Особенности покупки квартиры с обременением

Приобретение квартиры с каким-либо обременением означает, что оно накладывается не на собственника, а непосредственно на сам объект недвижимости. Именно по этой причине требуется внимательно изучить все условия договора, так как в отдельных случаях такое ограничение может принести больше вреда, чем пользы.

Что такое обременение

Обременение – это некоторые существенные условия, из-за которых происходит стеснение прав действующего владельца подобным недвижимым имуществом при непосредственном процессе распоряжения.

Существует несколько видов обременения, которые могут быть наложены на квартиру:

  1. Сервитут.
  2. Произведен залог данного имущества.
  3. Аренда этой квартиры.
  4. Производится доверительное управление подобным недвижимым имуществом.
  5. На данную квартиру был наложен арест.
  6. Существует рента, которая ограничивается пожизненным содержанием.
  7. Существует опека.
  8. Дом, в котором располагается данное недвижимое имущество находиться под охраной государства как объект наследия или памятник культуры.
  9. Дом, в котором находится жилая квартира, признан аварийным или ветхим. В таком строении купить или продать квартиру по закону нельзя.

Таким образом, можно сделать вывод, что обременение представляет собой ограничение, наложенное на любое действие с недвижимым имуществом. Обременение может возникнуть как в момент непосредственного заключения договора, так и после вступления решения суда в законную силу.

Запись о возникновении такого, нежелательного для каждого владельца недвижимости действия, обязательно должна содержаться в едином реестре прав на недвижимое имущество. Именно поэтому узнать о наличии обременения можно получив справку в профильном органе.

Денежные купюры

Варианты обременений

Наиболее популярные виды обременений:

  1. Ипотека, проводимая под залог непосредственно данного недвижимого имущества.
  2. Арест недвижимого имущества.
  3. Существует рента, которая сопровождается пожизненным содержанием.
  4. Существует опека.
  5. Конкретная квартира сдается в аренду.

Покупка с сервитутом

Сервитут на самом деле относится, скорее всего, к приобретению не всей квартиры в целом, а какой-либо ее части, иначе говоря, доли. Чтобы узнать всю информацию о существующем сервитуте, потребуется заказать специальную выписку из единого реестра профильной организации.

Сервитут в качестве обременения на квартиру возникает достаточно редко и назначается только в следующих случаях:

  1. Договоренность между всеми содольщиками данной недвижимости.
  2. Вступление в силу соответствующего решения суда.

Сервитут обозначает, что содольщик может воспользоваться вашей долей в недвижимости. Чтобы избежать этого, можно воспользоваться двумя вариантами:

  1. Выкупить у него долю.
  2. Переоборудовать вход (что не всегда возможно).

Покупка квартиры с обременением ипотекой

Однако самым распространенным видом обременения на данный момент является ипотека. Покупка подобной квартиры связана с большим количеством нюансов, так как фактически она находится в залоге у банка-кредитора.

Здесь огромное значение имеет сразу несколько ключевых факторов:

  1. Остаток непогашенного кредита.
  2. Существующая политика данного банка.
  3. Есть ли у покупателя достаточная сумма денежных средств для приобретения жилья, или же он также хочет приобрести недвижимое имущество за ипотечные средства.

Информацию о том, что приобретаемое жилое помещение обременено ипотекой, можно узнать из справки, выданной Росреестром. При ипотеке квартира будет находиться в залоге у банка непосредственно до тех пор, пока не будет полностью погашена вся ипотечная сумма.

Перед осуществлением покупке подобной квартиры потребуется уточнить у продавца и получить у него письмо-разрешение от банка, с его согласием на осуществление подобной сделки с недвижимостью.

Приобрести такую квартиру можно, ведь после этого новый собственник вполне сможет прописать там себя или любого из своих родных.

Однако при этом квартира будет продолжать находиться под обременением:

  1. Однако ограничение сразу же будет снято после того, как новый покупатель полностью погасит всю сумму долга.
  2. Если кредит полностью погашен не будет, после приобретения новый собственник будет обязан вносить определенную установленную сумму. Для этого потребуется предварительно согласовать все существенные условия по кредитному договору и подписать новый экземпляр.

Покупка арендованной квартиры

Договор аренды в Росреестре не регистрируется, поэтому получить существенную информацию о наличии какого-либо нанимателя через выписку из реестра не получится. Выявить аренду можно только самостоятельно – придя в квартиру несколько раз без ведома хозяина. При этом можно также уточнить подобную информацию у соседей о том, проживают ли на установленной площади какие-либо посторонние лица.

Если данная квартира все-таки находится в аренде, нужно внимательно изучить условия и сроки расторжения договора аренды.

