Обязанности управляющей компании

О своей управляющей компании среднестатистический жилец многоквартирного дома вспоминает как минимум раз в месяц — когда в почтовом ящике появляется очередная платёжка за коммуналку. «Почему так много, и, вообще, за что мы столько платим?» — задаются вопросом люди, продираясь через дебри цифр в квитанции и попутно возмущаясь, что тарифы снова подросли. Между тем, зная обязанности УК, человек может не просто сокрушаться по поводу растущих аппетитов компаний, но и добиваться изменения ситуации в свою пользу. Так, чтобы суммы к оплате росли обоснованно, и сотрудники УК их в должной мере отрабатывали.

Что такое управляющая компания

Это организация, специализирующаяся на том, что обслуживает многоквартирные жилые дома, а заодно — относящиеся к ним территории. УК — юридическое лицо. Оно создаётся специально для того, чтобы оказать людям весь комплекс услуг для комфортной жизни. Так, чтобы из кранов текла вода, батареи были горячими, в квартирах горели люстры, а от стен здания не отлетала штукатурка.

Даже борьба с граффити, которые нередко оставляют хулиганы, оказывается в непосредственной компетенции управляющих компаний: каракули вандалов надо своевременно закрашивать. Не говоря уже про нависающие сосульки на крышах, которые также — от греха подальше — должны сшибать сотрудники УК. Жильцы, как и положено, рассчитываются за выполненную компанией работу — регулярно оплачивают поступающие им платёжки.

Сотрудники управляющих компаний обязаны обеспечить комфорт и безопасность в подведомственных домах и на их дворовых территориях

Кстати, в законодательстве такого термина, как «управляющая компания» не существует. Буква закона признаёт несколько иное определение юр. лица, хотя и вполне созвучное: «управляющая организация». В сферу её ответственности попадает:

• забота об общедомовом имуществе — весьма обширном хозяйстве, включающем лестницы и пролёты, лифты и лифтовые шахты, подвалы и чердаки, да и вообще любые помещения в здании, которые не принадлежат какому-то конкретному жильцу, а вместе с ними крыши, несущие конструкции и даже балконные плиты;
• контроль за тем, чтобы техническое состояние здания было пригодным и безопасным для жизни;
• мониторинг санитарного состояния;
• проведение ремонтов — косметических или капитальных.

В советские времена всю эту работу выполняли ЖЭКи и ДЕЗы.Частные управляющие организации начали появляться в 2000-х, когда возможность использования их услуг была закреплена законодательно. Управляющая компания может обслуживать как один, так и несколько домов, расположенных поблизости или на расстоянии. Главное, чтобы УК справлялась со взятыми на себя обязательствами по всем зданиям.

Самым сложным испытанием для компаний становится зимний период, когда надо успевать чистить крыши от наледи и убирать снег от подъездов. В условиях перепадов температур «воевать с сосульками» приходится ежедневно, и если в ведении одной управляющей организации оказывается слишком много зданий, это может оказаться непосильной задачей.

Обязанности управляющей компании

Не секрет, что сотрудники УК нередко стремятся минимизировать свои затраты. И, увы, не всегда утруждают себя выполнением полного перечня работ по дому. Обязанности компаний отличаются в зависимости от того, к какой из трёх существующих групп она относится (деление проведено по функционалу УК):

• Управляющие компании. Их функция — исключительно руководство и контроль за имуществом, которое им доверили жители дома. Для оказания коммунальных услуг и поддержания порядка на территории они могут привлекать других людей и другие организации (например, договариваются с клининговой компанией для приборки в подъездах вместо того, чтобы содержать штат собственных уборщиков).
• Эксплуатационные УК. Они работают по договору подряда. Договор в таком случае заключается между компанией (с одной стороны) и владельцами квартир или же с выбранным ими правлением (с другой). Когда жители многоквартирного дома готовы доверить своё здание в руки одного человека, договор бывает заключён с председателем товарищества жильцов.
• Гибридные УК. Сочетают в себе особенности двух других типов компаний и всё делают сами: занимаются управлением и оказывают полный перечень коммунальных услуг. Также в числе их обязанностей обеспечение достойного технического и санитарного благополучия объектов.

