При покупке квартиры от 4 до 8% стоимости приобретения придется отдать риелтору.
Рассмотрим по порядку возникающие вопросы:
- Оправданы ли эти расходы?
- Какие услуги получит клиент, заплатив деньги?
- Что он вправе требовать от риелтора за эту стоимость?
- Что делать, если риелтор не выполняет свои обязанности?
Начнем с того, что квартиру можно приобрести на первичном и на вторичном рынке.
Насколько отличается купленное жилье, настолько же различны юридические риски сделки и требования к услугам риелтора.
Более сложный вариант – покупка жилья на вторичном рынке. Чтобы прояснить ситуацию, осветим несколько основных пунктов.
Содержание
Обязанности и ответственность
Для начала, необходимо понимать, что представляет процесс приобретения жилья на вторичном рынке, из каких этапов он состоит, на чем можно сэкономить, а на чем – нельзя.
Представим информацию в виде простой таблицы:
1 | Подготовительный этап | Обязанности риелтора |
а | Выяснение ситуации на рынке купли-продажи жилья до состояния, когда станет понятно, на какую квартиру можно рассчитывать в рамках имеющихся средств. | Проконсультировать по обозначенному кругу вопросов. |
б | Поиск подходящего жилья среди имеющихся на рынке предложений с учетом всех необходимых и желательных условий. | Найти и предложить обозначенное в договоре количество вариантов, которые удовлетворяют заявленным требованиям. |
в | В случае, если имеющейся в наличии суммы недостаточно, нахождение подходящей программы кредитования и оформление ипотеки с получением одобрения банка, если решено приобретать квартиру с привлечением банковского кредита. (Необязательный этап) | Если агентство сотрудничает с банком по вопросам предоставления ипотечных кредитов, помочь с выбором подходящей программы и получением одобрения банка. |
г | Назначение времени и просмотр квартир. | Организовать просмотры и сопровождать покупателя во время просмотра. |
д | Переговоры о цене и условиях продажи выбранной квартиры. | Провести переговоры о цене и условиях на стороне покупателя, с использованием своих знаний и опыта добиваться снижения цены объекта. |
е | Проверка правоустанавливающих документов на жилье, выявление рисков. | Проверить с привлечением всех необходимых источников юридическую чистоту, титульные права, подлинность документов, историю жилья. Выявить и проинформировать клиента обо всех рисках. |
2 | Основной этап | |
ж | Подписание договора о внесении задатка/аванса. | Предоставляет договор, информирует стороны о разнице между задатком и авансом, добивается возвращения аванса или двойной суммы задатка, если сделка не состоялась по вине продавца. |
з | Подбор покупателя, если предусматривается сделка с альтернативой. | Выстраивает цепочку сделок, если был приглашен для сопровождения купли-продажи с альтернативой. |
и | Составление договора купли-продажи квартиры в соответствии с законом и ранее согласованными условиями. | Подготавливает документ и организует встречу сторон. |
к | Подписание договора купли-продажи, заверение сделки у нотариуса. Взаиморасчеты или закладка банковской ячейки. | Присутствует на сделке и у нотариуса и следит за соблюдением прав покупателя, проверяет все документы. Организует взаиморасчеты. |
л | Выписка продавца и членов его семьи, прописанных в квартире. | Добивается выписки всех жильцов из купленной квартиры. |
м | Государственная регистрация права собственности. | Подготавливает, подает и получает необходимый пакет документов. |
3 | Заключительный этап | |
н | Оформление полиса титульного страхования купленной квартиры (по желанию) | Содействует в сборе документов, за отдельную плату оформляет полис. |
о | Подписание акта приема-передачи квартиры, передача ключей. | Организует передачу квартиры, и ключей, подписание акта. |
Из таблицы видно, что есть пункты, с которыми при наличии времени и желания вполне можно справиться самому.
С 2002 года лицензирование риэлтерской деятельности отменено.
Частному маклеру нет необходимости арендовать офис и платить зарплату работникам, поэтому его услуги могут быть значительно дешевле, чем в агентстве недвижимости.
В настоящее время деятельность риэлторов не регламентируется на законодательном уровне, из-за чего по данному направлению действуют положения законодательной базы, касающиеся защиты прав потребителей. Согласно с правовыми нормами, клиент может рассчитывать на возмещение убытков со стороны агента по недвижимости, если соглашение будет расторгнуто.
В целом, ответственность риэлтора будет состоять в следующем:
- Фактический материальный ущерб, понесённый клиентом. Чтобы взыскать с агента сумму материальных потерь, для начала нужно доказать, что они связаны непосредственно с работой риэлтора.
- Нарушение действительной законодательной базы. Если агент требует от клиента оплату дополнительных услуг, противоречащих государственным стандартам, или его работа характеризуется как некачественная с точки зрения законодателя, пользователь вправе взыскать с него компенсацию.
- Отказ от исполнения обязательств. Если риэлтор отказывается работать с клиентом, расторгает договор в одностороннем порядке, ему придётся уплачивать компенсацию.
