Титульное страхование недвижимости

Приобретение жилья или другой недвижимости на вторичном рынке может омрачиться неожиданным известием, что договор на его продажу признан судом недействительным. Такое случается, к сожалению, не так редко, причиной могут быть махинации с собственностью, нарушение при её продаже прав несовершеннолетних и недееспособных граждан, подделка мошенниками документов на неё и прочие обстоятельства. Обезопасить себя от подобных рисков, которые могут возникнуть даже через несколько лет после совершения сделки, возможно лишь при титульном страховании приобретаемой недвижимости.

Что такое титульное страхование недвижимости, для чего оно нужно

Титульное страхование — разновидность страхования, защищающая право владения и распоряжения приобретённой недвижимостью. С помощью оформленного у страховой компании полиса гарантируется возмещение ущерба при его потере. В качестве предмета страхования выступает жильё, нежилое помещение, земельный участок, сад, огород, гараж и т. п., оценённые в денежном эквиваленте.

Смысл этого вида страхования — создание «финансовой подушки», не позволяющей потерять потраченные на приобретение имущества деньги в случаях, когда застрахованный теряет право собственности на него из-за обнаружения определённых фактов и событий. Причём они могут относиться не только ко времени последней покупки недвижимости, но и к предыдущим сделкам по ней, не имеющим отношения к клиенту страховой компании. Обычно это продуманное мошенничество разного рода, которое трудно вскрыть при заключении договора купли-продажи имущества.

К примеру, недвижимость была ранее приобретена продавцом с нарушением закона или по поддельным документам, и новый покупатель об этом знать не мог.

Покупателям недвижимости следует опасаться следующих эксцессов (рисков), грозящих потерей приобретённого имущества:

• Вынесение решения суда о признании предшествующего права собственности незаконным.
• Оформление необходимых для продажи документов с нарушениями.
• Судебное признание сделки на недвижимость мошенничеством.
• Если при её совершении были ущемлены права несовершеннолетних детей.

Основанием судебного решения по первому пункту может быть:

• Совершение сделки недееспособным или ограниченно дееспособным лицом.
• Применение в её ходе насилия, давления или обмана.
• Когда при продаже совместной собственности супругов не было получено согласие одного из них.

Титульное страхование оформляется только при покупке недвижимости на вторичном рынке, а она, как правило, до этого хотя бы раз меняла владельца. В случае, когда была обнаружена недобросовестность сделки по отношению к кому-либо из её бывших владельцев, пострадавший имеет право требовать возврата его собственности. От этого страдает её нынешний владелец, не подозревающий о наличии таких «подводных камней».

Чтобы не столкнуться с подобным прецедентом, необходимо провести экспертизу истории сделок приобретаемого дома. Это покупатель поручает своей страховой компании. Далеко не всегда возможно сделать её в полном объёме, эта процедура даже у специалистов страховой компании требует значительного времени. Но без такого исследования в большинстве случаев не обойтись.

Без исследования истории сделок с недвижимостью в большинстве случаев не обойтись

Если всё ясно, нет препятствий к заключению сделки, то компанией оформляется соответствующий страховой полис. В сложных, ситуациях при обнаружении сомнительных фактов размер страховых платежей повышается либо в титульном страховании страховщику отказывают.

Титульное страхование недвижимости проводится в интересах всех задействованных в сделке сторон, но является добровольным. При выдаче ипотеки банки, как правило, настаивают на таком страховании, привлекая для этого сотрудничающие с ними страховые компании. Если же заёмщик отказывается от него, то кредитор повышает годовые ставки по займу на 2–4%. Тогда клиенту банка приходится выбирать, что для него выгоднее.

Плюсы и минусы

Страхование имущественного права даёт уверенность в сохранении материальной независимости из-за потери приобретённой недвижимости. Договор страхования подписывается при составлении договора купли-продажи на неё или после этого. Он начинает действовать после регистрации клиентом права собственности на оговоренное имущество. До этого страховая компания проводит экспертизу его юридической «чистоты». Страховщик имеет право участвовать во всех судебных разбирательствах, связанных с сохранением своего имущественного права.

