Пошаговая инструкция оформления купли-продажи квартиры в 2019 году

РукопожатиеПриобретение квартиры является крайне ответственным процессом, требующим пристального и особого внимания. Процесс купли-продажи подразумевает под собой переход прав собственности от одного владельца другому на основе денежных расчетов.

Покупка квартиры разделяется на 2 основных процесса:

  1. Выбор предполагаемого жилья.
  2. Оформление документов, необходимых для совершения сделки.

Перед приобретением квартиры нужно проверить продавца жилья. Если вы впервые сталкиваетесь с подобной процедурой, проверить документацию на недвижимость поможет юрист или нотариус. Также следует провести самостоятельно или при помощи риелторского агентства оценку квартиры.

Порядок купли-продажи квартиры

Этапы:

  • Особое внимание нужно уделить истории приобретаемой квартиры. Желательно отследить список зарегистрированных в ней личностей. Ведь люди могут не проживать в данной недвижимости, но быть в ней прописаны.
  • Стоит также обратить внимание на поведение продавца. Владелец квартиры должен внятно и спокойно рассказать вам о ее особенностях и недостатках. Он должен вести себя непринужденно, без ярко выраженных психических отклонений в поведении. Другими словами, он должен являться трудоспособным и дееспособным гражданином социума. Ведь в случае доказательств его неадекватности, права собственности квартиры, возможно, будет оспорить в судебном порядке. На это стоит обратить большое внимание, что б в дальнейшем ни возникало подобных сюрпризов со стороны родственников или самого владельца продаваемой квартиры.
  • Необходимо выяснить, каким путем было получено имущество в собственность. Возможно, завещанная квартира по завещанию имеет ряд претендентов на нее, что достаточно сильно усугубит процесс оформления купли-продажи.
  • Также немаловажным фактором является наличие в квартире несовершеннолетних детей. Этому следует уделить особое внимание, так как продажа квартиры, в которой зарегистрированы дети не может осуществляться без соглашения органов опеки. В этом случае, для достоверности информации, можно подать запрос в соответствующие органы для предоставления подобных сведений.
  • Собственник квартиры должен находиться на месте, что б подписать все необходимые документы. Если один из владельцев временно отсутствует или пребывает в местах лишения свободы или розыске, процедура может не только затянуться на неопределяемый срок, но и не состояться в принципе.
  • Последним этапом проверки подлинности документации является подача запроса в БТИ и жилищную контору. Это делается для обозрения планов на будущее коммунальных служб. Ведь данная недвижимость может подвергаться сносу или застройкам на приближенной территории.
Если права на квартиру стали последствием суда, требуется выяснить возможно ли оспаривание такого решения.

Исходя из всего этого, можно сделать вывод о легальности документации и потребности в приобретении такого имущества.

Мнение эксперта
Роман Эфремов
Стаж 5 лет. Специализация: все сферы юриспруденции.

Варианты оформления купли-продажи квартиры

Законодатель предусматривает 3 способа оформления купли-продажи квартиры:

  1. Самостоятельное оформление

Сделка заключается между физическими лицами без привлечения посредников в виде риэлторов, агентства недвижимости. Обозначенный способ предполагает составление договора в простой письменной форме, отсутствие нотариальной визы на правоустанавливающем документе, в роли которого выступает договор купли-продажи.

Сторонами соглашения осуществляется самостоятельная подача документации в Росреестр.

Отдавать предпочтение данному варианту следует гражданам, которые имеют глубокие познания в сфере юриспруденции, знают и понимают тонкости и правовые основы договора купли-продажи. В противном случае пользователи могут столкнуться с серьёзными препятствиями, из-за которых провести сделку быстро не удастся.

Самостоятельное оформление сопровождается довольно большими финансовыми тратами:

  • оплата пошлинного сбора – 2 тыс. рублей;
  • получение технического паспорта на квартиру – около 1,5-2 тыс. рублей;
  • внесение корректировок в кадастровую документацию – 250 рублей;
  • получение справки из Росреестра о государственной регистрации сделки – 200 рублей;
  • оформление доверенности (если один из участников договора не имеет возможности присутствовать при подаче документов) – 500 рублей.

