Приобретение квартиры является крайне ответственным процессом, требующим пристального и особого внимания. Процесс купли-продажи подразумевает под собой переход прав собственности от одного владельца другому на основе денежных расчетов.
Покупка квартиры разделяется на 2 основных процесса:
- Выбор предполагаемого жилья.
- Оформление документов, необходимых для совершения сделки.
Перед приобретением квартиры нужно проверить продавца жилья. Если вы впервые сталкиваетесь с подобной процедурой, проверить документацию на недвижимость поможет юрист или нотариус. Также следует провести самостоятельно или при помощи риелторского агентства оценку квартиры.
Содержание
Порядок купли-продажи квартиры
Этапы:
- Особое внимание нужно уделить истории приобретаемой квартиры. Желательно отследить список зарегистрированных в ней личностей. Ведь люди могут не проживать в данной недвижимости, но быть в ней прописаны.
- Стоит также обратить внимание на поведение продавца. Владелец квартиры должен внятно и спокойно рассказать вам о ее особенностях и недостатках. Он должен вести себя непринужденно, без ярко выраженных психических отклонений в поведении. Другими словами, он должен являться трудоспособным и дееспособным гражданином социума. Ведь в случае доказательств его неадекватности, права собственности квартиры, возможно, будет оспорить в судебном порядке. На это стоит обратить большое внимание, что б в дальнейшем ни возникало подобных сюрпризов со стороны родственников или самого владельца продаваемой квартиры.
- Необходимо выяснить, каким путем было получено имущество в собственность. Возможно, завещанная квартира по завещанию имеет ряд претендентов на нее, что достаточно сильно усугубит процесс оформления купли-продажи.
- Также немаловажным фактором является наличие в квартире несовершеннолетних детей. Этому следует уделить особое внимание, так как продажа квартиры, в которой зарегистрированы дети не может осуществляться без соглашения органов опеки. В этом случае, для достоверности информации, можно подать запрос в соответствующие органы для предоставления подобных сведений.
- Собственник квартиры должен находиться на месте, что б подписать все необходимые документы. Если один из владельцев временно отсутствует или пребывает в местах лишения свободы или розыске, процедура может не только затянуться на неопределяемый срок, но и не состояться в принципе.
- Последним этапом проверки подлинности документации является подача запроса в БТИ и жилищную контору. Это делается для обозрения планов на будущее коммунальных служб. Ведь данная недвижимость может подвергаться сносу или застройкам на приближенной территории.
Исходя из всего этого, можно сделать вывод о легальности документации и потребности в приобретении такого имущества.
Варианты оформления купли-продажи квартиры
Законодатель предусматривает 3 способа оформления купли-продажи квартиры:
- Самостоятельное оформление
Сделка заключается между физическими лицами без привлечения посредников в виде риэлторов, агентства недвижимости. Обозначенный способ предполагает составление договора в простой письменной форме, отсутствие нотариальной визы на правоустанавливающем документе, в роли которого выступает договор купли-продажи.
Сторонами соглашения осуществляется самостоятельная подача документации в Росреестр.
Отдавать предпочтение данному варианту следует гражданам, которые имеют глубокие познания в сфере юриспруденции, знают и понимают тонкости и правовые основы договора купли-продажи. В противном случае пользователи могут столкнуться с серьёзными препятствиями, из-за которых провести сделку быстро не удастся.
Самостоятельное оформление сопровождается довольно большими финансовыми тратами:
- оплата пошлинного сбора – 2 тыс. рублей;
- получение технического паспорта на квартиру – около 1,5-2 тыс. рублей;
- внесение корректировок в кадастровую документацию – 250 рублей;
- получение справки из Росреестра о государственной регистрации сделки – 200 рублей;
- оформление доверенности (если один из участников договора не имеет возможности присутствовать при подаче документов) – 500 рублей.
Этот вариант характеризуется сложностями, при неправильном подходе срок оформления договора может значительно увеличиться.
- Нотариальное оформление
Здесь предусматривается составление договора и последующее нотариальное заверение. Этот способ более надёжный с точки зрения юриспруденции, так как:
- документ приобретает юридическую значимость, имеет под собой конкретную правовую основу;
- нотариус несёт полную ответственность за правильность составления документа;
- специалист предоставит консультационную поддержку относительно требуемых для сделки документов;
- пользователей уведомят о возможных рисках и тонкостях купли-продажи.
Касательно стоимости услуг нотариуса по оформлению договора купли-продажи, то здесь действуют строго фиксированные ставки. Если цена недвижимости менее 1 млн. рублей, услуги нотариуса обойдутся в 1%, если стоимость жилплощади превышает отметку в 1 млн. рублей – 0,75% +10 тыс. рублей.