У данного вида страхования есть свои минусы:

• Полис не гарантирует стопроцентной защиты права владения имуществом, существуют случаи-исключения.
• Не всегда возможно получить страховку, договор оговаривает возможные прецеденты.
• Высокая стоимость полиса. Причём в страховую премию включаются только прямые убытки застрахованного покупателя, а косвенные расходы, к которым относится моральный ущерб и оплата штрафов, ему не возмещаются.

Страховые случаи

Подлог продавцом этой недвижимости документов на право собственности — один из страховых случаев при титульном страховании недвижимости

Титульное страхование возмещает убытки в случае потери клиентом недвижимости, права на её использование или средств на её покупку не по своей вине. Основанием для этого является только решение суда по признанию сделки покупки жилья недействительной с немедленным выселением оттуда новых жильцов.

Страховым случаем считается установление после отчуждения недвижимости покупателю следующих фактов:

• Несоблюдения прав третьих лиц, которыми могут выступать наследники, несовершеннолетние граждане или другие собственники доли этого имущества. Типичной иллюстрацией к указанному служит продажа жилья, где зарегистрирован ребёнок, без предоставления ему другого жилого помещения.
• Разнообразные виды мошенничества, описанные ст. 159 УК России.
• Недееспособность (даже частичная) любой из сторон договора продажи имущества, руководствуясь тем, что она не может до конца осознавать свои действия.

Кроме этого, страховым случаем признаются ошибки в документах на право собственности. Это не позволяет новому владельцу вступить в право собственности недвижимостью, которое фиксируется в Государственном реестре.

Причины отказа в выплате страховки

Порча недвижимости не является страховым случаем при титульном страховании

Не исключены случаи отказа выплаты страховой компанией возмещения расходов даже при наступлении страхового случая. Нечасто, но всё же они встречаются, обычно это происходит при следующих обстоятельствах:

• Задолженность банку-кредитору по ипотеке, что ведёт к потере титула застрахованным в пользу банка.
• Запоздалое обращение страховщика за возмещением после истечения установленного договором срока.
• Ложная информация от страховщика, его бездействие в сохранении своего имущества.
• Подтверждение наступления страхового случая отсутствует.
• Не поступает возмещение ущерба от виновного лица.
• Форс-мажорные обстоятельства, вызвавшие порчу или полную потерю имущества: наводнение, пожар, теракт, землетрясение, военные действия и т. п. Интересно, что страхование титула не предусматривает покрытие ущерба при разрушении недвижимости. В данном случае хотя и она и перестаёт существовать, но право на неё сохраняется. Для предотвращения подобных рисков необходимо имущественное страхование.
• Изменение состояния застрахованного объекта (перепланировка) без согласия банка и страховой компании.
• Использование его не по прямому назначению (превращение нежилого помещения в жилое или наоборот).
• Продажа или дарение объекта в ипотеке третьему лицу, сдача его в аренду.
• При иных нарушениях ипотечного договора.

Страховщику важно помнить, что любые действия по отношению к ипотечному имуществу без уведомления банка-кредитора и страховой компании считаются незаконными. И они отражаются на действии договора страхования.

Стоимость

Цена страховки не может превышать стоимость недвижимости, которая определяется в ходе экспертной оценки

Точная стоимость титульного страхования определяется индивидуально в каждом страховом случае. На неё влияет множество факторов, прежде всего это стоимость недвижимости согласно договору купли-продажи, как варианты, это её стоимость по оценке БТИ, реальная рыночная цена помещения, сопоставимая со стоимостью на аналогичные объекты недвижимости.

Для цены имеет значение также срок действия полиса, чем он длительнее, тем она выше, прямо пропорциональна её зависимость и от величины риска для страховщика. Последняя определяется на основании результатов проведённой страховой компанией экспертизы. К факторам удорожания цены полиса относятся и проценты ипотечного кредита.

Базовый тариф, который берётся за основу расчёта цены полиса, сейчас составляет 0,2–0,4% от страховой суммы, определяемой в ходе переговоров страховщика со страхователем.

На объекты с большей историей отчуждения тариф повышается. Растёт он и благодаря наличию в списке правообладателей на недвижимость недееспособных и несовершеннолетних лиц.