Этот вариант характеризуется сложностями, при неправильном подходе срок оформления договора может значительно увеличиться.

  1. Нотариальное оформление

Здесь предусматривается составление договора и последующее нотариальное заверение. Этот способ более надёжный с точки зрения юриспруденции, так как:

  • документ приобретает юридическую значимость, имеет под собой конкретную правовую основу;
  • нотариус несёт полную ответственность за правильность составления документа;
  • специалист предоставит консультационную поддержку относительно требуемых для сделки документов;
  • пользователей уведомят о возможных рисках и тонкостях купли-продажи.

Касательно стоимости услуг нотариуса по оформлению договора купли-продажи, то здесь действуют строго фиксированные ставки. Если цена недвижимости менее 1 млн. рублей, услуги нотариуса обойдутся в 1%, если стоимость жилплощади превышает отметку в 1 млн. рублей – 0,75% +10 тыс. рублей.

  1. Оформление через агентство недвижимости, частного риэлтора

Этот способ наиболее распространённый, по статистике свыше 80% сделок осуществляются таким образом. Привлечение агентства недвижимости сопряжено с рядом положительных моментов:

  • юридические аспекты сделки полностью возлагаются на специалиста;
  • покупатель и продавец не посещают государственные органы;
  • поиск и подбор жилья осуществляется непосредственным агентом;
  • специалист сопровождает сделку на всех этапах, предоставляет клиентам гарантированную профессиональную консультацию.

Единственным минусов этого варианта является стоимость услуг. У агентств недвижимости она довольно высокая, составляет от 3 до 8% от стоимости сделки.

Несмотря на то что способов оформления купли-продажи несколько, они практически ничем не отличаются между собой. Это означает, что сделка проходит на одних и тех же условиях, перечень сопроводительной документации остаётся неизменным.

Необходимый пакет документов

ШтампНепосредственно перед подписанием договора купли-продажи покупателю желательно сделать запрос в ЕГРП для получения достоверной информации о собственнике недвижимости.

Как оформить договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, вы узнаете в следующем материале: https://consultmill.ru/kvartira/prodazha/dogovor-s-rassrochkoj.html

Основным документом, заверяющим процесс продажи и покупки недвижимости, является договор купли-продажи. Его необходимо заверять нотариально согласно действующему законодательству.

Это может осуществляться как в риелторском агентстве, так и в нотариальной конторе. Согласно статье 550 Гражданского Кодекса РФ этот договор возможно оформить и самостоятельно.

Он должен содержать такие пункты:

  1. Предмет продажи.
  2. Цена.
  3. Порядок передачи денежных средств.
  4. Список личностей, заключающих сделку.
  5. Список лиц, которые будут иметь право пользования недвижимостью. Это делается в том случае, если владельцем квартиры становится не один человек, а несколько.

Непосредственно для приобретения квартиры потребуются такие документы, как:

  1. Паспорт покупателя.
  2. Если покупатель состоит в официально оформленном браке, потребуется паспорт его супруги или супруга.
  3. При наличии в паспорте штампа о заключении брака, нужно представить свидетельство о его регистрации.
  4. Выписки о получении ИНН.
  5. При оформлении жилплощади на детей не достигших 18 возраста, необходимо предоставить свидетельство о их/его рождении.

Согласно статье № 35 Семейного Кодекса продавец обязан известить супругу или супруга о намерении приобрести квартиру. В противном случае вторая сторона может потребовать расторжения сделки покупки в судебном порядке.

Мнение эксперта
Роман Эфремов
Стаж 5 лет. Специализация: все сферы юриспруденции.

Требования к содержанию договора купли-продажи

Договор купли-продажи составляется в простой письменной форме. Согласно действительным требованиям, документ не должен иметь опечатки, ошибки (пунктуационные и грамматические). В противном случае договор будет отклонен для исправления погрешностей.

Ключевыми условиями купли-продажи выступают предмет и цена сделки. Если в документ не включены эти сведения, его правомочность под вопросом, сделка не состоится.

Предмет договора – жилое помещение с конкретными характеристиками технического плана (площадь, параметры, расположение). Цена указывается реальная, не допускается намеренное завышение или занижение стоимости.

