Содержание
Что принято понимать под кадастровой стоимостью
Кадастровая стоимость — величина, показывающая ценность конкретной земли с учетом существующего использования, установленная в результате государственной оценки.
Кадастровая стоимость необходима в следующих случаях:
- Для начисления земельного налога.
- Для вычисления арендной платы.
- Для установки цены, если землю покупают у государства или муниципалитета.
Процедура оценки кадастровой стоимости происходит один раз за 5 лет (не реже).
Как узнать о кадастровой стоимости участка? Есть несколько способов:
- Существует в интернете сайт с публичной кадастровой картой. Там необходимо найти свою землю, щелкнуть по ней мышью. В появившейся информации есть строчка, которая содержит кадастровую стоимость участка. На сайт эта информация попадает через две недели после того, как её введут в кадастр.
- На сайте Росреестра имеется вся необходимая информация о земле. Чтобы ее получить, нужно внести адрес участка либо кадастровый номер, и появится окно с необходимой вам информацией о земельном участке.
- Можно заказать специальную справку из Росреестра. Заказывают её в МФЦ и на портале в интернете.
- Можно увидеть цену в кадастровой выписке в разделе КВ1.
- Кадастровый паспорт также содержит информации о стоимости земли.
- Информацию могут представить в СМИ, на сайт органов Росреестра соответствующего региона.
Почему наблюдается несовпадение между кадастровой и рыночной стоимостью?
На нее влияют следующие факторы:
- Неправильное отнесение объекта, к виду его использования. Как правило, стоимость в зависимости от назначения земли, отличаются друг от друга минимум в десять раз.
- Неправильная информация о рыночной цене. Оценщик ориентируется на стоимость земли в конкретном регионе. Она представлена в различных открытых источниках. Кадастровая стоимость конкретного участка зависит от цены уже проданного надела земли в этом районе. Даже если будут более дешевые предложения на землю в конкретном районе, кадастровая стоимость участка не изменится.
- Неточности из-за обобщенности стоимости. При установлении стоимости все нюансы, специфичность, редкие качества конкретного участка игнорируются. К факторам, понижающим реальную стоимость можно отнести:
- Отсутствие коммуникаций.
- Неблагоприятный ландшафт.
- Удаленность участка от инфраструктуры.
- Наличие свалки рядом с земельной недвижимостью.
- Неблагоприятная экологическая ситуация и другие.
Основания для пересмотра кадастровой стоимости
Главные причины:
- недостоверные сведения о земельном участке, использованные при определении его кадастровой стоимости;
- рыночная стоимость участка должна быть установлена на дату по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость.
Обладатели и пользователи земли заинтересованы в том, чтобы стоимость по кадастру изменилась в сторону уменьшения.
Это требуется, чтобы удовлетворить следующие потребности:
- Уменьшение земельного налога.
- Для установления меньшей цены при покупке её в собственность.
- Для расчета меньшей суммы аренды.
- Для уменьшения налога на имущество (если речь идет о юридических лицах).
Вступивший в силу федеральный закон от 21.07.2014 года призван свести к минимуму ошибки, возникающие при расчете стоимости земли и уменьшить количество споров. Рассмотрим, какие изменения возникли.
- В суде могут оспорить стоимость только физические лица. Юридическим лицам открыта дорога с жалобами в комиссию Росреестра.
- В законе прописаны следующие возможные основания для спора:
- Ложные данные, которые были использованы для определения цены.
- Если дата проведения кадастровой оценки совпадает с датой присвоения рыночной стоимости.
- В состав комиссии Росреестра обязательно должны входить представители от предпринимательского сообщества. Но Минэкономразвития РФ еще не принял требования к составу участников. Поэтому комиссия еще работает в прежнем составе.
- С судебным иском компания обращается только после того, как комиссия просрочила сроки рассмотрения заявления, или вообще, отказалась исполнять заявление.
- Заявитель должен представить в суд или комиссию экспертное заключение об отчете оценщика с положительным содержанием.
Закон также внес поправки, касающиеся применения переустановленной кадастровой стоимости, после решения спора в суде или в комиссии. Теперь пользоваться новой ценой можно в том году, в каком было подано заявление начиная с 1 января.
Процедура внесудебного оспаривания
- Составьте заявление о переоценке кадастровой стоимости и передайте его в комиссию по рассмотрению споров Росреестра. В нем укажите ниже приведенную информацию:
- Ф.И.О.
