Содержание
Что говорит Закон
Кадастровая оценка земель проводится в соответствии с Федеральным Законом от 29.07.1998 года за №135-ФЗ, и в редакции от 22.07.2010 года «Об оценочной деятельности в РФ».
Статья 24.12 регламентирует проведение оценочных работ, и определяет исполнительный орган, по решению которого и проводится кадастровая оценка земель. Он является заказчиком проведения работ, а оценка проводится службой государственной регистрации, кадастровыми и картографическими отделами.
Заказчик отправляет запрос в службы кадастрового учета, и на основании ст. 24.13 акта об оценочной деятельности, создается перечень земельных объектов, подлежащих кадастровой оценке.
Исполнение кадастровых работ возможно по проведенному конкурсу в соответствии с ФЗ -94 «о выполнении государственных работ».
Работы по оценке земель проводятся только с теми объектами прав, которые уже состоят на учете в кадастровых службах.
Если земельный объект не был включен в список заказчиком, но он занесен в общероссийский кадастровый реестр, оценка проводится на основании «Методических указаний» от 12.08.2006 года за № 222.
Подобным образом проводится оценка новых земельных наделов или в том случае, если была измена категория вида разрешенного использования, или с целью уточнения общей площади.
Определением окончательность оценочной стоимости занимается подразделение ФКП по регистрации кадастровых номеров на участки.
Что влияет на оценочную стоимость участка?
- Во многом сотрудники кадастровых служб ориентируются на сложившиеся в каждом регионе рыночные цены на момент оценки.
- Месторасположение участка, наличие инфраструктуры, объектов коммунального хозяйства.
- Вид разрешенного использования, он в большей степени влияет на ценообразование. К слову сказать, для земель под ИСЖ влияние оказывает имеющаяся на участке инфраструктура, такие как коммуникационные сооружения и отдаленность от центров.
Для чего оспаривают кадастровую стоимость участка
При проведении кадастровой оценки участка могут возникнуть ошибочные расчеты, неточное определение площади участка, а также:
- Допущенные технические ошибки: описки, опечатки, нарушена грамматика или неверно проведены арифметические действия. Такие неточные данные приводят к искажению и несоответствию действительности, и как следствие, неверные оценочные данные об участке.
- Внесены неверные данные о правоустанавливающем документе, что приводит к неверному определению вида разрешенного использования.
Если допущена кадастровая ошибка, то в соответствии ст. 22 ФЗ о взаимодействии или по вступившему в законную силу судебному решению, все кадастровые ошибки подлежат исправлению.
Это то, что касается допущенных ошибок. Но, январь 2013 года неприятно удивил и собственников и арендаторов земельных наделов: кадастровая стоимость, по которой ведется расчет налогообложения, значительно увеличилась. Почему это произошло?
- Кадастровые службы оценивали участки по предложениям продавцов, а не по реальной стоимости. То есть если соседний участок хотят продать по определенной завышенной цене, то такая же стоимость устанавливается и для других соседних участков. Но продажная цена может быть и значительно ниже заявленной, а стоимость по кадастру получается завышенной.
- Не были учтены конкретные данные об участке, например, транспортная доступность, коммуникационные линии, влияющие на окончательную стоимость. Кадастровая оценка должна базироваться на стоимость аналогичных земельных наделов как по площади, так и по видам разрешенной деятельности.
- Очень часто земли относят не к тому определению вида использования, что и приводит к увеличению конечной оценочной стоимости.
Как можно оспорить
Конечная кадастровая стоимость участка влияет на налогообложение, и поэтому в РФ разрешено оспаривание установленной оценочной стоимости.
Допускается оспаривание как физическими лицами, так и юридическими, если в результате установления стоимости участка по кадастру, затронуты их налоговые интересы. Это касается не только собственников участка, но и арендаторов, поскольку именно от оценочной стоимости будет зависеть не только ставка налога, и стоимость аренды.
Оспаривание через комиссии по оценке
Возможность пересмотра оценочной стоимости предусмотрена ФЗ № 135, в ст. 24.19 и Порядком создания комиссии по разрешению споров по постановлению Минэкономразвития ль 04.03. 12.№ 263.
Комиссии создаются в каждом региональном подразделении Кадастра.
Кто может оспорить результаты оценки?
- Физ. и юридические лица, если в результате оценки были нарушены их законные права.
- Местные органы самоуправления, если, по их мнению, оценка объекта земельных прав была проведена неверно.
Какие данные об участке можно оспорить?
- Неверно указанные сведения о земельном наделе, влияющие на окончательную оценочную стоимость.
- Неправильно установленную рыночную цену на землю, на дату оценки.
- Кадастровый сотрудник неверно применил вид разрешенного использования, влияющего на окончательную стоимость.
Документы, которые необходимо представить в комиссию по оспариванию:
- Кадастровый паспорт или план оспариваемого участка.
- Заверенная у нотариуса копия правополагающих документов на участок.
- Документальное подтверждение недостоверности указанных сведений об участке.
- Отчет независимой экспертизы, с выводами об окончательной кадастровой стоимости, если она завышена больше, чем на 1/3.
Оспаривание в судебном порядке
Истец, то есть собственник земли, предъявляет исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости к государственной кадастровой службе – ФГБУ.