Большинство управляющих компаний предоставляют онлайн-сервисы для проверки задолженности по квартире. Более подробно узнаете в статье: http://consultmill.ru/kvartira/nalog/zadolzhennost.html

Говоря об обязанностях компаний, важно подчеркнуть один момент: нередко люди ждут от управляющих компаний невозможного, то есть проведения таких работ, которых нет в перечне их обязанностей. Например, на УК не возлагалась и не возлагается обязанность травить клещей во дворе дома или устанавливать там дополнительное освещение.

Если жильцам нужны какие-то дополнительные услуги, например, видео-наблюдение, они договариваются с соответствующей организацией самостоятельно

В список определённых задач компаний также не входит:

• установка новых радиаторов в квартирах;
• рубка старых деревьев возле дома (если дерево растёт на земле, которая оказывается за границей придомовой территории);
• ремонт домофонов;
• модернизация морально устаревших подъездов;
• установка видеонаблюдения на входе в дом.

В сфере ЖКХ

Одна из самых ответственных задач УК — достойно подготовиться к холодному времени года, а затем благополучно его пережить. После того как зима закончится, УК полагается провести полную ревизию систем и выявить имеющиеся дефекты.

УК обязана своевременно сбивать сосульки с крыш, чтобы обеспечить жильцам безопасность

Также компания отвечает за:

• готовность к чрезвычайным ситуациям и пожарную безопасность;
• еженедельную уборку в подъездах, в том числе влажную;
• ежедневную уборку территории возле здания (при условии, что данный участок относится к имуществу дома);
• вывоз мусора (причём, невзирая на то, кто принёс пакеты с отходами — жильцы или сотрудники организаций, имеющих офисы в этом здании);
• контроль работы общедомовых счётчиков;
• распределение собранных с жильцов средств, планирование расходной части, составление смет;
• рациональное использование ресурсов, вплоть до использования программ по энергосбережению.

Если у жителей имеются долги по квартплате, то управляющая компания перед отправкой документов в суд высылает предупреждение неплательщикам. Подробнее узнаете в данной статье: http://consultmill.ru/kvartira/nalog/dolg-za-kvartiru.html

Обеспечение жильцов водой, теплом и светом — задача для УК из тех, что лежат на поверхности. Когда в кранах пропадает вода, люди первым делом звонят не в местный водоканал, а в свою «управляйку» (как иногда называют компании в народе). При необходимости управляющие компании своими силами или с помощью привлечённых специалистов проводят ремонт и замену труб системы водоснабжения или вышедших из строя элементов электросети.

Также в обязанностях сантехников УК — контроль за тем, как соблюдаются нормативы подачи ресурсов. Согласно нормам, в отопительный сезон температура воздуха в помещениях не должна опускаться ниже 18–20 градусов тепла. В ночные часы допускается некоторое снижение, но при условии, что оно не будет кардинальным и не превысит трёх градусов. В противном случае это будет нарушением.

Зимой подача тепла должна быть бесперебойной. Ледниковый период в квартирах недопустим. Любителям цифр на заметку: в течение месяца время отключения батарей (в том числе из-за аварий) не должно превышать в сумме суток — 24 часов за месяц. При этом временные отключения тоже имеют свой лимит — они не должны превышать 8 часов подряд. Конечно, во многих домах это нарушается сплошь и рядом. Но норматив — есть норматив.

К воде, которая подаётся в квартиру, кстати, также предъявляются свои строгие требования. Горячая должна иметь температуру 60–70 градусов, не ниже. Холодную по принятым нормам нельзя отключать больше, чем на 8 часов (в общей сложности) за месяц. При плановых профилактических работах период отсутствия воды не должен превышать 2 недель (опять же в течение одного месяца). В случае аварии вода должна появится в кранах не позже, чем через 24 часа после того, как она перестала течь. Нарушение любой из вышеперечисленных норм чревато для УК снижением счёта на оплату водоснабжения.