При страховании на год он составляет 0,2–1%, на 3 года — 1,5–2%, а на 10 лет — до 4%. Заключение договора страхования титула на период от года до десяти вызвано решением страховщика (исходя из своих финансовых возможностей), законодательно закреплённым периодом возможного оспаривания договора купли-продажи имущества в 3–10 лет. Иногда за основу берётся срок предоставления ипотечного кредита.

Где застраховать

Существует множество компаний, которые предоставляют данную услугу, отличающиеся тарифами, сроками, страховыми случаями

Страхование титулов недвижимости на российском рынке вторичного жилья ещё только набирает обороты, поэтому страхователей пока не так много, в большинстве случаев это крупные компании. Условия страхования и тарифы у них значительно отличаются, различен и диапазон включаемых в договор рисков — от 1 до 10. Вот ТОП основных страхователей:

1. Сбербанк. Возглавляет список, являясь несомненным лидером на российском рынке титульного права. У него самая низкая процентная ставка, которая в год составляет 0,3–0,5%, очень строгие требования к кредитной истории страховщиков, а перечень страховых компаний-партнёров превышает три десятка. Для клиентов удобно то, что страхование сочетается с предоставлением кредита на жильё. На стоимость страховки кроме стандартных параметров влияет также возраст клиента и его аккуратность в погашении кредита по ипотеке.
2. ОАО «Согаз». Учитывает все дополнительные пожелания клиентов, он сотрудничает со многими банками, оформляющими ипотеку. При работе с клиентами компанией гарантирован индивидуальный подход и гибкая тарифная политика. Ставка титула составляет от 0,08%, но в большинстве случаев она выше. На этот показатель влияет возраст и состояние здоровья клиента, предполагаемые риски и т. п. Компания акцентирует внимание на том, что титульное страхование ею возможно при утере права владения по судебному решению.
3. Росгосстрах. При тарифе 0,25–1% учитывает общее количество сделок с данной недвижимостью в прошлом. Чисто титульное страхование в страховой фирме, как и у «РЕСО-Гарантии», отсутствует. Его заменяет ипотечное страхование с входящим в пакет услуг страхованием жизни, имущества и потери права на него.
4. Ингосстрах. Предусматривает немалую ежегодную ставку при защите от потери права на имущество — 1–4%. Она связана с надёжностью сделки по купле-продаже объекта и его реальной стоимостью.
5. Альфастрахование. Базовый тариф в среднем за год составляет 0,3%, договор заключается на срок от одного до десяти лет. Причём с каждым годом тариф падает в связи с применением понижающего коэффициента. При расчёте стоимости услуг по страхованию титула кроме общих правил учитывается (и приветствуется) наличие у клиента иного застрахованного этой компанией имущества.
6. ВТБ-страхование. Годовой тариф составляет 0,5–1,5%. Кроме общих рисков принимается во внимание здоровье и возраст заявителя, состояние его собственности. Особое значение имеет срок действия страхового полиса, что не удивительно, учитывая, что он может составлять от года до тридцати лет.
7. РЕСО-Гарантия. Базовый тариф — 0,3% годовых, а средний — 0,56%. Особой привилегией пользуются клиенты Сбербанка, которым предоставляется скидка на платежи. Все составляющие тарифа те же, что и в большинстве других компаний.

Титульное страхование недвижимости — относительно молодая отрасль и новый страховой продукт. При оформлении ипотечного кредита оно довольно надёжно защищает клиента от потенциально опасных сделок. На этапе подготовке договора страховщик проводит экспертизу отчуждаемой собственности. Если после этого он отказывается от сделки из-за высокой степени её риска, то это должно сработать для покупателя собственности как маркер опасности.

Договор титульного страхования не является гарантией, что страховщику не придётся познакомиться с процедурой судебного разбирательства по признанию сделки по данному имуществу ничтожной. Причём на этих заседаниях представитель страховщика, как правило, не присутствует, не предоставляя услуг по защите своего клиента. Но при этом важно, что претензии по отчуждению такого имущества удовлетворяются судом редко. Причиной этого является то, что страхуемая сделка уже прошла тщательную проверку представителем страховщика на юридическую чистоту. Поэтому шансы признания её недействительной в пользу третьего лица невелики.