственности
Когда наступает самый ожидаемый момент – ввод в эксплуатацию дома, появляется необходимость проведения не самой приятной бюрократической процедуры регистрации прав собственности.
Не следует путать понятие регистрации ДДУ и права собственности на построенную квартиру. В первом случае регистрацию проходит непосредственно сам договор, а во втором, закрепляется право собственности на недвижимость.
На этой стадии обычно и происходят задержки, из-за которых жильцы не могут зарегистрировать свою собственность.
Если же продавец уже имеет это разрешение, то дольщик может обращаться в регистрирующие органы.
При себе необходимо иметь:
- заявление;
- чек, подтверждающий что госпошлина оплачена;
- ДДУ;
- акт приема-передачи недвижимости;
- поэтажный план и экспликацию (которые необходимо предварительно получить в БТИ).
Если вся собранная документация в порядке, то процедура самой регистрации происходит в течение 30 дней, по истечении которых, дольщик становится полноправным владельцем жилья. С этого момента он имеет право пройти регистрацию по месту жительства, продавать или совершать любые операции с этой недвижимостью.
Иногда бывают случаи, когда застройщик намеренно не оформляет должную документацию. В этом случае право собственности можно зарегистрировать в судебном порядке, и как показывает практика в таких делах дольщики преимущественно выигрывают.