5 рисков при покупке квартиры на вторичном рынке, не зная которые, можно потерять деньги

Приобретая квартиру на вторичном рынке, покупатель сталкивается с рядом рисков, которые могут привести к потере денег.

На столе маленький домик, женская рука подписывает документ и ключи

Покупка по фальшивой доверенности

При покупке квартиры по доверенности есть риск, что эта доверенность фальшивая.

Вас должны насторожить низкая стоимость, нежелание представителя организовать встречу с собственником, неразборчивые печать и подпись нотариуса на документе.

Настоятельной рекомендацией является, чтобы собственник лично присутствовал при совершении наиболее важных действий по заключению сделки: при подписании договора, передаче денег, составлении акта передачи.

Если личное присутствие собственника невозможно, а вы твердо решили приобрести именно эту квартиру, тщательно проверьте доверенность. В ней должны быть указаны верные данные, исчерпывающе расписаны все предоставленные представителю права по сделке.

Убедитесь, действительно ли она выдавалась собственником. Изыщите возможность пообщаться с ним. Предпочтительней личная встреча. Возможна беседа по скайпу. При этом собственник должен предоставить подтверждающие его личность документы. Убедитесь, что общаетесь именно с хозяином квартиры, а не с подставным лицом. Запишите на видео беседу, в которой собственник подтверждает факт добровольной выдачи доверенности представителю.

Убедиться, что доверенность была удостоверена конкретным нотариусом, поможет обращение к нему. Документ должен быть зарегистрирован, и ему присвоен реестровый номер. Срок доверенности не истек, и она не отозвана.

Если встреча с нотариусом невозможна, зайдите на официальный сайт нотариусов. Посмотрите, существует ли указанное должностное лицо, действует ли статус, есть ли лицензия.

Только выяснив все обстоятельства, убедившись в подлинности доверенности, доброй воле собственника и его психическом здоровье, следует соглашаться на сделку.

Незаконная приватизация

Приватизация распространяется на всех лиц, проживающих в квартире на тот момент. Прописанные лица должны быть включены в Договор передачи квартиры. Либо кто-то из них может написать заявление с просьбой исключить его из числа собственников. При этом указанное лицо сохраняет за собой пожизненное право пользования этой недвижимостью. То есть, даже когда вы станете собственником, это лицо имеет право заселиться в вашу квартиру.

Если на момент приватизации в квартире были зарегистрированы несовершеннолетние дети, они автоматически включаются в состав собственников. Отказ от приватизации, написанный несовершеннолетним, возможен лишь с разрешения Органа опеки. Если такого разрешения не было, отказ недействителен. Выросший ребенок может оспорить приватизацию и заявить свои права на квартиру.

При покупке приватизированной квартиры необходимо удостовериться, все ли прописанные в ней на момент приватизации лица были включены в Договор. Вам понадобятся для сравнения Свидетельство о собственности или Выписка из ЕГРП и Домовая книга.

Если окажется, что кто-то из лиц обойден при приватизации, лучше откажитесь от покупки. Случалось, что мать приватизировала квартиру в период, когда сын находился в местах лишения свободы. Или кто-то из членов семьи был признан на тот период безвестно отсутствующим. Впоследствии эти люди могут оспорить приватизацию. И сделку купли-продажи признают недействительной.

Несогласованная продажа

Существует риск, что один из супругов продает квартиру без нотариально удостоверенного согласия второго. Такое согласие предусмотрено п. 3 ст. 35 СК РФ.

Согласие требуется и в том случае, когда муж с женой уже развелись, но недвижимость была приобретена в период брака. Она считается совместной собственностью супругов. Исключение – наличие брачного договора.

Срок, в который второй супруг после развода может претендовать на часть квартиры, ограничен тремя годами. Однако этот срок может быть увеличен. Если после покупки вами недвижимости явится бывшая супруга продавца и заявит свои права, сделка может быть расторгнута. Вы потеряете и деньги, и недвижимость.

Согласие, как правило, распространяется на продажу одной конкретной квартиры. Обратите внимание на соответствие в документе адреса и всех характеристик недвижимости.

Согласие на момент регистрации не должно быть отозвано. Это можно выяснить у удостоверившего его нотариуса. В документе указан срок действия. Проверьте, чтобы он не истек.

Неучтенное наследство

Если окажется, что продавец получил квартиру по наследству, нужно достоверно установить, не нарушены ли права других наследников.

Самый большой риск в этом случае – появление неучтенного наследника после передачи вами денег и заключения сделки.

При наследовании по закону нужно удостовериться, все ли наследники первой очереди включены в Свидетельство о праве на наследство. Однако это сделать не просто. Если квартиру продает кто-то из детей покойного и заявляет, что у него нет братьев и сестер, проверить эту информацию очень сложно. Может оказаться, что у продавца есть родной брат, с которым он давно не поддерживает отношения, и тот даже не знает о смерти родителя.

Если же у покойного не было ни супруга, ни детей, то в права вступают наследники второй очереди – дяди, тети, племянники. Некоторые из них – по праву представления. Здесь ситуация еще более безнадежная. Установить всех лиц, имеющих право на наследство, практически невозможно.

Риск есть и при получении наследства по завещанию. Другие обиженные наследники могут оспорить его, заявив, что наследодатель страдал психическим расстройством, написал завещание под принуждением или был введен в заблуждение.

Если появившийся наследник докажет свои права, сделка будет признана недействительной, и вы потеряете деньги и квартиру.

Долги по взносам за капремонт

Если обязанность уплаты коммунальных платежей возникает у нового собственника квартиры в многоквартирном доме с момента регистрации права собственности, то долги по капремонту сохраняются за квартирой. Об этом гласит ч. 3 ст. 158 ЖК РФ.

То есть, если новый собственник не проявил бдительность и не проверил, оплачены ли долги по капремонту продавцом, ему придется выплачивать эти сумы самому. А так как прежний собственник квартиры мог не платить годами, то сумма скопится немалая.

В некоторых многоквартирных домах жильцы получают отдельную квитанцию со взносами на капремонт. Поэтому, если ЖКХ выдаст справку, что у собственника отсутствуют долги по коммунальным платежам, это не значит, что нет долга по оплате капитального ремонта.

Если наличие долга по капремонту является единственной преградой к вашему согласию на сделку, можно при заключении договора купли-продажи специально оговорить, что определенная сумма получена продавцом для погашения долга по капремонту.

Надежнее будет сопроводить продавца в отделение Сбербанка, где он в вашем присутствии погасит долг. Передавать сумму на погашение долга до заключения договора не рекомендуется, так как продавец, оплатив за ваш счет долг, может отказаться от продажи квартиры. Вам придется требовать выданную сумму через суд.

Зная подводные камни, которые попадаются при покупке квартиры на вторичном рынке, и заранее подготовившись, вы обезопасите себя и сведете риски к минимуму.

Оставить комментарий

очиститьОтправить