Кроме того, в тексте документа обязательно указывают такие сведения:

  • персональные данные участников сделки, включая паспортные реквизиты, данные о прописке;
  • детальное описание объекта сделки (этаж, расположение, площадь, количество комнат, параметры каждого помещения и т.д.);
  • наличие перепланировок и их узаконивание;
  • отсутствие обременений, арестов.

Особое внимание уделяют информации о зарегистрированных жильцах. Если таковые имеются, покупателю предстоит решить, готов ли он платить за квартиру с обременением.

Регистрация договора

После составления договора, требуется внимательно изучить его на наличие всех условий. После проведения проверки, продавец и покупатель отправляются в регистрирующий орган, работу которого регламентирует статья 558 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В присутствии уполномоченного регистратора, договор подписывается обеими сторонами. Именно после этого договор можно считать заключенным. За это потребуется внести госпошлину в бюджет. Взнос средств производится обеими сторонами.

Помимо договора составляется передаточный акт. Заверение его происходит по прошествии и исполнению всех обязательств, указанных в договоре.

Последним этапом заключения договора считается регистрация перехода прав собственности на имущество.

Для оформления этого процесса подаются такие документы:

  • заявление о переходе прав собственности от продавца к покупателю;
  • договор купли-продажи;
  • квитанции об оплате пошлинной;
  • технический паспорт на квартиру;
  • кадастровый план;
  • Выписки из домовой книги о наличии совладельцев данной недвижимости;
  • паспорта представителей обеих сторон;

После правильно оформленной процедуры, покупатель должен обладать такими документами:

  • договор заверяющий куплю-продажу имущества;
  • документ, подтверждающий переход прав собственности;
  • передаточный акт;
Мнение эксперта
Роман Эфремов
Стаж 5 лет. Специализация: все сферы юриспруденции.

Сроки регистрации купли-продажи зависят от государственных органов, которые определяют свои временные рамки на проведение процедуры. Если заявление с документами переданы непосредственно в Росреестр, регистрация будет осуществлена за 3-7 дней. При взаимодействии с Многофункциональными центрами время ожидания увеличится до 7-10 дней.

Процедура продажи

Ключи и деньгиПод продажей также возможно понимание приобретения квартиры в ипотеку.

В этом случае, к основному пакету документов прибавляются:

  • заключения экспертов, относительно рыночной стоимости имущества;
  • документ, подтверждающий регистрацию обременения;
  • договор страхования на недвижимость;

При продаже квартиры между сторонами заключается договор. Соблюдение определенных прописанных в нем условий регламентируется законодательством. Зачастую в нем оговариваются сроки и условия передачи предмета покупки.

Рассчитать стоимость квартиры вы можете самостоятельно, а также обратиться за помощью в агенство недвижимости или к независимым лицензированным экспертам. Все варианты подробно описаны в данной статье: https://consultmill.ru/kvartira/prodazha/rasschitat-stoimost.html

Также возможно включение таких условий, как:

  1. Сохранение квартиры в определенном состоянии.
  2. Форс-мажорные обстоятельства. Оговариваются непосредственно сторонами договора.

В обязанности продавца квартиры входит осведомление покупателя о наличии третьих лиц , которые могут претендовать на права владения жильем.

После заключения договора, покупатель не имеет права отказаться от приобретаемой квартиры без особых на то причин.

Расчет за жилплощадь происходит в оговоренный срок . Покупатель обязан внести ту сумму денежных средств, которая указана в договоре. Если он отказывается, продавец имеет право требовать с него указанную сумму денег.

После подписания договора и оформления всех необходимых документов, переходит передача квартиры в собственность покупателя.

Плюсы и минусы

Преимуществом договора купли-продажи можно считать возможность его нотариального заверения и поддержка законодательством. В нем прописаны основные условия и обязательства обеих сторон. Каждая из них принимает условия, сроки и берет на себя ответственность за их выполнения. В случае нарушения договора, одна из сторон имеет правовые основания для осуществления невыполненных договоренностей.

При непредупрежденных условиях и особенностях квартиры, покупатель имеет право предъявить свои требования в течение трех лет с дня оформления и заверения договора.

Если требования не будут удовольтворены, то покупатель может подать исковое заявление в суд. Но это можно осуществить лишь в течении года после оформления.

