Накопить себе на квартиру в каком-нибудь городе — задача не из лёгких. С учётом среднестатистической заработной платы в РФ, копить придётся порядка 7–10 лет. Ипотека — это возможность получить квартиру намного быстрее и оплачивать её стоимость на протяжении нескольких лет небольшими ежемесячными платежами. Единственный нюанс — практически все банки выдают ипотечные кредиты только на 70–80% от стоимости квартиры. Остальные обязывается уплатить сам заёмщик при оформлении сделки (что является так называемым первоначальным взносом). А можно ли взять квартиру в ипотеку без первоначального взноса? Какие банки предлагают такую услугу? Какие документы для этого потребуются?
Содержание
Зачем банкам необходим первоначальный взнос
Клиент, который не имеет возможности накопить на первоначальный взнос, условно позиционируется как неплатёжеспособный для ипотеки, что делает сделку невыгодной для банка
В отличие от обычного потребительского кредита, ипотека подразумевает проведение процедуры покупки недвижимости в пользу банка. И именно он берёт на себя все юридические стороны процесса, уплату государственных пошлин (как инициатор финансовой сделки). Первоначальный взнос — это своего рода гарантия со стороны потенциального заёмщика. Залог, который в случае неуплаты ипотечного кредита, будет использован банком для покрытия всех формальных расходов.
Ипотечный займ без первоначального взноса представляет собой высокорисковую сделку для банковских организаций. Объясняется это тремя обстоятельствами:
- Возможность получить ипотеку с нулевым взносом привлекает заёмщиков низкого качества. Большинство банков имеют твёрдое убеждение, что отсутствие первоначального взноса подходит больше для заёмщиков с низким уровнем дохода, зарплатой в «конвертах» и неофициальным трудоустройством. Всё это чревато возможными проблемами с возвратом заёмных средств в обозримом будущем.
- Отсутствие первоначального взноса повышает риск банков столкнуться с заёмщиками с низкой платёжной дисциплиной. Считается, что пользователи, которые не смогли накопить необходимую сумму на первоначальный взнос, не умеют управлять своими финансами, что ставит их в группу повышенного риска в качестве потенциальных заёмщиков.
- Рынок недвижимости характеризуется нестабильностью и постоянным колебанием цен. Банк может понести значительные убытки, если цены на недвижимость резко упадут. Это объясняется тем, что даже в случае продажи квартиры, реализовать её за определённую цену, необходимую банку, будет практически невозможно.
Доступные варианты
В качестве альтернативы первоначального взноса заёмщик может воспользоваться следующими вариантами:
- ипотечный кредит под залог недвижимости (или любых других ценных материальных вещей вроде дорогостоящего автомобиля, ювелирных украшений и так далее);
- ипотека, где в качестве первоначального взноса используется материнский капитал (но, как правило, заёмщику приходится ещё доплачивать определённую сумму для покрытия первоначального взноса);
- использование «военной» ипотеки, то есть, государственного субсидирования;
- получение дополнительного потребительского кредита на покрытие первоначального взноса;
- участие в специальных акционных предложениях от застройщиков или банковских организаций;
- получение рассрочки при покупке квартиры непосредственно у застройщиков или агентств недвижимости;
- государственные льготные программы субсидирования. К ним можно отнести проект «Молодая семья», доступный в большинстве регионов России. Участникам гарантирован ряд льгот, включая получение субсидии в размере до 35% от стоимости квартиры. В отдельных регионах действуют внутренние программы помощи. Так, в Московской области по условиям программы «»Социальная ипотека в Московской области» получить ипотечный займ без первоначального взноса могут врачи, учёные и работники педагогической сферы.
Ещё одним популярным решением для получения ипотечного займа без первоначального взноса является так называемое «завышение». По сути, это возможность обойти требования банка по первоначальному взносу. Его суть состоит в том, что перед банком завышается стоимость квартиры.
