- Проверка документов ↓
- Инструкция ↓
- Тщательный осмотр ↓
- Проверка квартиры на наличие третьих лиц ↓
- Часто встречаемые варианты обмана ↓
- Появление неожиданного наследника ↓
- Супружеская доля ↓
- Продажа по доверенности ↓
- Несогласованная продажа ↓
- Проверка юридической чистоты недвижимости: 10 важных шагов ↓
- Задайте вопрос юристу → бесплатная консультация ↓
Если вы приобретаете жильё на вторичном рынке то самым важным аспектом будет являться проверка документов.
Содержание
Проверка документов
Стоит заметить, что в стандартный пакет входят следующие виды документов:
- договор купли-продажи;
- договор дарения;
- договор ренты;
- свидетельство о праве на наследство, которое вступило в силу по решению суда;
Необходимо проверить всю историю квартиры с самого момента ее постройки, только тогда можно продолжать вести переговоры.
Инструкция
Вам необходимо тщательным образом изучить документы, которые бы удостоверяли личность продавца, а также его дееспособность. Это важно, так как любой судья может исторгнуть сделку в пользу продавца, если на тот промежуток времени он считался недееспособным. В этом случае, вы потеряете и потраченные деньги, и приобретённое жильё.- Необходимо проверить свидетельство о браке. Необходимо сверить дату приобретения жилья и заключения брака, так как согласно Семейному Кодексу Р.Ф. Если жильё было приобретено на момент брака, то необходимо получить согласие мужа, или жены на продажу жилья. В том случае, если такого соглашения нет, то сделка может быть расторгнута любым судом, но не в вашу пользу.
- Также необходимо проверить в документах наличие третьих лиц, а точнее, их права на данную собственность. Для этого нужно изучить домовую книгу дома, из которой можно получить информацию о количестве проживающих, и о том имеют ли они право на данную собственность.
Вам необходимо тщательным образом изучить документы, которые бы удостоверяли личность продавца, а также его дееспособность. Это важно, так как любой судья может исторгнуть сделку в пользу продавца, если на тот промежуток времени он считался недееспособным. В этом случае, вы потеряете и потраченные деньги, и приобретённое жильё.Тщательный осмотр
- Необходимо проверить выписку из Единого государственного реестра, в которой указывается о праве на недвижимое имущество. Именно из такого документа можно проследить всю историю жилья, то есть, кому и сколько раз продавалась. В том случае, если в реестре нет такой выписки, то, как правило, после приватизации квартира ещё ни разу не выставлялась на продажу.
- Также следует провести осмотр приобретаемого жилья, чтобы оценить соотношение цены и качества, а также то, сколько вам потребуется ещё затратить финансов на то, капитальный косметический ремонт. В том случае, если вы сами не в состоянии провести такую оценочную работу, то рекомендуется обратиться к помощи оценщиков.
- Если это многоквартирный дом, то следует также просмотреть такие места, как лифт, подвал, чердак. К примеру, если в подвале сильно пахнет сыростью, то, следовательно, подвал часто затапливается, а также есть вероятность того, что придётся очень часто менять трубы. Необходимо также проверить чердак на наличие протечки, если они имеются, то крышу придётся очень скоро менять, а следовательно, это лишняя затрата денежных средств.
После того как вы проверили квартиру по всем данным критериям, можно смело приступать к её покупке.
Проверка квартиры на наличие третьих лиц
Совершая сделку по поводу приобретения квартиры, очень часто можно слышать такой вопрос:
Как правило, покупая квартиру, рекомендуется проверять её юридическую чистоту. Иными словами, нужно удостовериться в том, что продавец обладает правом на совершение сделки о продаже такого вида для жилья.
Ведь сегодня очень часто встречаются ситуации, когда продаваемое жильё находится в залоге, или же на ней находится категория определённых обременений, или же имеются третьих лиц, у которых есть также право обладания этим жильём.
Самый простой способ проверки – попросить у собственника расширенную выписку из домовой книги, в которой будет четко указано, кто зарегистрирован в данной квартире, и сохраняют ли эти люди право проживания в квартире даже в случае ее продажи.
Часто встречаемые варианты обмана
Появление неожиданного наследника
Такая проблема возникает, как правило, в том случае, когда жильё перешло по наследству, а третье лицо входит в категорию неучтенных наследников. Например, несколько детей от разных браков, когда один не знает о своей доли наследства, и поэтому, вовремя не вступил в права наследования.
Согласно закону, на вступление в наследство отводится 6 месяцев, но, и здесь есть исключение из правил, когда у наследуемого есть уважительная причина.
Если квартира уже продана, то объявившейся наследник имеет право потребовать свою долю, или же выплаты ему компенсации. А новому владельцу придётся обращаться в суд по поводу возврата денег, которые он потратил на приобретении этого жилья.
Супружеская доля
В том случае, если жильё приобретено в период совместного проживания, то такое имущество относится к классу совместно нажитого, несмотря на то, на кого она оформлена.
Если супруги решили развестись, то соответственно квартира делится на равные доли. Но, иногда супруги не знают об этом праве, и жильё остаётся тому, на кого оно зарегистрировано, и здесь может возникнуть следующая вполне стандартная ситуация.
