Пошаговая инструкция оформления купли-продажи квартиры

РукопожатиеПриобретение квартиры является крайне ответственным процессом, требующим пристального и особого внимания. Процесс купли-продажи подразумевает под собой переход прав собственности от одного владельца другому на основе денежных расчетов.

Покупка квартиры разделяется на 2 основных процесса:

  1. Выбор предполагаемого жилья.
  2. Оформление документов, необходимых для совершения сделки.

Перед приобретением квартиры нужно проверить продавца жилья. Если вы впервые сталкиваетесь с подобной процедурой, проверить документацию на недвижимость поможет юрист или нотариус. Также следует провести самостоятельно или при помощи риелторского агентства оценку квартиры.

Порядок купли-продажи квартиры

Этапы:

  • Особое внимание нужно уделить истории приобретаемой квартиры. Желательно отследить список зарегистрированных в ней личностей. Ведь люди могут не проживать в данной недвижимости, но быть в ней прописаны.
  • Стоит также обратить внимание на поведение продавца. Владелец квартиры должен внятно и спокойно рассказать вам о ее особенностях и недостатках. Он должен вести себя непринужденно, без ярко выраженных психических отклонений в поведении. Другими словами, он должен являться трудоспособным и дееспособным гражданином социума. Ведь в случае доказательств его неадекватности, права собственности квартиры, возможно, будет оспорить в судебном порядке. На это стоит обратить большое внимание, что б в дальнейшем ни возникало подобных сюрпризов со стороны родственников или самого владельца продаваемой квартиры.
  • Необходимо выяснить, каким путем было получено имущество в собственность. Возможно, завещанная квартира по завещанию имеет ряд претендентов на нее, что достаточно сильно усугубит процесс оформления купли-продажи.
  • Также немаловажным фактором является наличие в квартире несовершеннолетних детей. Этому следует уделить особое внимание, так как продажа квартиры, в которой зарегистрированы дети не может осуществляться без соглашения органов опеки. В этом случае, для достоверности информации, можно подать запрос в соответствующие органы для предоставления подобных сведений.
  • Собственник квартиры должен находиться на месте, что б подписать все необходимые документы. Если один из владельцев временно отсутствует или пребывает в местах лишения свободы или розыске, процедура может не только затянуться на неопределяемый срок, но и не состояться в принципе.
  • Последним этапом проверки подлинности документации является подача запроса в БТИ и жилищную контору. Это делается для обозрения планов на будущее коммунальных служб. Ведь данная недвижимость может подвергаться сносу или застройкам на приближенной территории.
Если права на квартиру стали последствием суда, требуется выяснить возможно ли оспаривание такого решения.

Исходя из всего этого, можно сделать вывод о легальности документации и потребности в приобретении такого имущества.

Необходимый пакет документов

ШтампНепосредственно перед подписанием договора купли-продажи покупателю желательно сделать запрос в ЕГРП для получения достоверной информации о собственнике недвижимости.

Основным документом, заверяющим процесс продажи и покупки недвижимости, является договор купли-продажи. Его необходимо заверять нотариально согласно действующему законодательству.

Это может осуществляться как в риелторском агентстве, так и в нотариальной конторе. Согласно статье 550 Гражданского Кодекса РФ этот договор возможно оформить и самостоятельно.

Он должен содержать такие пункты:

  1. Предмет продажи.
  2. Цена.
  3. Порядок передачи денежных средств.
  4. Список личностей, заключающих сделку.
  5. Список лиц, которые будут иметь право пользования недвижимостью. Это делается в том случае, если владельцем квартиры становится не один человек, а несколько.

Непосредственно для приобретения квартиры потребуются такие документы, как:

  1. Паспорт покупателя.
  2. Если покупатель состоит в официально оформленном браке, потребуется паспорт его супруги или супруга.
  3. При наличии в паспорте штампа о заключении брака, нужно представить свидетельство о его регистрации.
  4. Выписки о получении ИНН.
  5. При оформлении жилплощади на детей не достигших 18 возраста, необходимо предоставить свидетельство о их/его рождении.

Согласно статье № 35 Семейного Кодекса продавец обязан известить супругу или супруга о намерении приобрести квартиру. В противном случае вторая сторона может потребовать расторжения сделки покупки в судебном порядке.