Банку предоставляется справка об оценке квартиры в более высокую цену (на сумму первоначального взноса), нежели на самом деле. Параллельно с продавцом составляется расписка, в которой продавец подтверждает, что он получил первый взнос в установленном размере.
В качестве примера разберём следующую ситуацию. Стоимость квартиры составляет 4 млн. рублей. Согласно требованию банка, первый взнос должен быть не менее 15%, что составляет 600 тыс. рублей. Если указанных средств у покупателя нет, ему необходимо подать заявку в банк, где следует указать, что стоимость квартиры 4706000 тыс. рублей. При этом он должен попросить выдать 4 млн. рублей, указав первоначальный взнос в 706 тыс. рублей. От продавца предоставляется расписка, по которой следует, что он получил первый взнос в полном объёме. Банк выдаёт заёмщику 4 млн. рублей.
Единственный минус данной операции состоит в том, что её следует хранить в тайне. Если банк узнает об обмане, с вероятностью в 100% пользователю откажут в предоставлении доступа к заёмным средствам. Ещё одна сложность заключается в поиске продавцов. Далеко не каждый человек способен добровольно согласиться на подобную аферу. Потому, если возникает необходимость в применении данной методики для отмены первоначального взноса, лучше проводить сделку при участии опытных риэлторов.
Банки, которые вовсе не требуют никакого первоначального взноса со стороны клиента, также существуют, но все они частные, а предлагаемые ставки по ипотеке завышены. В качестве примера можно привести Запсибкомбанк, где ипотека выдаётся на основании платёжеспособности клиента и его обобщённого кредитного рейтинга. Минимально возможная ставка — 16% годовых (что почти в 2 раза выше, нежели предлагает тот же Сбербанк), вероятность отказа в выдаче — очень высокая.
Брокер — это компания-посредник, которая оформляет сделку в банке на себя, а сам заёмщик будет выплачивать долг уже не банку, а посреднику
Ещё один вариант — помощь брокеров в оформлении ипотечного кредита. Но, опять же, процентные ставки в этом случае очень высоки, а ещё есть немалые нефинансовые риски (нередко бывает, что брокер оказывается мошенником и принудительно загоняет заёмщика в такие условия, которые тот не сможет выполнить исходя из своей платёжеспособности — в этом случае брокер обманным путём отнимает ипотечное жилье).
Какие банки предлагают ипотечные кредиты без первоначального взноса
Практически каждый банк предлагает варианты, указанные выше. Самыми популярными и выгодными в этом плане являются:
- Альфа-Банк. Предлагает получение ипотечного кредита под залог недвижимости. Главные условия — залоговое жилье не должно быть единственным у заёмщика, в нем не должны быть прописаны несовершеннолетние. При этом банк рассчитывает оценочную стоимость залоговой недвижимости и 70% от неё должны полностью покрывать стандартный первоначальный взнос. Ставка для приобретения жилья в Москве составляет 9,2%, в других регионах – 12,3%.
- Сбербанк. Предлагает ипотечный кредит с первоначальным взносом из материнского капитала. В большинстве случаев часть денег (примерно 10% от первоначального взноса) заёмщик выплачивает из личных средств. Средняя процентная ставка — 12,5% годовых.
- ВТБ24. Предлагает использовать военную ипотеку в рамках системы жилищного обеспечения (НИС, согласно федеральному закону 117). Максимальная сумма первоначального взноса (30% от стоимости жилья) в этом случае не должна превышать 2,2 миллиона рублей. Средняя процентная ставка — 13% годовых.
- Дельта Кредит. Предлагает получить потребительский кредит для покрытия первоначального взноса. Средняя процентная ставка — 15% годовых.
- Промсоцбанк. Позволяет взять ипотеку без первоначального взноса, со стороны заёмщика потребуется только оплата страховки и государственной пошлины. Решение принимается по платёжеспособности гражданина, вероятность отказа — высокая. Процентная ставка — от 16,2% годовых.