- Оформление через агентство недвижимости, частного риэлтора
Этот способ наиболее распространённый, по статистике свыше 80% сделок осуществляются таким образом. Привлечение агентства недвижимости сопряжено с рядом положительных моментов:
- юридические аспекты сделки полностью возлагаются на специалиста;
- покупатель и продавец не посещают государственные органы;
- поиск и подбор жилья осуществляется непосредственным агентом;
- специалист сопровождает сделку на всех этапах, предоставляет клиентам гарантированную профессиональную консультацию.
Единственным минусов этого варианта является стоимость услуг. У агентств недвижимости она довольно высокая, составляет от 3 до 8% от стоимости сделки.
Несмотря на то что способов оформления купли-продажи несколько, они практически ничем не отличаются между собой. Это означает, что сделка проходит на одних и тех же условиях, перечень сопроводительной документации остаётся неизменным.
Необходимый пакет документов
Непосредственно перед подписанием договора купли-продажи покупателю желательно сделать запрос в ЕГРП для получения достоверной информации о собственнике недвижимости.
Как оформить договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, вы узнаете в следующем материале: http://consultmill.ru/kvartira/prodazha/dogovor-s-rassrochkoj.html
Основным документом, заверяющим процесс продажи и покупки недвижимости, является договор купли-продажи. Его необходимо заверять нотариально согласно действующему законодательству.
Это может осуществляться как в риелторском агентстве, так и в нотариальной конторе. Согласно статье 550 Гражданского Кодекса РФ этот договор возможно оформить и самостоятельно.
Он должен содержать такие пункты:
- Предмет продажи.
- Цена.
- Порядок передачи денежных средств.
- Список личностей, заключающих сделку.
- Список лиц, которые будут иметь право пользования недвижимостью. Это делается в том случае, если владельцем квартиры становится не один человек, а несколько.
Непосредственно для приобретения квартиры потребуются такие документы, как:
- Паспорт покупателя.
- Если покупатель состоит в официально оформленном браке, потребуется паспорт его супруги или супруга.
- При наличии в паспорте штампа о заключении брака, нужно представить свидетельство о его регистрации.
- Выписки о получении ИНН.
- При оформлении жилплощади на детей не достигших 18 возраста, необходимо предоставить свидетельство о их/его рождении.
Согласно статье № 35 Семейного Кодекса продавец обязан известить супругу или супруга о намерении приобрести квартиру. В противном случае вторая сторона может потребовать расторжения сделки покупки в судебном порядке.
Требования к содержанию договора купли-продажи
Договор купли-продажи составляется в простой письменной форме. Согласно действительным требованиям, документ не должен иметь опечатки, ошибки (пунктуационные и грамматические). В противном случае договор будет отклонен для исправления погрешностей.
Ключевыми условиями купли-продажи выступают предмет и цена сделки. Если в документ не включены эти сведения, его правомочность под вопросом, сделка не состоится.
Предмет договора – жилое помещение с конкретными характеристиками технического плана (площадь, параметры, расположение). Цена указывается реальная, не допускается намеренное завышение или занижение стоимости.
Кроме того, в тексте документа обязательно указывают такие сведения:
- персональные данные участников сделки, включая паспортные реквизиты, данные о прописке;
- детальное описание объекта сделки (этаж, расположение, площадь, количество комнат, параметры каждого помещения и т.д.);
- наличие перепланировок и их узаконивание;
- отсутствие обременений, арестов.
Особое внимание уделяют информации о зарегистрированных жильцах. Если таковые имеются, покупателю предстоит решить, готов ли он платить за квартиру с обременением.
Регистрация договора
После составления договора, требуется внимательно изучить его на наличие всех условий. После проведения проверки, продавец и покупатель отправляются в регистрирующий орган, работу которого регламентирует статья 558 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
В присутствии уполномоченного регистратора, договор подписывается обеими сторонами. Именно после этого договор можно считать заключенным. За это потребуется внести госпошлину в бюджет. Взнос средств производится обеими сторонами.
Помимо договора составляется передаточный акт. Заверение его происходит по прошествии и исполнению всех обязательств, указанных в договоре.
Последним этапом заключения договора считается регистрация перехода прав собственности на имущество.
