Приобретение квартиры, безусловно, радостное событие в жизни. Но надо помнить, что квартира – это часть многоквартирного дома. Стало быть, вам придется пользоваться неким набором благ, принадлежащим всем жильцам. Все владельцы имеют равные права в использовании тамбуров, лифтов, коридоров, подвалов.
Жилищное законодательство предлагает три типа управления общим жильем:
- Если количество квартир до тридцати, то жильцы могут управлять самостоятельно.
- Товарищество.
- С привлечением управляющей компании.
Законно выбранной формой будет являться та, которая принята большинством. Независимо от типа управления, все вопросы решаются совместным обсуждением.
Содержание
Собрание жильцов
Важно знать! Приобретая жилье, вы несете расходы по владению не только квартирой, но и жилищным комплексом в целом. Каждый житель имеет долю в нем пропорционально площади своей квартиры.
Что относится к общему имуществу многоквартирного дома и правила его содержания, вы узнаете в следующем материале: http://consultmill.ru/kvartira/documenty/imushhestvo.html
Для решения жилищных вопросов законодатель требует обязательного ежегодного проведения собрания, и отражает рекомендации по оформлению процедуры в методических документах, правилах, принципах.
На обсуждение могут быть вынесены следующие основные вопросы:
- Реконструкция, ремонт.
- Благоустройство придомовой территории.
- Размещение наружной рекламы.
- Парковка автотранспорта.
- Привлечение консьержки на работу.
- Выбор формы управления.
- Согласование оплаты.
- Кадастровый учет земельного участка под зданием и придомовой территории.
Также на собрании могут быть приняты важные решения, касающиеся использования прилегающих земельных наделов. Собственники вправе обустроить на земле, за которую они платят, гаражные или подвальные помещения.
Если владельцы квадратных метров намерены получать дополнительную прибыль за счёт сдачи каких-то помещений общего назначения в аренду или размещения рекламных материалов на фасаде жилого строения, они обязаны на общем собрании выбрать ответственное лицо. В его задачу будет входить ведение переговоров с юридическими и физическими лицами, составление и оформление договорных обязательств.
Чтобы собрание и последующее голосование по важным вопросам имело правомочность с точки зрения законодательства, необходимо, чтобы в мероприятии участвовало более половины всех собственников (минимум 50% +1 собственник).
Но, при законно действующем товариществе владельцев жилья, решения принимаются владельцами, обладающими большей площадью жилья среди участвовавших в голосовании.
Законодатель указывает на то, что распределение голосов осуществляется пропорционально долям в собственности на общее имущество. Это значит, что лица, владеющие большой жилплощадью, будут иметь приоритет перед другими собственниками, их голоса обладают большей силой. К примеру, владелец 4-комнатной квартиры будет иметь больше голосов в сравнении с хозяином 1-комнатного помещения.
Примечание. Нормами жилищного кодекса установлены особые случаи, когда требуется согласие владельцев, обладающих более двумя третями жилой площади.
Проведение общего собрания жильцов: пошаговый инструктаж
Организация общего собрания жильцов многоквартирного дома имеет множество тонкостей и нюансов. Законодатель предусматривает ряд обязательных процедур, которые должны быть исполнены. В противном случае возникнет прецедент, при котором любой из собственников вправе инициировать судебное разбирательство по отмене или аннулированию решения.
Для соблюдения всех законодательных нюансов и предотвращения нарушения прав собственников, процедура собрания должна состоять из таких этапов:
- Собрание может быть инициировано исключительно владельцем жилого помещения. В обязательном порядке следует организовывать ежегодные собрания, которые проводятся во 2 квартале года, следующего за отчётным. Если мероприятие имеет внеочередной статус, потребуется письменная инициатива управляющей компании или одного из жильцов.
- Подготовка к собранию. Прежде чем собрание будет проведено, необходимо оформить перечень вопросов, которые будут на нём подниматься. Также в этот период назначаются лица, ответственные за проведённое мероприятия, включая секретаря и председателя, ответственных лиц за подсчёт голосов. Имея на руках перечень конкретных вопросов, уполномоченные лица готовят бланк протокола.
- Оповещение собственников. Чтобы собрание имело юридическую силу, на мероприятии должны присутствовать больше половины всех владельцев жилых помещений. О предстоящем собрании они уведомляются в письменной форме минимум за 10 дней. Оповестить пользователей о намеченном мероприятии можно при помощи общего объявления или индивидуальных адресных уведомлений, которые вручаются под подпись. Если по каким-то причинам это невозможно, следует направить приглашение на собрание заказным письмом по почте.