Недостатком можно считать то, что договор купли-продажи можно признать недействительным. Это происходит в случае неправильного оформления или несоблюдениями требований закона относительно заключению договора. Оспаривание происходит в судебном порядке. Причем иск оспаривания сделки может быть подан как продавцом, так и покупателем.

Советы

БрелокПокупка квартиры подразумевает под собой достаточно длительный и трудоемкий процесс. Наиболее распространенной дилеммой в этом вопросе является сомнения по поводу обращения в риелторское агентство.

Сотрудники данного предприятия за свою работу в подборе и оказании помощи в подготовке необходимого пакета документов требуют определенный процент от сделки, который выражается в денежном эквиваленте. В данном случае, доверять риелторским агентствам стоит, ведь они специализируются на этой специфике работы.

Также рекомендуем статью о том, как продать квартиру без помощи посредников: https://consultmill.ru/kvartira/prodazha/kak-prodat-kvartiru-bez-posrednikov.html

Часто квартиру продают, не сообщая некоторых особенностей. Если до покупки в квартире был прописан человек, который на данный момент отбывает наказание в местах лишения свободы, он автоматически выписывается. Но права проживания на данной жилплощади остается за ним, он может подать в суд на оспаривание договора купли-продажи.

Передачу денег лучше осуществлять при нотариусе или свидетелях. В случае неприятных ситуаций, они смогут подтвердить передачу денежных средств продавцу от покупателя. Наиболее безопасным вариантом считается перечисление через банк.

Во избежание конфликтных и неприятных ситуаций, а также для большей уверенности покупателя в удачном заключении сделки, покупателю лучше выбрать нотариуса для оформления самостоятельно.

Если приобретаемая недвижимость находится в собственности у продавца менее шести месяцев, необходимо тщательно проверить документы на право собственности имущества.

