Приобретение земельного участка является достаточно выгодным приобретением. Законодателем предусмотрено несколько форм такого владения землей. Самые широкие полномочия для владельца открывает, конечно, право собственности. Однако, как быть тем, кто не обладает финансовыми возможностями для покупки земли либо для ее выкупа у государства.
Для такой категории населения предусмотрена такая форма владения земельным участком, как аренда. То есть между гражданином и государством, как правило, в лице муниципального образования, заключается соответствующий договор. В соответствии с условиями данного договора, собственник земельного участка (муниципальное образование) предоставляет его в пользование арендатору (лицу, заключившему договор) за соответствующую плату.
Следует понимать, что в рамках данного договора, у владельца возникают все права собственника, кроме права распоряжаться имуществом, то есть продать или подарить данный земельный участок арендатор не вправе.
Содержание
Где и как взять землю в аренду у государства
Какой перечень действий надлежит совершить лицу, желающему взять в аренду земельный участок, а также куда следует обратиться?
Законодателем не установлен единый государственный орган, в чью компетенцию входят вопросы аренды земельных участков. Для каждого отдельного субъекта данный орган будет свой, наименования их также могут отличаться. К примеру, это может быть земельный комитет, земельный отдел, земельный департамент и другие.
Соответственно, для начала необходимо определить, какой орган является уполномоченным в данном вопросе. Для уточнения данной информации можно обратиться в Администрацию муниципального образования.
Уполномоченным органом принимается соответствующее решение. В случае если данное решение будет положительным, между муниципальным образованием и гражданином будет заключен договор аренды земельного участка.
Условия аренды
Как любой договор аренды, данный договор является двухсторонним, то есть для его заключения необходимо волеизъявление обеих сторон. Сторонами в данном случае будут выступать арендатор и арендодатель.
По сложившейся практике данный договор может быть заключен на короткий или более длительный срок. Короткий срок в данном случае подразумевается до 5 лет. Более длительные договоры ограничены периодом в сорок девять лет. Однако, бывают случаи, когда договор может быть заключен на неопределенный срок (по общему правилу, если срок действия договора не указан в тексте).
Законодателем предусмотрена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью. Договор аренды является разновидностью сделки. Есть ли необходимость регистрировать данный документ в Управлении Росреестра?
Такой необходимости нет только в одном случае, если договор аренды заключается на срок менее одного года, во всех остальных случая зарегистрировать данный договор – обязанность гражданина. Для чего государство ведет учет подобного рода сделок. Внесение сведений в Единый реестр позволяет отследить перечень имущества, находящегося в собственности либо пользовании физических и юридических лиц, и рассчитать налоговую базу для данных субъектов.
Под строительство
Реформа земельного законодательства 2015 года внесла существенные изменения в заключаемые договоры аренды земельных участков под строительство, более того, юридические лица теперь могут получить земельные участки для осуществления данной цели только на праве аренды.
Кроме того, если до 2015 года законодательно устанавливалось преимущественное право аренды, и оно распространялось на предыдущего арендатора, то сегодня, арендаторы лишаются данных прав, в том числе на объекты, полученные в аренду до настоящего года. То есть может возникнуть ситуация, что продлить срок не получится.
Существенно изменилась и цена аренды земли, поскольку заключается договор на основании проведения конкурентной процедуры – аукциона, соответственно в том случае, если на земельный участок будет несколько желающих, цена может существенно подняться в ходе проведения аукционной процедуры.
Сельхоз земли
Данное назначение является не менее распространенным, чем строительство. Причем при заключении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения законодатель предусмотрел некоторые послабления для арендатора.
Итак, данный договор может быть заключен на максимальный срок, который составит сорок девять лет, минимум в этом случае не устанавливается.
Кроме того, особенностью является то, что договор может быть заключен как с муниципальным образованием (или государством), так и с физическими лицами. Какое отношение могут иметь физические лица к данным категориям земель?
Пару десятков лет назад после того как были ликвидированы коллективные хозяйства, государство вело активную политику по наделению граждан земельными участками сельхоз назначения, так называемые паи. Таким образом, некоторые граждане стали собственниками земельного участка посреди поля.
Далеко не все собственники нуждаются в данном наделе, поэтому данные участки земли стали продавать, или сдавать в аренду, к примеру, фермерам.
В случае если собственником земельного участка является государство, процедура заключения договора аренды станет намного сложнее, речь снова зайдет о конкурсной процедуре.
Стоимость
Однозначно определить стоимостную категорию по данному вопросу на сегодняшний день определить однозначно невозможно.
Поскольку в соответствии с изменением законодательства в 90% ситуаций предусмотрены конкурсные процедуры по предоставлению земельных участков, соответственно в ходе их проведения цена может значительно отличаться от первоначально установленной.
Первоначально же стоимость аренды устанавливается уполномоченными органами на местах для каждого региона отдельно. Методика данного расчета устанавливается законодательно на федеральном и местном уровнях.
Выкуп земельного участка
Какое отношение имеет данное понятие к договору аренды? Такое право может возникнуть в результате заключенного договора. То есть по истечении определенного договором времени, срок действия данного документа истечет, после чего у арендатора возникнет право выкупить тот участок, который был в его пользование.
Это и является правом выкупа земельного участка. При этом процедура выкупа будет установлена в соответствии с действующим законодательством на момент проведения процедуры.
Нюансы
Как любой договор, договор аренды земельного участка имеет свои особенности и нюансы. К ним можно отнести:
- Специфический срок заключения договора. Предусмотрен максимальный период.
- Конкурсную процедуру определения арендатора.
- Обязательная государственная регистрация договора, заключаемого на срок более одного месяца.
Законодательная база
Законодательная база данного вопроса основана на двух основных документах законодательной системы Российской Федерации – это Гражданский кодекс Российской Федерации и Земельный кодекс Российской Федерации. Первый документ регламентирует все договорные отношения, возникающие между субъектами на территории нашего государства, второй документ регулирует правоотношения, возникающие между субъектами по земельным вопросам.
В части аренды земельных участков на местном уровне может быть разработан определенный норматив, который будет действовать только на территории определенного региона. Таким нормативом, к примеру, может быть установлена ставка за аренду земли, а также предусмотрены иные условия предоставления земельных участков в аренду гражданам.
Однако, данные нормативно – правовые акты не могут противоречить федеральному законодательству, которое имеет по отношению к ним преимущественное значение.
Подводя итог
Заключение договора аренды на земельный участок – не самый плохой вариант владения землей, а в некоторых случаях единственный возможный. В целом, процедура не является сложной, однако, с учетом того, что реформа земельного законодательства в самом расцвете, некоторые процедуры еще не отработаны, и имеют множество пробелов в своей структуре.