- Проведение собрания. Мероприятие будет иметь законную силу, если на нём собрался кворум, то есть минимум 50% от общего числа собственников. Если число участников меньше, тогда собрание не имеет смысла, так как законодательного эффекта все принятые резолюции иметь не будут.
- Оформление результатов собрания, оглашение итогов и принятых решений.
Стоит отметить, что законодатель не дозволяет менять повестку собрания. Если собственников уведомили о собрании для решения определённых задач, именно они должны подниматься на голосовании. Если мероприятия предполагает нарушение протокола, то есть вынесение на голосование вопросов, которые не поднимались в уведомлении, такое собрание будет незаконным, его итоги не признаются с точки зрения правомочности.
Важно! С целью придания голосования большей юридической силы, на собрание следует пригласить специально уполномоченных лиц, в частности представителей муниципального органа. Районных депутатов, общественных деятелей и правозащитников, должностных лиц управляющих компаний.
Предназначение протокола
После получения документов о собственности большинством жильцов, желательно провести первое обсуждение о форме управления. Нужно понимать, что не все жильцы могут поддерживать метод управления в виде товарищества, могут появиться желающие отдать все в руки управляющих фирм, занимающихся обслуживанием жилого комплекса профессионально.
Чтобы узнать, что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома, рекомендуем посетить эту страницу: http://consultmill.ru/kvartira/pereplanirovka/kapitalnyj-remont.html
Собрание считается проведенным, если имеется кворум, то есть жильцы большей части жилой площади проголосовали.
Результаты голосования фиксируются в протоколе.
В 2014 году законодатели предложили рекомендованную структуру протокола.
ПРИМЕРНАЯ ФОРМА ПРОТОКОЛА
ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ
ДОМЕ (ОЧНАЯ ФОРМА И ЗАОЧНАЯ ФОРМА),
расположенном по адресу:
Московская область, г. Долгопрудный, ул. Строителей, д.5
08 октября 2015 г.
Протокол N 1
Инициатор проведения общего собрания собственников помещений:
кв. № 2 Андреев А.А., кв. № 3 Соколов С.С.
Форма проведения общего собрания — очная/заочная.
Время проведения 08 октября 2015 г.(для заочной период сдачи листов голосования)
Место проведения кв. № 2.
Общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме – 100%.
Общая площадь многоквартирного дома (принадлежащая собственникам) – 30 000 кв. м.
Площадь многоквартирного дома, находящаяся в собственности граждан, — 29 300 кв. м.
Площадь многоквартирного дома, находящаяся в собственности юридических
лиц, — 700 кв. м.
Площадь многоквартирного дома, находящаяся в государственной
(муниципальной) собственности, — 0.
Участвовали в голосовании:
Собственники (представители собственников) жилых помещений – 60%.
Собственники (представители собственников) нежилых помещений – 3%.
Всего присутствовало собственников (представителей собственников),
обладающих 62% голосов от общего количества голосов.
Кворум – имеется.
Общее собрание собственников помещений – правомочно.
Повестка дня:
Вопрос № 1.
Утверждение Регламента проведения общих собраний дома, расположенного по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, ул. Строителей, д.5
Голосовали за 59%, против 2%, воздержались 1%.
Решение по первому вопросу повестки дня – принято.
Приложения:
- Реестр собственников помещений в многоквартирном доме (представителей собственников) на 10 листах.
- Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений на 1 лист.
- Реестр вручения собственникам помещений извещений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на 10 листах.
- Лист регистрации собственников помещений, присутствовавших на собрании.
- Доверенности представителей собственников помещений в количестве 5 штук.
Председатель общего собрания ________________________/ Алексеев И.К./
(подпись)
Секретарь общего собрания ___________________________/ Комаров И.Г./
(подпись)
Члены счетной комиссии: ____________________________/ Коробов М.И./
(подпись)
Как составить протокол
Через 10 дней по окончании сбора решений протокол должен быть сформирован окончательно и представлен соседям на обозрение. Данные для оформления протокола заполняются на основании листов голосования, зафиксированных в листе регистрации.
Основные пункты документа:
- форма и сроки голосования;
- инициаторы;
- повестка;
- дата и номер протокола общего собрания;
- место проведения собрания жильцов МКД;
- данные о месте хранения всех протоколов собраний жильцов многоквартирного дома;
- перечень лиц, присутствующих на собрании (включая специально приглашённых гостей в виде сотрудников УК, депутатов и представителей муниципальных структур);
- опись приложений.