Требовать денег сверх тарифа на предоставление коммунальных услуг управляющая компания не имеет права, а если ей действительно не хватает ресурсов для обеспечения своей нормальной деятельности, то организация обязана провести внеочередное общее собрание собственников с приведением расчетов по данному вопросу.

Что касается ремонтов, то УК может осуществлять как текущие работы (для поддержания состояния домов на надлежащем уровне), так и капитальные (когда существенно улучшаются качественные характеристики зданий).

Вывоз мусора

УК отвечают и за чистоту возле дома. В обязанности управляющих компаний входит оборудование мест для установки контейнеров, а также вывоз мусора. Наверняка кто-то из жильцов будет разочарован, узнав, что среди полномочий организаций значится вывоз мусора только от баков.

Остальные кучи отходов, иногда возникающие возле домов, УК действительно не касаются. Уборка этого мусора — обязанность жильцов и конкретно «авторов» свалок. Точно так же вывоз строительного мусора со двора должен осуществить (и оплатить из собственного кармана) владелец квартиры, затеявший ремонт в своих апартаментах.

Некоторые УК организуют сортировку мусора, чтобы снизить негативное воздействие отходов на окружающую среду

Нередко жильцы жалуются на то, что мусор вывозится плохо. И в этом вопросе жителями дома стоит занять принципиальную позицию. Если удастся доказать, что работы не проводились (или же оказывались некачественно и с перебоями), то в итоге будет проведён перерасчёт, а стоимость услуг вообще исчезнет из оплаты.

Придомовая территория

Жильцы платят за то, чтобы участок земли, прилегающий к их дому, был в порядке. На территории силами управляющей организации должны проводиться:

• уборка (дорожек к подъездам, детской площадки, паркинга, газонов);
• озеленение территории (посадка растений, а дальше — уход за ними);
• уничтожение сорняков и кустов репья на газонах (покос — дважды за лето);
• установка детских комплексов (с последующим поддержанием горок, песочниц и качелей в должном состоянии);
• уборка снега зимой, обработка обледеневших дорожек песком.

Благоустройство придомовых территорий — прямая обязанность УК

Жильцы должны следить за тем, как всё это выполняется. В случае, если какие-либо услуги не предоставляются, не нужно стесняться звонить по телефонам компании.

Такой народный контроль оказывается и в интересах самой УК: в случае другой проверки — уже официальными проверяющими — организация может быть оштрафована за плохо выполненную работу.

Другие обязанности

В списке других обязанностей УК:

• Сбор средств жильцов. Проведение оплаты поставщикам ресурсов.
• Контроль за тем, как оплачивают услуги должники.
• Оценка качества услуг поставщиков.
• Проведение регулярных собраний с жильцами. Такие встречи должны проходить не реже одного раза в год. Во время собрания представитель УК рассказывает о своей работе, даёт пояснения по актуальным вопросам.
• Информирование жильцов о планируемых работах, тратах, об изменениях тарифов.
• Оформление регистрации для жильцов квартир в «своём» доме (не только постоянной, но и временной). Ведение реестра собственников жилья.

Если УК проводит собрание «заочно», то есть без присутствия жильцов, это повод для жалобы

Среди обязанностей есть и контроль за шумом, который производят технические службы. УК обладает полномочиями для того, чтобы обязать виновников грохота и гула установить шумоизоляцию.

Если ваши соседи сверху уехали в отпуск и случайно устроили потоп, то вы также можете обратиться за помощью в управляющую компанию: http://consultmill.ru/dom/zatopili-sosedi-sverhu-chto-delat-kuda-obrashhatsya.html

Права УК

Права есть не только у собственников жилья, принявших решение обслуживаться в конкретной УК, но и у управляющей компании тоже. В перечне этих прав — информирование соответствующих органов о том, что кто-то из жильцов затеял масштабную перепланировку в квартире (и, судя по всему, начал делать это без соответствующих разрешений).