Как свидетельствует практика, привлечь риэлтора к ответственности практически невозможно. Дело в том, что деятельность агента оценивается как возмездное оказание определённых услуг. С таким подходом взыскать с агента можно разве что уплаченные ему комиссионные средства.
Характеристики, традиционно относимые к преимуществам агентства:
- Проверка юридической «чистоты» квартиры. Запросы на получение расширенной выписки из реестра, архивной выписки домовой книги подаются в государственные органы продавцом или его представителем. Юридический отдел только проверяет наличие/отсутствие этих документов и запрашивает недостающие сведения, проясняет сомнительные моменты.
- Квалификация сотрудников агентства традиционно считается выше, потому что они работают командой. Это спорное утверждение. Любое звено в длинной цепочке может подвести.
- Ответственность агентства выше, в случае, если сделка купли-продажи будет оспорена. С одной стороны, форма юридического лица (ООО или ЗАО) заведомо ограничивает ответственность фирмы, в то время, как частный агент, оформивший ИП, несет ответственность всем своим имуществом. Однако ни один частник не будет работать по договору, в котором не стоит ограничение его ответственности, поскольку гарантий, что у вас не возникнут проблемы после покупки квартиры, дать практически невозможно.
- Некоторые агентства страхуют свою профессиональную ответственность, или являются членами РГР, МАР. Если агентство сертифицировано, его специалисты регулярно проходят обучение и аттестацию. Это единственное бесспорное преимущество обращения в агентство.
Юридическое сопровождение сделки
Чтобы сделка купли-продажи недвижимости прошла максимально успешно, необходимо соблюдать все формальности, предписанные государством. С этой точки зрения участие в процессе агента будет существенным подспорьем.
Юридическое сопровождение со стороны риэлтора будет заключаться в исполнении таких действий:
- Подготовка документального сопровождения. Специалист самостоятельно определит перечень документации, оценит её актуальность и достоверность;
- Составление договора. Агент проследит, чтобы содержание договора и его форма соответствовали требованиям законодательства, обговорит конкретные условия сделки, избавит клиента от возможных негативных последствий;
- Совершение регистрации сделки. Пользователям не потребуется бегать по государственным инстанциям. Агент самостоятельно будет взаимодействовать со всеми властными структурами, проследит, чтобы возможные нарушения и препятствия были устранены.
Одной из обязанностей агента является заключение авансового соглашения, а также нотариальное удостоверение сделки. Реализуя эти полномочия, специалист проведёт тщательную проверку недвижимости, выяснит количество зарегистрированных жильцов, оформит страховку и составит акт приема-передачи жилплощади.
Вопросы риелтору
- Наличие государственной регистрации ИП или юридического лица. Просите предъявить ИНН, ОГРН, КПП, уставные документы и т.п. Заодно узнаете, сколько времени прошло с момента регистрации компании, или как давно работает частник на рынке. С агентом, который, работая в агентстве, неофициально занимается частной практикой и для этого привлекает возможности и мощности агентства лучше дела не иметь. Этот человек обманывает своего работодателя, нельзя быть уверенным в его добропорядочности.
- Если вы общаетесь с менеджером агентства, проверьте его полномочия на подписание документов от имени агентства. У него должна быть соответствующая доверенность.
- Уточните план работы по сделке и порядок взаимодействия.
- Выясните все нюансы выплаты комиссионного вознаграждения. Для этого возьмите договор об оказании услуг на дом и покажите его своему юристу, а затем еще раз переспросите каждый пункт у агента. С этим не должно быть неясностей.
- Спросите о наличии/отсутствии программы страхования профессиональной ответственности, членстве в объединениях, аттестатах. Если они есть, то это весомый аргумент в пользу данного агентства.
Возникающие проблемы и их решение
После всех клятв и обещаний и взаимно приятного подписания договора об оказании риелторских услуг агент не перезванивает в назначенное время, опаздывает, недоступен для связи.
Это самая простая из возможных проблем. Обратитесь к руководству с требованием заменить сотрудника, который ведет вашу сделку. Если к вашим жалобам не прислушаются, лучше расторгнуть договор об оказании услуг, чем рисковать халатным отношением агентства к своим обязанностям. Неустойку платить не нужно, см. п.2.
Нарушение агентством или агентом заявленных в договоре сроков и обязательств.
Здесь вам поможет «Закон о защите прав потребителей». Не важно, как называется договор между клиентом и агентством, согласно п.11 ПП ВС РФ от 28.06.2012г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», права покупателя при использовании услуг посредника защищены этим законом. Достаточно соблюсти правила расторжения договора, оплатить документально подтвержденные фактические расходы и сменить агентство.
Возникновение осложнений после перехода права собственности.
Самый трудный случай. К сожалению, агент не несет ответственности за недействительность сделки и отвечает только за ее ничтожность, если удастся доказать, что он не проявил должной осмотрительности при выборе продавца квартиры, то есть не взял выписку из Росреестра (см. определение Свердловского областного суда по делу N 33-501/2013 от 15.01.2013). Здесь может помочь только страхование титула сразу после сделки.