После того как брак был, расторгнут, собственник жилья решает продать квартиру. Но, он не учитывает того обстоятельства, что вторая половина, пускай и бывшая имеет право на свою долю, которую законным путём можно отсудить и установить в суде, а, следовательно, такая сделка о купле-продаже также будет считаться недействительной.
Как правило, данные ситуации являются достаточно распространёнными и часто встречаемыми в юридической практике, поэтому очень важно во время проверки документов тщательно изучить справку о выписки.
Повод насторожиться, если супруг (супруга) продавца на момент проведения сделки имеют статус лица, безвестно пропавшего. Не исключено, что спустя некоторое количество времени они объявятся, и заявят на свои права на квартиру.
Продажа по доверенности
Если собственник квартиры уклоняется от общения с покупателем, а его интересы представляет доверенное лицо, обладающее действительной доверенностью с актуальной нотариальной визой, это повод проявить максимальную внимательность. Дело в том, что доверенность может быть фальшивой. Также нужно помнить, что доверенность может быть в любой момент отозвана. Договор купли-продажи вступит в силу только после регистрации в Росреестре. Если до этого момента собственник отзовёт выданную доверенность, сделка автоматически признаётся недействительной. Именно поэтому следует настаивать на том, чтобы договор купли-продажи подписывал лично владелец, а не доверенное лицо.
Несогласованная продажа
По закону при продаже объекта недвижимости необходимо согласие от всех собственников. Если хотя бы один из них не согласен с продажей, сделка будет признана недействительной. Именно поэтому важно определить точное количество собственников, и получить от каждого из них письменное согласие на продажу, заверенное нотариусом.
Проверка юридической чистоты недвижимости: 10 важных шагов
Перед покупкой квартиры на вторичном рынке в обязательном порядке нужно предпринять все допустимые меры, чтобы обезопасить себя от возможных проблем. Именно поэтому покупателю предстоит проверить выбранную квартиру на юридическую чистоту, оценить ее правовой статус и возможные риски.
Чтобы избежать дальнейших сложностей, эксперты рекомендуют сосредоточиться на выполнении 10 обязательных шагов. Следование инструкции поможет минимизировать риски и защитит покупателя.
- Проверка стоимости объекта. Прежде всего необходимо обратить внимание на стоимость выбранной квартиры и сравнить её с аналогичными объектами в этом же доме или районе. Если цена изначально слишком низкая, этот факт должен насторожить покупателя.
- Устный расспрос продавца. Пообщайтесь с продавцом понравившейся квартиры и выясните некоторые важные моменты. К ним относят право собственности на квартиру, каким образом и когда она была куплена текущим владельцем, в связи с чем продаётся. Вся эта информация поможет субъективно оценить, насколько правдив продавец, хорошо ли он помнит события, связанные с покупкой квартиры. Также в рамках общения можно составить свое персональное мнение о продавце и оценить его как возможного контрагента по сделке.
- Запрос документации у продавца. Необходимо попросить продавца предоставить вам как копии, так и оригиналы документов, включая его паспорт. Благодаря этому можно узнать, кому принадлежит квартира по праву собственности, сколько лиц зарегистрировано в жилплощади многое другое.
- Заказ выписки из ЕГРП. Выписка поможет узнать, действительно ли квартира принадлежит продавцу, а также накладывались ли на объект недвижимости какие-либо обременения. На последнем пункте нужно сосредоточить особое внимание. До момента получения выписки, ни в коем случае нельзя передавать аванс и задаток, так как возможны последующие сложности при оформлении сделки.
- Уточните информацию о том, нет ли среди продавцов несовершеннолетних детей, состоит ли продавец в браке или находится в разводе, кто будет представлять его интересы при заключении сделки – лично продавец или доверенный представитель. Рекомендуется заключать договор купли-продажи лично с продавцом, а не с представителем. Как показывает практика, этот пункт очень важен, так как большая часть мошеннических схем связана именно с продажей квартиры по доверенности.
- Изучите информацию, не имелось ли по квартире каких-либо споров. Сделать это можно посредством обращения в районный суд. Также информацию можно получить на сайте судебной инстанции, к подсудности которого относится объект недвижимости.
- Проверьте по официальным каналам в арбитражных судах, не признавался ли продавец или его супруг (супруга) банкротом. Это необходимо для того, чтобы понять, не наложено ли на недвижимость какое-либо ограничение.
- Запросите у продавца выписку из домовой книги. Этот документ позволит узнать, кто зарегистрирован в квартире. Если в квартире зарегистрированы граждане, от них нужно письменное обязательство о снятии с регистрационного учёта.
- Попросите продавца о предоставлении справки, подтверждающей отсутствие долгов по коммунальным платежам. Если этого не сделать, покупателя может ожидать неприятный сюрприз в виде долговой нагрузки прошлого собственника.
- Если продавец на момент приобретения прав собственности находился в браке, или находится до сих пор, запросите от его супруга (супруги) письменное согласие на продажу. Чтобы этот документ имел правомочность, необходима нотариальная виза. Не потребуется справка в ситуации, если квартира получена по договору дарения, в порядке приватизации, в наследство или по прочей безвозмездной основе.
Важно! Перед оформлением сделки убедитесь в дееспособности продавца. Согласно общим правилам, при покупке-продаже жилплощади от продавца требуется справка от нарколога и психиатра. Это необходимо для того, чтобы убедиться, что продавец понимает значимость своих действий и может отвечать за них.