Также родная управляющая компания может:

• сообщить «куда следует» о незаконном использовании общего имущества;
• принять участие во взыскании с должников причитающихся средств;
• провести контроль того, насколько правильно владельцы квадратных метров передают показатели индивидуальных приборов учёта, а затем — откорректировать платежи в соответствие с полученной информацией.

УК имеет право проводить регулярные проверки показаний счетчиков на электричество и воду для выявления несоответствий

В случае необходимости УК имеет полномочия на то, чтобы пустить в ход имеющиеся резервные средства — например, потратить их на погашение задолженности по оказанным услугам перед поставщиками. Кроме того, компания имеет право задействовать крайнюю меру в отношении злостных неплательщиков — ограничить подачу энергоресурсов.

И ещё пара важных моментов. УК имеет полномочия:

• Потребовать с виновных компенсацию (в размере до 100 процентов) за ущерб, причинённый имуществу дома — как с жильцов, так и с подрядчиков, выполняющих определённые работы.
• Использовать для своих нужд подвалы зданий, задействовать иные подсобные помещения (в том числе и для нужд подрядчиков). При условии, конечно, что это не скажется на качестве жизни жильцов и не создаст угрозу их безопасности.

Правовая база

Во взаимоотношениях УК и жильцов домов нередко возникают спорные моменты. Для справедливого разрешения таких ситуаций существует вся необходимая правовая база. Взаимоотношения сторон буквально по полочкам разложены в Жилищном кодексе РФ, а также в российском Гражданском кодексе. Приняты и работают федеральные законы, регулирующие политику формирования тарифов на услуги ЖКХ, особенности предоставления обязательных коммунальных услуг людям, проживающим в многоквартирных домах.

Для выявлении нарушений УК достаточно внимательно прочитать договор с ней и Жилищный Кодекс РФ — там учтены все возможные разногласия

Важным документом во взаимоотношениях двух сторон становится договор, подписанный между ними. Как правило, минимальный срок действия такого документа составляет один год, максимальный — 5 лет. В нём расставляются все точки над «i» — кто, кому и что должен.

Как собственникам квартир заставить УК выполнять свои обязанности

Нередко жильцам приходится бороться за свои права. Порядок действий следующий:

1. Необходимо написать жалобу по конкретной теме руководителю УК.
2. Передать претензию в компанию лично или направить письмо почтой.
3. При отсутствии реакции на обращение в течение 10 дней можно требовать от компании перерасчёта за вызвавшую нарекания услугу.
4. Если и это не подействует, можно обращаться дальше — в Госжилинспекцию и Роспотребнадзор.

В последнее время противостояние жильцов и представителей управляющих компаний всё чаще приводит стороны в суд. За некачественно оказанные услуги полагается наказание.

Суд — крайняя мера, многие УК стараются найти компромисс с жильцами

Так, за ненадлежащее (с серьёзными нарушениями) содержание имущества собственников здания на УК накладывается штраф в 50 тысяч рублей. За выявленное проверяющими нарушение норматива подачи ресурсов сумма денежного наказания составит 10 тысяч рублей. Дороже всего обойдётся нарушение правил, установленных пожарными. Наказание, которое ложится на компанию в таком случае — штраф до 200 тысяч рублей.

Увы, жильцы многоквартирных домов часто юридически безграмотны и далеко не всегда в курсе того, что должна делать для них управляющая компания. Эта неосведомлённость обходится дорого. За неё жители «расплачиваются» грязью во дворах и неопрятными подъездами, в которые страшно заходить. Однако идти на конфронтацию и конфликт с УК тоже не стоит. Важно научиться работать вместе, не нарушая прав друг друга — на благо своего дома.