Квартира в доверительном управлении

Если собственник недвижимого имущества решает уехать на длительное время или не желает самостоятельно ухаживать за свой жилой площадью, он может оформить доверительное управление своей недвижимостью. В такой ситуации обязательно заключается договор доверительного управления.

Подобный договор обязательно регистрируется у действующего на месте нотариуса. Если занимается продажей не сам непосредственный собственник жилья, а человек, замещающий его, то он должен представить нотариальную доверенность.

После регистрации договора купли-продажи, доверительное управление перестает действовать и подобное обременение снимается.

Арест квартиры

Самый простой вид обременения, при котором совсем несложно проводить разнообразные сделки с данным жилым помещением – арест. Простота объясняется тем, что если на квартиру налагается арест, то продать или купить ее нет никакой возможности. Таким образом, если существует арест – значит, сделку не провести.

Купить арестованное недвижимое имущество невозможно – такая сделка зарегистрирована не будет. В такой ситуации, можно потерять все свои денежные средства, затраченные на непосредственное оформление такой покупки. Именно поэтому требуется для начала получить выписку из реестра и удостовериться, что данное недвижимое имущество не находится под арестом.

Арест оформляется в следующих ситуациях:

  1. Продавец имеет большую задолженность.
  2. Продавец на текущий момент находится под следствием.

Рента или опека

  1. Достаточно часто встречается такое обременение, как рента имущества. Его также можно заметить в специальной выписке из государственного реестра. Данный факт означает что на протяжении всей жизни рентополучателя новый собственник будет обязан его содержать. Если покупатель согласен нести подобное существенно бремя, ему потребуется внимательно изучить все существующие условия договора. Достаточно часто условия договора ренты становятся просто неподъемными для нового собственника.
  2. Часто рента не является пожизненной, а признается постоянной. В такой ситуации обязательно нужно будет выплачивать установленные рентные платежи на протяжении нескольких. Иногда все это затягивается на тридцать и более лет.
  3. Если производится приобретение недвижимого имущества, находящегося в собственности несовершеннолетнего, придется получить не только согласие его опекуна, но и органа опеки. Чтобы узнать информацию о том, находится ли продавец под непосредственной опекой, ему потребуется обратиться за помощью в опекунский совет, который чаще всего располагается в администрации.

Мнение эксперта
Роман Эфремов
Стаж 5 лет. Специализация: все сферы юриспруденции.

Переуступка прав на квартиру в строящемся доме

Одним из видов обременений, характерным для рынка новостроек, является продажа недвижимости в строящихся зданиях. Изначально такая покупка несёт в себе некоторые риски. Ем не менее, благодаря низким ценам такие варианты пользуются большим спросом.

Если покупка квартиры происходит «с рук», то есть у продавца – физического лица, который ранее приобрёл право собственности на жильё в строящемся доме, необходимо проявить максимальную бдительность. Нередко переуступка прав собственности представляет собой одну из разновидностей махинаций, из-за которых покупатель может лишиться и денег и желанных квадратных метров.

Чтобы минимизировать риски при покупке квартиры в строящемся доме,  необходимо тщательно обдумать ситуацию и выяснить некоторую информацию:

  • не находится ли застройщик в процессе банкротства;
  • не является ли объект строительства официально признанным долгостроем;
  • законность строительных работ;
  • наличие прав на указанное жильё у других лиц;
  • наличие письменного уведомления застройщику от продавца о передаче прав на квартиру.

Сделка этого типа несёт в себе некоторые дополнительные риски. Вместе с правами потребитель получает обязанности дольщика. Если он купил квартиру, за которой числится задолженность, требование по её погашению будет обязан исполнить конечный покупатель.

Договор покупки недвижимого имущества с обременением

Непосредственно перед процедурой заключения договора купли-продажи недвижимости, от продавца требуется представить всю информацию о том, есть ли на приобретаемом имуществе какое-либо ограничение. Самое часто встречающееся такое ограничение – присутствие в жилье каких-либо третьих лиц, которые по каким-либо причинам были зарегистрированы в конкретной продаваемой квартире.

Именно поэтому очень важно непосредственно при заключении такой сделки предусмотреть срок, в течение которого все зарегистрированные лица будут обязаны покинуть данное недвижимое имущество.

Однако иногда отдельные категории граждан могут пользоваться такой недвижимостью и после непосредственной процедуры регистрации смены собственника. К примеру, такая ситуация может возникнуть при ренте или при наличии какого-либо завещательного отказа. В такой ситуации наниматель будет сохранять все свои права на пользование недвижимостью непосредственно до конца действия установленного договора найма.