- Запсибкомбанк. Предлагает ипотеку без первоначального взноса. Заёмщик обязывается оформить страховку, уплатить государственную пошлину. Процентная ставка — от 16% годовых.
В общем, практически все банки предлагают ипотечные кредиты без первоначального взноса (точнее, с альтернативой для его внесения). Но в целом это менее выгодно, нежели традиционная ипотека. Процентные ставки в этом случае примерно на 5–8% выше.
Порядок оформления
Оформление ипотечного займа состоит и нескольких основополагающих этапов:
- Заёмщик анализирует доступные предложения от разных банковских учреждений, выбирает наиболее оптимальный вариант.
- В выбранное кредитное учреждение направляется заявка на оформление ипотечного займа. Заявление подкрепляется обязательным пакетом документов, которые подтверждают наличие источников дохода, постоянной работы и т.д.
- В течение 7 рабочих дней банк даёт ответ на заявление. Как показывает практика, большинство банков принимают решение о выдаче средств или отказе в предоставлении денег в течении 3 дней.
- Если решение банковской организации положительное, заёмщик должен начать подбор подходящих вариантов на рынке недвижимости. Подбирать подходящие предложения можно как на вторичном, так и на первичном рынке.
- После того как заявитель определился с объектом недвижимости, который он планирует приобрести, ему необходимо заказать оценку объекта у независимого эксперта. Документ с оценочными сведениями впоследствии необходимо передать сотрудникам банка.
- Подписывается соглашение о страховании ипотечного займа. Кроме того, большинство банков выдвигают требование к заёмщикам по вопросу страхования жизни и ответственности, а также объекта недвижимости, приобретённого за счет заёмных средств.
- На последнем этапе банк и заёмщик подписывают соглашение о ипотечном кредитовании, после чего в обозначенный период времени на банковский счёт или карту заявителя поступают средства для покупки недвижимости.
Какие документы потребуются и процедура оформления
Стоит учесть, что предоставление всех документов не является гарантией положительного ответа по ипотеке
Заёмщик вместе с анкетой-заявлением при оформлении ипотеки в банке подаёт следующие документы:
- копию паспорта (в том числе страницы, где указано место регистрации);
- заверенную копию трудовой книги;
- трудовой договор с работодателем (где обязательно указывается фактическая заработная плата);
- справка 2-НДФЛ, где указан размер доходов (для самозанятых лиц, предпринимателей);
- свидетельство пенсионного страхования (для пенсионеров);
- справка о праве использования НИС (при оформлении военной ипотеки) и военный билет;
- копию сертификата государственного продавца о материнском капитале (выдаётся территориальным отделением Пенсионного фонда);
- свидетельство о рождении детей (если у заявителя на иждивении находятся несовершеннолетние дети);
- свидетельство о регистрации брака (если на момент подачи заявления заёмщик находится в законном браке).
В том случае, если ипотека оформляется под залог недвижимости заёмщика, то он также предоставляет банку следующий пакет документов:
- правоустанавливающие документы;
- схему помещения;
- характеристику и оценочную стоимость помещения;
- выписку из ЕГРН (для подтверждения отсутствия обременения по объекту, а также перечня всех лиц, зарегистрированных по данному месту жительства);
- согласие на совершение сделки со стороны всех лиц, прописанных в жилом объекте.
Итого, можно ли взять ипотеку без первоначального взноса? Практически все банки предоставляют такую возможность, но в этом случае нужно быть готовым к более высоким процентным ставкам по кредиту. Самый простой и выгодный вариант — это ипотека под залог недвижимости, военное ипотечное кредитование и использование материнского капитала. Самый сложный и невыгодный — это попытаться оформить вообще без первоначального капитала, гарантируя своевременное погашение задолженности перед банком только своей платёжеспособностью. Как правило, на такую «авантюру» соглашаются только частные банки и они устанавливают в этом случае завышенные процентные ставки, почти в 2 раза превышающие этот показатель в традиционных ипотеках.