Документ в обязательном порядке должен иметь подписи следующих лиц:
- инициатор проведённого собрания;
- председатель собрания, выбранный из числа собственников большинством голосов (50% +1 голос);
- секретарь собрания жильцов, ответственный за документирование всех решений, принятых в ходе собрания;
- граждане, в чью обязанность перешёл подсчёт голосов.
Если на общем собрании поднимается вопрос о создании товарищества собственников жилья, протокол должен указывать на обязательное уведомление всех владельцев квадратных метров. В качестве подтверждения на документе должны стоять подписи всех лиц, владеющих недвижимостью в конкретном доме, или их доверенных представителей.
Одной из ключевых задач является обеспечение законности организации собраний жильцов многоквартирных домов. Чтобы предотвратить конфликтные ситуации, любое собрание должно быть подкреплено документальными свидетельствами. Так, вместе с протоколом необходимо подготовить такие бумаги:
- перечень ревизионной комиссии;
- образец письменного извещения о проведении собрания;
- бланк для вручения собственникам сообщений с подписями о получении;
- перечень уполномоченных лиц, ответственных за предстоящее мероприятие.
Инструкция по составлению протокола
Данные для составления протокола нужно получить еще до начала проведения собрания. Все начинается с составления реестра жильцов, желательно с указанием площадей. Его можно получить у застройщика, коммунальщиков, самостоятельно, опросив при вручении уведомления.
Как правильно составить договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, вы узнаете на следующей странице: http://consultmill.ru/kvartira/documenty/dogovor-dolevogo-uchastiya.html
Рассмотрим, как заполнить пункты протокола.
- Форма собрания. Более удобной является заочная форма, позволяет собрать большее количество решений жильцов за определенный период.
- Время осуществления. Не выбирайте праздничные и летние периоды, оно должно быть удобным для большинства жильцов. Жители уведомляются о повестке под подпись или заказным письмом с описью вложенных бланков.
- Место сдачи решений.
- Перечислите инициаторов с обозначением номеров квартир. Это могут быть собственники, их представители по доверенности, управляющие компании.
- Информацию об общей жилой площади берется из технического паспорта дома.
- Законодательно нигде не прописывается методика подсчета голосов. Правильным считается общую площадь всех квартир взять за 100%. Процент, рассчитанный как отношение площади квартиры жильца к площади всех квартир, будет являться голосом этого собственника. В сумме все рассчитанные проценты должны составлять 100%.
Долю рекомендуется рассчитывать по формуле:
Доля собственника = площадь квартиры по свидетельству*100/площадь всех квартир собственников.
Например, квартира Петрова = 50 кв. м., площадь всего жилья 30 000 кв. м.
Доля Петрова = 50*100/30000=0,1667%. Рекомендуется округлить до четвертого знака после запятой.
Лист регистрации и голосования
Принятое решение жильцами отражается в листе голосования. Сданным листам голосования присваивается номер. Этот номер заносится в лист регистрации. Примеры заполнения.
собственников помещений в дома, расположенном по адресу:
______________________________________________
08 октября 2015 г.
Ф.И.О. ________________,
собственник кв. N __1__,
площадью 50 кв. м., процент голосов 0,1667
| № вопроса | За | Против | Воздержался |
| Вопрос № 1.Утверждение Порядка проведения собраний | V | Х | Х |
ФИО собственника ___________
Подпись _________________________________
08 октября 2015 г.
участников общего собрания собственников дома,
расположенном по адресу:
_________________________________________________
в форме _________ голосования.
08 октября 2015 г.
| — количество жилых помещений – 400, площадь — 30 000 кв. м., | ||||||
| — количество нежилых помещений — 7, площадь — 1000 кв. м. | ||||||
| — общая площадь дома, принадлежащая собственникам – 30 000 кв. м. | ||||||
| — общее количество голосов собственников помещений в доме – 100%. | ||||||
| № п/п | № квартиры | ФИО | площадь, кв. м. | Доля в праве общей собственности, % | Подпись | |
| 1 | 1 | Петров Сергей Алексеевич | 50 | 50*100/30000=0,1667 | ||
| ВСЕГО: | 100 | |||||
Ответственный _________________________________
08 октября 2015 г.
Важно! Если вы не согласны с результатами голосования, у вас есть полгода для обжалования. Эта ситуация обязывает инициаторов соблюдению законных правил оформления и хранения документов, связанных с процедурой голосования.
Благоприятные условия проживания зависят от активности самих жильцов. Проявление интереса к совместному имуществу способствует налаживанию отношений между проживающими и позволит повысить информированность в правовых вопросах. Конструктивное обсуждение вопросов снизит жилищные расходы на содержание и повысит стоимость ваших квадратных метров.