Комментарии (20)
  1. Альберт
    Из своего опыта скажу, что , если вы не уверены в себе и своей юридической подкованности, то лучше довериться профессионалам, а именно агенству недвижимости. Во-первых, там грамотно оформят и составят все необходимые договора и другие документы. Во-вторых, все предъявляемые для сделки документы со стороны и продавца, и покупателя, как правило, проходят проверку на юридическую чистоту. Ну и в-третьих, процесс значительно ускорится, так как обычно, у серьезных и крупных агенств везде свои люди — от БТИ до Регистрационного Центра… Только к выбору агенства необходимо подойти серьезно и тщательно! Оно должно быть известным, крупным и с репутацией, тогда можно быть уверенным в его надежности и квалификации сотрудников…
  2. Андрей Юрьевич
    Мы продаем квартиру. Покупатель получает свидетельство о собственности, мы получаем деньги. А какие-то документы остаются у продавца, или теперь все у покупателя?
    • Альберт
      Да, конечно, продавец квартиры получает на руки зарегистрированный договор купли-продажи, где указаны все нюансы совершенной сделки. Получаете вы его там же, в Регистрационном Центре, в сроки, указанные в расписке, которую вам выдали при принятии документов на регистрацию.
  3. Алла Анатольевна
    Я продаю квартиру, мне сказали, что перед сделкой надо взять небольшой задаток, и оформить договор задатка. Какая сумма должна быть в качестве задатка, и что указать в самом договоре?
    • Альберт
      Сумма задатка определяется обеими сторонами по согласованию, тут главное, чтобы она устраивала все стороны, как правило, это 10-20% от общей суммы сделки. В договоре задатка обязательно указываете сумму задатка, полную сумму сделки, точный адрес объекта сделки, сроки реализации сделки и меру ответственности каждой из сторон в случае неисполнения условий договора.
  4. Антон
    Мы с женой продаем квартиру, брак у нас официальный, покупатель — тоже женатый человек. Необходимо ли мне и ему согласие супруги на проведение сделки?
    • Альберт
      Антон, вам, как продавцу квартиры, согласие супруги необходимо обязательно, покупателю с марта 2013 года уже нет. Согласие своей супруги оформляйте в письменном виде и заверяйте нотариально.
  5. Дарья
    Собираюсь продавать квартиру, покупатель есть, и он планирует расплатиться наличкой. Каким образом я могу проверить подлинность купюр? Сумма ведь немаленькая…
    • Альберт
      Дарья, вы можете обратиться практически в любое отделение любого банка и попросить их проверить денежные средства на подлинность, сейчас практически любой банк за определенное вознаграждение оказывает такую услугу. Только делайте это перед передачей денежных средств и, конечно, в присутствии самого покупателя…
  6. Виталина
    Нужен быстрый ответ. При продаже квартиры, гос оценка обязательна? Можно в договоре указать валюту в долларах? И нотариус при оформлении договора сам составляет договор?
    • Влад
      Добрый день! При продаже Вашей недвижимости ( дом, квартира ). Государственная оценка жилья должна быть обязательной. Это делается с целью того, что — бы Вы не продали имущество дешевле, а налог на недвижимость в минимальном количестве попал в бюджет страны. Насчет валюты, то на законодательном уровне только указывается рубль. Нотариус, при оформление договора, предоставляет Вам правильную форму договора и указывает все нюансы. Если Вас договор устраивает Вы его подписываете. В договоре указывается стоимость, стороны продажи / покупки, адрес недвижимости!
  7. Михаил
    Я продаю квартиру. Покупатель есть, мне сказали, что нужно попросить задаток. Какие обязательства накладывает на меня и на покупателя задаток, и как его оформить?
    • Альберт
      Михаил, конечно договоренность о сделке нужно подкрепить авансом, обеспечивающим обязательства приобрести квартиру. При отказе покупателя аванс не возвращают. Но важно понимать, что договор, который юридически называется «соглашением о задатке», обязывает и вас кое в чем. Если продажа квартиры этому покупателю не произойдет по вашей вине, тогда вы обязаны будете вернуть покупателю двойную сумму задатка. Существуют даже «профессиональные покупатели», зарабатывающие деньги подобным способом, вынуждая своего продавца отказаться от сделки самостоятельно.
  8. Софья
    Мы приобрели квартиру, используя материнский капитал Можем ли мы, спустя некоторое время, ее продать или обменять на большую?
    • Альберт
      Как известно, квартира, купленная с участием маткапитала, должна быть оформлена в общую собственность всех членов семьи, в том числе и детей. После достижения детьми совершеннолетия распоряжаться данной квартирой можно как угодно, в том числе и с лёгкостью продать или обменять. Но если ваши дети ещё не достигли этого чудесного возраста, то покупка нового жилья может оказаться проблематичной. Чтобы продать или обменять квартиру, вам придётся получить разрешение органов опеки. А чтобы получить разрешение органов опеки, надо представить доказательства, что продажа, либо обмен осуществляется с целью приобретения нового жилья, которое, плюс ко всему, должно быть не хуже, а желательно лучше прежнего как по комфорту, так и по площади.
  9. Влад
    На мой взгляд, в этом вопросе лучше не жадничать , и обратиться в агенство, там все оформят грамотно и быстро, к тому же, у них везде свои люди, что значительно ускорит процесс. Только выбирать надо крупное агенство с историей и репутацией…Можно, конечно, и просто найти риэлтора, но опять же, лучше проверить, в каком агенстве он трудится, вряд ли он работает самостоятельно…
  10. Резван
    Я продаю квартиру, беру задаток. Как грамотно его оформить? Договором или просто распиской?
  11. Альберт
    Резван, для продавца здесь есть тонкости… Если вы оформляете договор задатка, то, в случае срыва сделки по вашей вине, вы будете обязаны возместить покупателю задаток в двойном размере. В случае, если это будет просто расписка, то вы просто вернете сумму задатка. Как вариант, вместо договора задатка можно использовать договор аванса, это тоже освободит вас от уплаты двойной суммы задатка при срыве сделки по вашей вине…
  12. Алевтина
    Сколько по времени занимает процедура сдачи документов на регистрацию в Регистрационном Центре?
  13. Альберт
    Алевтина, это зависит от многих факторов. По сути, если документация в порядке и собрана в полном объеме, то все достаточно быстро, в течение получаса примерно, подводные камни здесь кроются в очереди, которые порой бывают довольно внушительными, так что лучше прийти заранее, ну или хотя бы попросить кого-то занять вам очередь…
Оставить комментарий

очиститьОтправить

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.