- Адрес (где живите).
- Основание для перерасчета стоимости. Также передайте следующие документы:
- Кадастровую справку о стоимости.
- Документ, подтверждающий право на обладание территорией земли, заверенное у нотариуса.
- Если основанием для спора является недостоверная информация, то нужно представить документ, подтверждающий этот факт.
- Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка на бумаге и на электронном носителе.
- Заключение экспертов с утвердительным ответом об установки рыночной стоимости земли.
- Вам сообщат о времени проведения рассмотрения заявления (через 30 дней после подачи). Вы можете присутствовать на нем. В итоге комиссия вынесет решение, о котором вас известят в течение 5 дней. По закону РФ №135 ФЗ статья 24.19 положительное решение об изменении стоимости по кадастру, передается в управление Росреестра и в кадастровую палату.
Для этого прибегните к следующим действиям:
- Напишите заявление, где кадастровая палата региона, в котором находится земельный объект, выступает в качестве ответчика. В качестве третьего лица выступает комиссия.
- В заявлении укажите причину, которая указывает на ваше несогласие с оценкой кадастровой стоимости. Напишите, какие документы вы можете предоставить, чтобы подтвердить её неверный расчет.
- К иску нужно приложить следующие документы:
- Бумажные копии заявления в суд (для всех ответчиков и третьих лиц).
- Кадастровый паспорт.
- Бумаги на право обладания земельной территорией.
- Бумаги, свидетельствующие о нарушении прав владельца объекта.
- Бумаги, доказывающие факт, применения недостоверных данных для расчета кадастровой стоимости.
- В случае когда оспаривание происходит по причине установления рыночной стоимости объекта, то нужен отчет оценщика.
- Заключение экспертизы о соответствии отчета оценщика законодательной базе.
- Копия письменного отказа комиссии Росреестра.
- Квитанция или иные документы об уплате пошлины.
Рассматривается спор согласно правилам, установленным Президиумом ВАС РФ от 28 июня 2011 года №913/11.
Если вы не уверены, что сможете сами собрать документы и правильно их оформить, то можете обратиться за помощью к опытному юристу.
Экспертиза отчета об оценке
Оценка рыночной цены, независимыми экспертами одно из условий необходимых в этой ситуации.
Она зависит от следующих условий:
- Экономический фактор.
- Потребительский спрос на землю.
- Количество продаж участков в конкретном регионе.
- Ландшафт земли.
- Результаты бухгалтерского учета.
- Правовая история.
Бывает, в процессе судебных тяжб становится понятно — ответчик требует провести экспертизу отчета о рыночной стоимости земли. Лучше эту процедуру заказать самому истцу. Законами пока не установлен единый порядок проведения этой экспертизы.
Если ссылаться на «Федеральный стандарт оценки №1» пункт 11, то становится понятным, что при экспертизе специалисты производят ряд действий, призванных проверить соблюдение оценщиком статей законодательства.
Также проверяется следующие моменты:
- Всей ли информацией оценщик пользовался при оценке объекта недвижимости.
- Достаточно ли достоверная эта информация.
- Какими методами оценки он пользовался.
- Согласованы ли эти методы между собой.
- Обоснованы ли сделанные допущения.
Сроки
Собственник земли имеет законное право открыть спор в суде в течение 90 дней с момента, когда ему стало видно, что кадастровая стоимость рассчитана с учетом неправильных данных.
Законодательная база
Оценка по кадастру регламентируется следующим законодательством:
- Конституцией РФ Земельным кодексом.
- Постановлением правительства России за № 316.
- Законом об оценочной деятельности РФ ФЗ№316 от 29.07.1998 года.
- Законом от 21.07.2014 года №225-ФЗ, о внесении изменений в ФЗ №316 от 29.07.98. С правилами кадастровой оценки.
- Письмом Президиума Высшего Арбитражного суда РФ №29 от 30.05.05.
- Приказом, зарегистрированным в Министерстве Юстиций РФ за № 10040 от 22.08.07 об общих понятиях и подходах к оценке.
Вывод
Если вам необходимо переоценить землю, нужно: проверить отчет о рыночной стоимости земли с помощью экспертизы.
Если вам дорого ваше время и нервы, наймите профессионалов в этой области для решения вашей проблемы. Опытные юристы облегчат вам задачу, но не рассчитывайте на то, что в короткие сроки удастся исправить кадастровую цену.