Теперь возьмем более простой вариант покупки недвижимости на первичном рынке. Статистика утверждает, что 30% сделок, заключаемых здесь, проводится через агентства недвижимости. При этом, стоимость жилья, покупаемого напрямую у застройщика и цена, которую покупатель уплачивает в агентстве, совпадают, поскольку посреднический процент агентство получает с продавца, то есть с застройщика.
В этой схеме между агентством и покупателем жилья заключается договор об оказании информационных услуг, а договор долевого участия в строительстве со стороны продавца подписывает представитель застройщика, договор цессии (уступки прав и обязанностей) — инвестор.
При этом в обязанности риелтора не входит проверка застройщика до заключения с ним договора о сотрудничестве, это только его право, поэтому надежды покупателя на посредника, предоставляющего информационные услуги, напрасны. Риелтор обязан только помочь в подборе подходящего объекта и проследить за правильностью оформления договоров.
Ясно, что крупное агентство недвижимости не будет заключать договоры с заведомо проблемными застройщиками, однако и оно не может и не берется гарантировать то, что дом будет достроен, что квартира по акту приема-передачи будет передана без недостатков и в срок.
В этой ситуации независимо от того, заключается ли договор у застройщика или в агентстве недвижимости, интересы покупателя должен представлять юрист, специализирующийся на вопросах купли-продажи недвижимости, который будет проверять разрешительные и регистрационные документы застройщика или инвестора. После оформления права в Росреестре, право первого покупателя на квартиру в новостройке не может быть оспорено, так что риски, связанные с историей квартиры здесь отсутствуют.
Блицсоветы
- Читайте все, что подписываете, до тех пор, пока не поймете до последней запятой: права и обязанности, гарантии, ответственность сторон. Не соглашайтесь на стандартный договор и невнятные формулировки, требуйте внести полный перечень услуг, за которые собираетесь платить.
- Будьте вместе со своим агентом, задавайте вопросы, проверяйте и просматривайте все договоры, справки, выписки. Будьте дотошны и не верьте обещаниям, не подкрепленным письменными документами. Обращайтесь за консультациями к сторонним юристам, если у вас появились малейшие сомнения.
- Не покупайте квартиру по доверенности без личной встречи с хозяином, у асоциальных элементов, продающуюся второй раз в течение года, со стоимостью, больше чем на 15% ниже рыночной.
- Указывайте в договоре полную цену сделки, всегда имейте в виду возможное судебное разбирательство.
- Не отдавайте деньги напрямую до получения на руки Свидетельства о государственной регистрации права собственности.
Не существует способа на 100% обезопасить сделку, но можно свести риски к минимуму. Если есть возможность, наймите юриста, который объяснит вам все нюансы документов, участвующих в сделке. Это необходимо делать до начала основной стадии покупки квартиры.
Плюсы и минусы работы с риэлтором
Сотрудничество с риэлторами может нести как положительные, так и отрицательные моменты. Среди плюсов работы с агентом можно назвать:
- Экономия времени. Пользователь не тратит свободное время на подбор подходящих вариантов, осмотр жилья, подготовку документального сопровождения сделки, посещение государственных учреждений. Все эти операции могут занять несколько месяцев, привлечение агента позволит избежать временных потерь.
- Экономия денег. Риэлтор является представителем гражданина, защищает его права, действует в его интересах. Агент может найти более дешёвые варианты жилья, осуществляет переговорный процесс, способствует корректировке цены недвижимости в сторону уменьшения или увеличения. Как итог – продавец получит больше денег, покупатель сможет рассчитывать на значительную скидку.
- Некоторые процедуры для неподготовленных граждан способны вызвать большие сложности. Речь о проверке документов и юридической чистоты жилья, организации взаиморасчётов, регистрации сделки в государственных органах, работе с государственными учреждениями. Привлечение агента позволит избежать всех нюансов, с которыми сталкиваются участники сделки.
Помимо положительных моментов во взаимодействии с агентом по недвижимости имеется несколько отрицательных характеристик:
- Привлечение риэлтора к сделке не даёт полную гарантию надёжности. В случае возникновения проблем отстаивать интересы в судебном порядке клиенту придётся самостоятельно. При этом ответственность агента минимальная, что позволяет ему «выйти сухим из воды» в любой ситуации.
- Существует риск столкнуться с недобросовестным специалистом, который вместо поиска оптимального варианта будет настаивать на принятии решения, которое целесообразно только для него. Так, при покупке жилья специалист будет настойчиво предлагать те объекты, которые принесут ему максимальный доход.
- Заключая договор с агентом, пользователь может столкнуться с проблемами. В условия сотрудничества могут быть включены пункты, которые изначально невыгодны клиенту, например, запрет самостоятельно искать продавцов или покупателей.
Еще одним минусом является дороговизна услуг риэлторов. В настоящее время оплата может формироваться двумя способами:
- Процент от сделки. В среднем он составляет от 4-8% в зависимости от политики агентства по недвижимости.
- Фиксированная ставка +процент от сделки. В данной ситуации процент будет установлен на отметке в 1-2%, однако за счёт фиксированной ставки (например, 50 тыс. рублей) совокупная стоимость услуг окажется значительно дороже.