Для оформления этого процесса подаются такие документы:
- заявление о переходе прав собственности от продавца к покупателю;
- договор купли-продажи;
- квитанции об оплате пошлинной;
- технический паспорт на квартиру;
- кадастровый план;
- Выписки из домовой книги о наличии совладельцев данной недвижимости;
- паспорта представителей обеих сторон;
После правильно оформленной процедуры, покупатель должен обладать такими документами:
- договор заверяющий куплю-продажу имущества;
- документ, подтверждающий переход прав собственности;
- передаточный акт;
Сроки регистрации купли-продажи зависят от государственных органов, которые определяют свои временные рамки на проведение процедуры. Если заявление с документами переданы непосредственно в Росреестр, регистрация будет осуществлена за 3-7 дней. При взаимодействии с Многофункциональными центрами время ожидания увеличится до 7-10 дней.
Процедура продажи
Под продажей также возможно понимание приобретения квартиры в ипотеку.
В этом случае, к основному пакету документов прибавляются:
- заключения экспертов, относительно рыночной стоимости имущества;
- документ, подтверждающий регистрацию обременения;
- договор страхования на недвижимость;
При продаже квартиры между сторонами заключается договор. Соблюдение определенных прописанных в нем условий регламентируется законодательством. Зачастую в нем оговариваются сроки и условия передачи предмета покупки.
Рассчитать стоимость квартиры вы можете самостоятельно, а также обратиться за помощью в агенство недвижимости или к независимым лицензированным экспертам. Все варианты подробно описаны в данной статье: http://consultmill.ru/kvartira/prodazha/rasschitat-stoimost.html
Также возможно включение таких условий, как:
- Сохранение квартиры в определенном состоянии.
- Форс-мажорные обстоятельства. Оговариваются непосредственно сторонами договора.
В обязанности продавца квартиры входит осведомление покупателя о наличии третьих лиц , которые могут претендовать на права владения жильем.
После заключения договора, покупатель не имеет права отказаться от приобретаемой квартиры без особых на то причин.
Расчет за жилплощадь происходит в оговоренный срок . Покупатель обязан внести ту сумму денежных средств, которая указана в договоре. Если он отказывается, продавец имеет право требовать с него указанную сумму денег.
После подписания договора и оформления всех необходимых документов, переходит передача квартиры в собственность покупателя.
Плюсы и минусы
Преимуществом договора купли-продажи можно считать возможность его нотариального заверения и поддержка законодательством. В нем прописаны основные условия и обязательства обеих сторон. Каждая из них принимает условия, сроки и берет на себя ответственность за их выполнения. В случае нарушения договора, одна из сторон имеет правовые основания для осуществления невыполненных договоренностей.
При непредупрежденных условиях и особенностях квартиры, покупатель имеет право предъявить свои требования в течение трех лет с дня оформления и заверения договора.
Если требования не будут удовольтворены, то покупатель может подать исковое заявление в суд. Но это можно осуществить лишь в течении года после оформления.
Недостатком можно считать то, что договор купли-продажи можно признать недействительным. Это происходит в случае неправильного оформления или несоблюдениями требований закона относительно заключению договора. Оспаривание происходит в судебном порядке. Причем иск оспаривания сделки может быть подан как продавцом, так и покупателем.
Советы
Покупка квартиры подразумевает под собой достаточно длительный и трудоемкий процесс. Наиболее распространенной дилеммой в этом вопросе является сомнения по поводу обращения в риелторское агентство.
Сотрудники данного предприятия за свою работу в подборе и оказании помощи в подготовке необходимого пакета документов требуют определенный процент от сделки, который выражается в денежном эквиваленте. В данном случае, доверять риелторским агентствам стоит, ведь они специализируются на этой специфике работы.
Также рекомендуем статью о том, как продать квартиру без помощи посредников: http://consultmill.ru/kvartira/prodazha/kak-prodat-kvartiru-bez-posrednikov.html
Часто квартиру продают, не сообщая некоторых особенностей. Если до покупки в квартире был прописан человек, который на данный момент отбывает наказание в местах лишения свободы, он автоматически выписывается. Но права проживания на данной жилплощади остается за ним, он может подать в суд на оспаривание договора купли-продажи.
Передачу денег лучше осуществлять при нотариусе или свидетелях. В случае неприятных ситуаций, они смогут подтвердить передачу денежных средств продавцу от покупателя. Наиболее безопасным вариантом считается перечисление через банк.
Во избежание конфликтных и неприятных ситуаций, а также для большей уверенности покупателя в удачном заключении сделки, покупателю лучше выбрать нотариуса для оформления самостоятельно.
Если приобретаемая недвижимость находится в собственности у продавца менее шести месяцев, необходимо тщательно проверить документы на право собственности имущества.