Изначально под земельным паем понимался неочерченный участок с границами, а доля в общей земле, использованной совхозами и колхозами. Допускалось как самостоятельное использование, так и совместное.
Пай вправе были получить работники сельскохозяйственных предприятий, правда, не все:
- Работники животноводческих комбинатов и предприятий, земли которых использовались для выращивания кормов.
- Работники, предприятий, находившихся в черте города.
Согласно новым законам все паи стали автоматически долей в общей собственности.
Содержание
Законодательная база
В законодательную базу, регулирующую получение и использование земельного пая входят:
- Указ от 1993 года, посвященный выдаче паев.
- Положение о вопросах приватизации аграрных предприятий от 1992 г.
- Закон о вступлении в силу Земельного Кодекса.
- Гражданский Кодекс (в нем прописаны правила об общей собственности, особенности их применения прописаны специальными актами, перечисленными ниже).
- Земельный кодекс.
- Закон о с/х землях.
- Закон о кадастровом учете.
- Закон по вопросам регистрации прав на недвижимость и сделок с ними.
Первые 2 документа касаются ранее полученных гражданами паве и оставляют в силе, как их выдачу, так и документы, подтверждающие их получение. Следующие документы регулируют эти вопросы на современном этапе и более детально.
Режим пользования и распоряжения паями
В законе о с\х землях есть некоторые ограничения. Не вправе их получить:
- Те, кто не являются гражданами.
- Организации, где более 50% принадлежит иностранцам.
Предписывается, что, если лицо, неимеющее право иметь землю на праве собственности, получит её, оно обязано в период календарного года продать, обменять его, подарить. В противном случае в судебном порядке будет произведена процедура принудительного выкупа. Пользование и распоряжение (продажа, аренда, мена, подарок) происходят по общему согласию. Когда дольщиков больше 5 работают специальные правила согласования действий сособственников.
Приобретателями земель имеют право быть только:
- Фермеры.
- Собственники участка, дольщик которого решил распорядиться своими правами.
Такие действия возможны после формирования участка:
- Составлена техническая или кадастровая документация.
- Есть паспорт, выданный кадастровой палатой.
- Собственник зарегистрировал свои права.
На руках с полноценными документами дольщик вправе распоряжаться своими правами по собственному усмотрению.
Общие правила не дают собственнику земли просто так отказаться от неё. Для с\х сделано специальное исключение. Собственнику доли достаточно в Россреестре или в местном органе, выполняющем его функции, написать заявление о том, чтобы прекратили его права на земельный участок. Впоследствии местные власти обязаны сделать публичное предложение о покупке у них доли, если никто не откликнется, обязательным считается выделение этой доли в отдельный участок, если не произойдет нарушение прав других владельцев.
Когда дольщиков свыше 5, предусмотрен специальный порядок использования и распоряжения участком, в частности, порядок оформления кадастровой документации и регистрации прав на землю. Предполагается, что один участник получает от другого доверенность, её заверить надо или в местной администрации или у нотариуса.
Дольщики, своим решением, закрепленным в протоколе, передают при необходимости право одному из сособственников представлять всех остальных по следующим вопросам:
- Решение вопроса с утверждением проекта межевания (с выделением или без выделения отдельного участка вместо долей).
- Формирования перечня собственников в процессе утверждения проекта межевания.
- Определение размера доли каждого сособственника.
- Признание доли невостребованной.
- Признание лица владельцем невостребованной доли.
- Составление договора аренды общего участка.
- Договор о сервитуте (праве ограниченного использования, к примеру, если для проезда или провода коммуникации к соседнему участку).
- Установление размера доли каждого участника.
- Определение правил расчета размера доли каждого собственника, если единого подхода раньше не было.
- Принимать ли предложение о передаче за выкуп участка для муниципальных или государственных нужд или не принимать, вести переговоры об условиях передачи земли.
Что пишется в выписке из протокола
В ней указывается:
- Дата принятия решения.
- Вписываются сведения о представителе (обычно хватает паспорта).
- Конкретный перечень действий представителя, которые он вправе производить.
Если один из сособственников не хочет, чтобы участок вместе с его долей отдали в аренду, появляется возможность заняться выделением своей части в отдельный участок. Вернее это одно из оснований, которым можно воспользоваться в процесс разрешения спора.
Арендатор или держатель залога, если имело место оформление залога, не имеют прав как-то влиять на выделение одного из собственников. Просто оставшиеся владельцы подписывают к договору аренды дополнительное соглашение, через своего представителя.
Как получить земельный пай
Позволяется или купить участок или получить его бесплатно. И тот и другой вариант реализуется только при добросовестной аренде участка. Платно или бесплатно передавать землю, сроки передачи участков, размер цены определяются теми властями, в ведении которых находятся эти земли. Чаще всего этим занимаются региональные власти.
Когда кто-то отказывается от земельного участка, власти, после решения вопросов, связанных с формальностями через две недели объявляют конкурс на продажу или аренду земли.
В период до полугода после отказа кого-либо от своих прав на с\х земли, сельскохозяйственная компания или фермер вправе без торгов просить о подписании с ними договора аренды или продать её заявителю.
Оговорено, что размер сделки по покупке – 15% от кадастровой стоимости, а сделки об аренде 0,03%. Если объявляется конкурс, власти не вправе выходить за эти ценовые рамки, хотя бы в части повышения.
Желающие купить с\х земли должны учитывать, что муниципалитет обладает преимуществом вправе купить участок. Предложение о покупке направляется в местную администрацию. За 90 дней по закону дают ответ. Если его нет, продавец продает землю кому-то другому. Цена в договоре не должна быть меньше предложенной властям.
Аренда земельных паев
Аренда возможна только при наличии нескольких условий:
- Участок прошел кадастровый учет.
- Наличие протокола собрания собственников, где указываются цена, срок, иные условия договора (составляется протокол, в котором согласуются все условия, если дольщиков больше 5).
- Временные границы аренды земли 3 – 49 лет.
- Аренда для сенокоса и пастбища земли – 3 года.
Соглашение об аренде участка может предусматривать выкуп после завершения договора или раньше, при условии полной оплаты аренды раньше времени.
Арендатор обладает преимуществом на подписание нового соглашения перед другими желающими. Арендатор обладает право заложить свое право аренды, никакого согласия сособственников не требуется. Им только сообщают об этом при необходимости.
Сколько земли одновременно можно брать в аренду? Площадь одновременно арендуемой земли не ограничивается.
Проблемы выделения земельных паев
Основная проблема с выделением земельных паве – принадлежность их людям, которые не имеют отношения к с\х производству. Хотя новое законодательство позволяет решить эту проблему, значительная часть земли остается у тех, кто не является фермером.
Проблемой остается и преимущественное право покупки земли администрацией, только в случае отказа или игнорирования запроса появляется возможность продать участок кому-то третьему.
Если доля стала принадлежать муниципалитету, при невозможности её выдела другим дольщикам приходится постоянно решать все вопросы по земле через администрацию.
Нюансы:
- Решение вопроса о выделе и следующего за ним определения размера площади, учитывается качество почвы.
- Порядок расчета размера доли прописывается местными, региональными властями, отсутствие этого нормативного документа не считается поводом для отказа в расчете размера.
- Заказывает кадастровую или техническую документацию один из сособственников, но претензии по поводу её качества предъявить может каждый сособственник.