Есть два варианта защиты своих прав:
- Написать исковые требования об установлении судом стоимости земли, по данным независимой экспертизы. Суд может подвергнуть сомнению выводы эксперта, и назначит новую экспертизу.
- Попросить суд установить стоимость участка на основании цен на рынке региона, причем стоимость будет определена исходя из результатов проведенной судебной экспертизы.
Стоит соблюдать установленные для оспаривания сроки, они не должны превышать 6-ти месяцев со дня установления кадастровой стоимости участка.
К исковому заявлению необходимо приложите те же документы, что и для оспаривания в комиссии, и добавить само решение кадастрового органа.
Исковое заявление — образец.
———————
_________________________________
Адрес
ИСТЦЫ:
ИП —————
__________________________________
——————-
ИП —————
__________________________________
—————-
ОТВЕТЧИК:
ФГБУ «Федеральная кадастровая
палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» __________________________________
адрес
ТРЕТЬИ ЛИЦА:
Управление Федеральной службы
государственной регистрации кадастра и картографии по ————__________________________________
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости
Истец, на основании ___________________________________________ от ______________ №__________ приобрел в собственность земельный участок кадастровый номер 34:34:030108:176, площадью 1514 кв.м., расположенный по адресу: ———————————————-, на котором расположена принадлежащая ему производственная база.
Учитывая, что истец является собственником данного земельного участка, он является плательщиком земельного налога.
В соответствии со ст. 390 НК РФ, для земельного налога, налоговой базой является кадастровая стоимость земельных участков.
В настоящее время, кадастровая стоимость принадлежащего истцу земельного участка определенная на основании постановления ————————————————————- по состоянию на 01.01.10, составляет 2 382 612,08 рублей. Согласно выписки из государственного кадастра недвижимости в отношении земельного участка кадастровый номер 34:34:030108:176 данная кадастровая стоимость внесена в государственный кадастр недвижимости.
В то же время, согласно заключению оценщика ИП _____________ от ________ №_______, рыночная стоимость земельного участка кадастровый номер 34:34:030108:176 по состоянию на 01.01.10, то есть на дату проведения кадастровой оценки, составляет 973 502 рубля, что ниже его кадастровой стоимости, утвержденной вышеуказанным постановлением —————————————-более чем в два раза.
Таким образом, кадастровая стоимость принадлежащего истцу земельного участка, определенная на 01.01.10, не соответствует его рыночной стоимости и нарушает права истца, так как ведет к необоснованному увеличению размера земельного налога за принадлежащий ему земельный участок.
Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей на момент проведения оценки) предусматривал, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.
В настоящее время п. 3 ст. 66 Земельного кодекса действует в редакции Федерального закона от 22.07.2010 №167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон №167-ФЗ), согласно которому в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Таким образом, п. 3 ст. 66 Земельного кодекса, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
При этом нормативные акты, регулирующие порядок определения кадастровой стоимости, также указывают на связь между кадастровой и рыночной стоимостью.
Исходя из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденной постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 №316, государственная кадастровая оценка, в том числе земель городских поселений, осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.
Согласно пункту 10 федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255 (в редакции, действовавшей на момент проведения оценки), при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
Кроме того, согласно п. 3 действующего в настоящее время федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости» (ФСО №4), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 №508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Таким образом, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям (как действующее на момент проведения оценки, так и действующее в настоящее время), не только не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, но и прямо предусматривает такую возможность. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
Законом №167-ФЗ были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон №135-ФЗ), в который была включена глава III.1. «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения и положения которой вступили в силу лишь в сентябре 2010 года.
Согласно частям 1 и 2 ст. 5 Закона №167, его положения не применяются к государственной кадастровой оценке земель, договоры на проведение которой были заключены до истечения шестидесяти дней после дня официального опубликования данного Закона и работы по проведению которой не завершились в указанный в срок. Государственная кадастровая оценка земель, работы по проведению которой не завершились до истечения шестидесяти дней после дня официального опубликования данного Закона.
Таким образом, нормы Закона №135-ФЗ в редакции Закона №167-ФЗ устанавливающие специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения на правоотношения по установлению кадастровой стоимости арендуемого истцами земельного участка не распространяются, следовательно истец воспользоваться механизмом Закона №167-ФЗ не может.
В то же время, согласно п. 12 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 №316, споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.
В письме Минэкономразвития РФ от 03.05.2011 №Д06-2345, также говорится о возможности оспаривания в суде кадастровой стоимости земельного участка, при этом одним из оснований такого оспаривания может являться установление его рыночной стоимости.
Таким образом, единственным способом защиты нарушенного права для истца в данном случае, является обращение в суд.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 66 ЗК РФ, п. 12 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 №316, постановлением Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 №913/11,
ПРОШУ СУД:
- Установить кадастровую стоимость земельного участка кадастровый номер 34:34:030108:176, площадью 1514 кв.м., расположенный по адресу: ———————————— равной его рыночной стоимости в размере 973 502 рубля.
- Обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» ————————————————————————————————————— внести изменения в государственный кадастр недвижимости, указав кадастровую стоимость земельного участка кадастровый номер 34:34:030108:176, площадью 1514 кв.м., расположенный по адресу: ———————————————, равной его рыночной стоимости в размере 973 502 рубля/
Приложение:———————————
Представитель истца
по доверенности —————