Особое внимание уделяется заключению договора купли-продажи между покупателем и несовершеннолетним ребенком. Продажа такого жилого помещения будет возможна, только если будет получена информация от органов опеки, что они согласны на проведение такой сделки.

Договор купли-продажи обязательно составляется в 3 одинаковых экземплярах. Выдаются:

  1. Покупателю.
  2. Продавцу.
  3. Росреестру.

В отдельных случаях потребуется составить еще один экземпляр для передачи его учреждению, которое дало свое непосредственное согласие.

Плюсы и минусы покупки недвижимости с обременением

Перед тем как осуществить покупку квартиры, которая находится под обременением, потребуется изучить все положительные и отрицательные стороны от проведения подобной сделки. Ни в коем случае нельзя принимать такое решение скоропалительно, следует обо всем поразмыслить и взвесить все за и против.

Плюсы:

  1. Стоимость ипотечной недвижимости чаще всего гораздо ниже обычной рыночной.
  2. Так как объект недвижимости находится в залоге у банка, покупатель может не опасаться того, что продавец будет проводить какие-либо сомнительные аферы.

Минусы:

  1. Достаточно неприятен сам факт того, что вместе с квартирой покупатель получает какие-либо обременения.
  2. Существует определенные сложности, связанные с регистрацией и оформлением такой недвижимости.
  3. Банк вправе навещать жильцов и проверять заложенное имущество.
  4. Потребуется соблюдать все условия банка.

Конечно, минусов в такой ситуации гораздо больше чем плюсов, однако многих покупателей достаточно часто привлекает невысокая стоимость от приобретения такой недвижимости, а также то, что квартира полностью проведена на предмет махинаций. Это является даже более значительным фактором, ведь в эпоху такого большого количество черных агентств и нечистых на руку людей, человеку очень хочется быть уверенным в том, что приобретаемое недвижимое имущество будет абсолютно чистым.

Мнение эксперта
Роман Эфремов
Стаж 5 лет. Специализация: все сферы юриспруденции.

Как минимизировать риски при покупке квартиры с обременением

Зачастую риск приобрести квартиру с обременением наблюдается при совершении сделок на вторичном рынке. При покупке жилья в новостройке с обременением потребители практически не сталкиваются.

Квартира с обременением представляет собой высоко рисковый проект. Покупатель при неправильном подходе может не только лишиться своих накоплений, но и приобретённого жилья. Чтобы максимально нивелировать возможные негативные последствия, необходимо акцентировать внимание на такие важнейшие моменты:

  • Все ограничения, накладываемые на жилую недвижимость, зафиксированы в Едином государственном реестре прав на недвижимость. Одним из условий покупки квартиры на вторичном рынке является получение платной выписки. В документе указано, имеются ли какие-либо обременения на жилье. Если их нет, в соответствующих графах выписки будет стоять отметка «Не зарегистрировано».
  • Для совершения сделки по покупке-продаже квартиры необходимо привлечь опытного риэлтора. Специалист самостоятельно проверит наличие ограничений на квартире, подберёт наиболее приемлемый вариант. Кроме того, пользуясь поддержкой специалиста, потребитель избежит риска купить квартиру, которая сточки зрения закона не является юридически чистой.
  • Необходимо убедиться в том, что из квартиры при продаже выписаны все жильцы, отсутствует коммунальная задолженность. Особое внимание нужно уделить вопросу, не зарегистрированы ли в квартире лица, выселить которых невозможно без предоставления другого места проживания, или которые вправе претендовать на долю в недвижимости. Речь идёт о несовершеннолетних детях, пенсионерах, инвалидах, лицах, в отношении которых действует полное или частичное ограничение в дееспособности, гражданах, отбывающих наказание в местах не столь отдалённых.
  • Здание, в котором находится квартира, не должно находиться в аварийном состоянии или иметь статус ветхого жилья. Согласно действительным законодательным нормам, продавать и покупать жильё в аварийном фонде строго запрещено. При судебном рассмотрении такая сделка может быть признана недействительной. Отметим, что ветхость зданий определяется специально утверждёнными коэффициентами износа. Для каменных строений показатель равен 70%, для деревянных – 65%.
  • На момент продажи квартира должна быть освобождена как от всех зарегистрированных лиц, так и от нанимателей. Если наниматели арендуют квартиру по долгосрочному договору, выселить их из жилплощади будет невозможно до момента окончания срока договора. Также не исключено, что договор аренды имеет бессрочный характер. В такой ситуации избавиться от нежелательных квартирантов будет практически невозможно без длительной судебной тяжбы.

Оставить комментарий

очиститьОтправить

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.