Регистрация договора

После составления договора, требуется внимательно изучить его на наличие всех условий. После проведения проверки, продавец и покупатель отправляются в регистрирующий орган, работу которого регламентирует статья 558 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В присутствии уполномоченного регистратора, договор подписывается обеими сторонами. Именно после этого договор можно считать заключенным. За это потребуется внести госпошлину в бюджет. Взнос средств производится обеими сторонами.

Помимо договора составляется передаточный акт. Заверение его происходит по прошествии и исполнению всех обязательств, указанных в договоре.

Последним этапом заключения договора считается регистрация перехода прав собственности на имущество.

Для оформления этого процесса подаются такие документы:

  • заявление о переходе прав собственности от продавца к покупателю;
  • договор купли-продажи;
  • квитанции об оплате пошлинной;
  • технический паспорт на квартиру;
  • кадастровый план;
  • Выписки из домовой книги о наличии совладельцев данной недвижимости;
  • паспорта представителей обеих сторон;

После правильно оформленной процедуры, покупатель должен обладать такими документами:

  • договор заверяющий куплю-продажу имущества;
  • документ, подтверждающий переход прав собственности;
  • передаточный акт;

Процедура продажи

Ключи и деньгиПод продажей также возможно понимание приобретения квартиры в ипотеку.

В этом случае, к основному пакету документов прибавляются:

  • заключения экспертов, относительно рыночной стоимости имущества;
  • документ, подтверждающий регистрацию обременения;
  • договор страхования на недвижимость;

При продаже квартиры между сторонами заключается договор. Соблюдение определенных прописанных в нем условий регламентируется законодательством. Зачастую в нем оговариваются сроки и условия передачи предмета покупки.

Также возможно включение таких условий, как:

  1. Сохранение квартиры в определенном состоянии.
  2. Форс-мажорные обстоятельства. Оговариваются непосредственно сторонами договора.

В обязанности продавца квартиры входит осведомление покупателя о наличии третьих лиц , которые могут претендовать на права владения жильем.

После заключения договора, покупатель не имеет права отказаться от приобретаемой квартиры без особых на то причин.

Расчет за жилплощадь происходит в оговоренный срок . Покупатель обязан внести ту сумму денежных средств, которая указана в договоре. Если он отказывается, продавец имеет право требовать с него указанную сумму денег.

После подписания договора и оформления всех необходимых документов, переходит передача квартиры в собственность покупателя.

Плюсы и минусы

Преимуществом договора купли-продажи можно считать возможность его нотариального заверения и поддержка законодательством. В нем прописаны основные условия и обязательства обеих сторон. Каждая из них принимает условия, сроки и берет на себя ответственность за их выполнения. В случае нарушения договора, одна из сторон имеет правовые основания для осуществления невыполненных договоренностей.

При непредупрежденных условиях и особенностях квартиры, покупатель имеет право предъявить свои требования в течение трех лет с дня оформления и заверения договора.

Если требования не будут удовольтворены, то покупатель может подать исковое заявление в суд. Но это можно осуществить лишь в течении года после оформления.

Недостатком можно считать то, что договор купли-продажи можно признать недействительным. Это происходит в случае неправильного оформления или несоблюдениями требований закона относительно заключению договора. Оспаривание происходит в судебном порядке. Причем иск оспаривания сделки может быть подан как продавцом, так и покупателем.

Советы

БрелокПокупка квартиры подразумевает под собой достаточно длительный и трудоемкий процесс. Наиболее распространенной дилеммой в этом вопросе является сомнения по поводу обращения в риелторское агентство.

Сотрудники данного предприятия за свою работу в подборе и оказании помощи в подготовке необходимого пакета документов требуют определенный процент от сделки, который выражается в денежном эквиваленте. В данном случае, доверять риелторским агентствам стоит, ведь они специализируются на этой специфике работы.

Часто квартиру продают, не сообщая некоторых особенностей. Если до покупки в квартире был прописан человек, который на данный момент отбывает наказание в местах лишения свободы, он автоматически выписывается. Но права проживания на данной жилплощади остается за ним, он может подать в суд на оспаривание договора купли-продажи.

Передачу денег лучше осуществлять при нотариусе или свидетелях. В случае неприятных ситуаций, они смогут подтвердить передачу денежных средств продавцу от покупателя. Наиболее безопасным вариантом считается перечисление через банк.

Во избежание конфликтных и неприятных ситуаций, а также для большей уверенности покупателя в удачном заключении сделки, покупателю лучше выбрать нотариуса для оформления самостоятельно.

Если приобретаемая недвижимость находится в собственности у продавца менее шести месяцев, необходимо тщательно проверить документы на право собственности имущества.